房地産基礎知識

總述：

● 房地産業房地産是房屋和土地的社會經濟形态，是房屋和土地作為一種财産的總稱。又常為"不動産"，英文為："REAL ESTAE"。根據1985年5月《國務院辦公廳轉發國家統計局關于建立第三産業統計的報告》，房地産業被列入第三産業的第二層次。它包括土地的開發、經營、管理、房屋的開發建設、買賣、租賃、維修等。

● 房地産開發是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質和要求進行基礎設施，房屋建築的活動。它包括從定點選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規劃設計、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設等多項内容組成。

● 房地産市場房地産市場分狹義和廣義的兩類。 狹義的房地産市場就是房地産商品進行交易活動的地方或場所。也就是房地産商品在供給與需求的相互作用中，通過流通實現其價值。 廣義的房地産市場，包括土地的出讓（批租）、轉讓、抵押、開發、房産的買賣、租賃、轉讓、互換、抵押、信托以及一些房地産有關的開發、建築、修繕、裝飾等勞務活動。

• 房地産交易城市房地産管理法所稱的房地産交易，包括房地産轉讓，房地産抵押和房屋租賃。其中房地産轉讓是指房地産權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式将其房地産轉移給他人的行為。

一、房地産常識

1. 房地産房地産是房産和地産的總稱，指土地及土地上的建築物、附着物。

房地産作為一種投資工具其特點主要有：　　 （1） 不可移動性。　　　　 所以才叫"不動"産。由于不可移動，地段、方位往往可以決定或左右其價值。　　 （2） 長久性。　　　　 房地産的生命周期很長，除非天災人禍，否則不易損壞。一般房屋總有數十 年的壽命，土地壽命更近乎無限。　　 （3） 不可增加性。　　　 除非填海造地，土地是不可增加的，房屋的興建也有限度，不可能無限度發展。　　 （4） 不可替代性。　　　　 甲地的房地産和乙地的房地産，往往因為地理位置、法規限制、建築型式、

發展背景等因素各不相同，而有不同的價值，不可互相替代。　　 （5） 不易分割性。　　　　 房地産不易分割，更與大環境(地理位置)、小環境(鄰近區域)等有密切的關

系，投資時不能忽略個别因素。　　 （6） 昂貴性。　　　　 房地産的買賣價值通常很高，以目前而言，沒有10萬元以上根本買不起房子。　　 （7） 同時可供投資與消費。　　　　不僅象股票、黃金那樣可用于投資，也可以自住或用來出租。進可攻，退可守。 （8）房地産位置的固定性使房地産開發帶有濃厚的地區性色彩。

　　（9）房地産開發建設周期長、投資大。

（10）房地産業涉及到相當多的法律法規。　 優 點：有自用及投資雙重功能。掌握時機，長期獲利高。可抵銷通貨膨脹帶來的貶值損失。可充作抵押品。收益較高易得到稅收方面的好處。具有保值增值特征，可在一定程度上抵消通貨膨脹

缺 點：所需資金較多;變現性差;投資數額巨大;投資回收期長;需要專門知識和經驗.　　2、房地産權指權利人對土地的使用權和土地上建築物、附着物的所有權，以及由上述權利産生的他項權，如抵押權等。

3、房地産權登記房地産權登記是房地産産權管理的主要行政手段，是政府為健全法制，加強房地産管理，依法确認房地産權利的法定手續。房地産權登記有三個方面的作用：産權确認， 即确認房地産的權屬狀态；保障權利人的合法權益；加強房地産管理，即通過房地 産權登記對房地産交易狀況進行管理和監督。

4、房地産權登記有何法律效力依法登記的房地産權利受法律保護。房地産權利經登記後，産權即得到法律上的承認。 産權人可以依法對其房地産行使占有、使用、處分和收益權能，任何其他人無權幹涉或 妨礙，否則産權人可依法請求法律上的保護。

5、《房地産證》的作用　《房地産證》是權利人依法管理、經營、使用和處分房地産的憑證，是合法擁有房地産的憑證。

6、現在頒發的《房地産證》與過去有關部門頒發的《房屋所有權證》、《國有土使用權證》區别現在頒發的《房地産證》是由原《房屋所有權證》、《國有土地使用權證》合二為一，統一制作成單一的《房地産證》，由一個部門統一頒發。為統一《房地産證》的發放，加強房地産權管理，過去的《房屋所有權證》、 《國有土地使用權證》都要更換成新的《房地産證》，但在更換前繼續有效。

7、《房地産證》記載的内容《房地産證》記載的内容包括權利人狀況，土地及房屋等。具體有：權利人、權利人 性質、權屬來源、取得時間、變化情況和房地産的面積、結構、用途、價值、等級、座 落、坐标等内容。

8、哪些房地産合同須辦理公證手續?按有關規定，房地産合同當事人一方為境外人士或機構的 ，須辦理合同公證手續。

9、地籍

我們通常所指的地籍、産籍、房地産籍是同一概 念。它是指土地的自然狀況、社會經濟狀況和法律狀況的調查與記錄，包括了土地産權 的登記和土地分類面積等内容。具體來講，是對在房地産調查登記過程中産生的各種圖 表、證件等登記資料，經過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。

10、宗地、宗地号、

 　 宗地是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。深圳市的土地，以宗地為 基本單位統一編号，叫宗地号，又稱地号，其有四層含義，稱為：區、帶、片、宗，從 大範圍逐級體現其所在的地理位置。如：B107-24這個地号表示福田區第1帶07片第 24宗地。 

11、宗地圖、證書附圖宗地圖是土地使用合同書附圖及房地産登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括： 宗地權屬界線、界址點位置、宗地内建築物位置與性質，與相鄰宗地的關系等。證書　

附圖 即房地産證後面的附圖，是房地産證的重要組成部分，主要反映權利人擁有的房地産 情況及房地産，所在宗地情況。 

12、确權确權是依照法律、政策的規定，經過房地産申報、權屬調查、地籍勘丈、審核批準、 登記注冊、發放證書等登記規定程序，确認某一房地産的所有權、使用權的隸屬關系和 他項權利

13、房屋的基底面積

　房屋的基底面積是指建築物底層勒腳以上外圍水平投影面積。

14、房屋的建築面積

房屋的建築面積是指建築物各層外牆(或外柱)外圍以内水平投影面積之和，包括陽台、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.2米以上（含2.2米）的永久性建築。房屋的建築 面積包括使用面積(深圳的使用面積包括牆體的面積)和公共面積二個部份。

15、房屋的公共面積房屋的公共面積是指建築物主體内、戶門以外可使用的面積，包括層高超過

2．2　米的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建築面積， 以水平投影面積計算。共用建築面積還包括套與公共建築之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆）水平投影面積一半的建築面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共用建築面積。

不能計入公用建築面積的部位： a、凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室。 b、作為人防工程的地下室。 c、住宅小區的配套用房。 d、穿過建築物的公共通道。 e、物業管理用房。

16、房地産轉讓房地産轉讓，是指合法擁有土地使用權及土地上建築物、附着物所有權的自然人、法 人和其他組織，通過買賣、交換、贈與将房地産轉移給他人的法律行為。

17、房地産轉讓應遵循的原則

房地産轉讓應當遵循合法、公平、 自願和誠實信用的原則。

18、樓花預購的樓花當預購方付足購房價款總額25%以上時，可憑已在登記機關備案的　　

買賣合同再轉讓，并在合同背書上載明再轉讓的價格等情況。

19、房地産交換房地産交換是指當事人将各自擁有的房地産互相轉移給對方的法律行為。

20、房地産贈與 　房地産贈與是指當事人一方将自己擁有的房地産無償地轉讓給他人的法律行為。

21、房地産贈與免交土地增值費　　父母與子女之間、配偶之間的房地産贈與、交換免交土地增值費。

22、房地産現售合同、房地産預售合同欲購買已竣工驗收、交付使用的商品房，買賣雙方需簽訂房地産現售合同。購買尚 未竣工驗收的房地産時，應簽訂房地産預售合同。 

23、房地産開發商預售商品房地産時應符合的條件1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； 2、持有建設工程規劃許可證； 3、除付清地價款外，投入開發建築的資金已達工程預算總投資額的25%，并經注冊會計師驗資； 4、房地産開發商和金融機構已簽訂預售款監管協議； 5、土地使用權未抵押或者已解除抵押關系。

符合上列條件的，經主管機關核準後,發給《房地産預售許可證》，核定為外銷的商品住宅，還應發給《商品住宅外銷可證》。

24、向開發商購買一手商品房屬房地産二級市場轉移。

25、向其它單位或個人購買二手商品房屬房地産三級市場轉移。

26、三級市場轉移需交的稅費

賣方應交的稅費有： (1) 營業稅：為售價的5%； (2) 城建維護稅：為售價為的005%； (3) 印花稅：為售價的005%； (4) 有所得的，單位須交所得額15%的單位所得稅，個人須交20%的個人所得稅； (5) 有增值的，須交增值額20%的土地增值費。 買方應交的稅費有： (1) 印花稅：為售價的005%；另每證貼花5元； (2) 登記費：為登記價的01%。

27、變更或解除房地産買賣合同　　 發生下列情形之一的，可以變更或解除房地産買賣合同： (一) 經當事人

雙方協商一緻，并且不因此損害國家利益和他人利益的； (二) 因不可抗力緻使房地産買賣合同無法履行或者不能全部履行的； (三) 因一方違約，使房地産買賣合同履行成為不必要的； (四) 出現房地産買賣合同約定的變更或者解除合同條件的。 一方當事人根據本條第(二)、(三)、(四)項的規定要求變更或者解除的，應當及時通知 對方。

28、房地産抵押　 指債務人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地産作為擔保物向債權人(抵押

權人)提供 債務履行擔保的行為。房地産按揭屬于房地産抵押的一種形式。29、已抵押的房地産能轉讓　　根據《中華人民共和國擔保法》的規定，已抵押的房地産可以轉讓，但應當通知抵押 權人并告知受讓人轉讓房地産已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓 人的，轉讓行為無效。

30、房地産變更登記

(一)房地産使用用途改變的； (二)權利人姓名或名稱發生變化的； (三)房地産坐落名稱或房地産名稱發生變化的。

31、遺失《房地産證》申請補領 《房地産證》毀滅或遺失的，權利人應聲明遺失， 并向房地産所在地的國土分

局報失，申請補發。登記機關收到申請後，刊登公告，六個月後予以補發，并在《房地産證》 上注明“補發”字樣。

32、申請補發《房地産證》需提交的文件 (一)刊登聲明的報紙； (二)具結書； (三) 身份證明； (四) 補發《房地産證》申請書

33、集資房能否銷售集資房不能銷售。隻有經市政府主管部門批準，并發有《預售許可證》、《銷售

許可 證》或《外銷許可證》的商品房，才可以在市場上公開銷售。

34、土地使用權受讓人交清地價取得土地使用權後，同樣要按規定交納土地使用費。因為我國實行的是土地社會主義公有制，土地所有權屬國家所有，所以每個使用土地的單位和個人，都應交納土地使用費。

35、紅皮《房地産證》 可以在市場上公開銷售的市場商品房地産，發紅皮《房地産證》。紅皮房地産證記

載的房地産可以買賣、抵押、出租。

36、綠皮《房地産證》　凡有下列情形之一的房地産，頒發綠皮《房地産證》： 1、以行政劃撥方式獲得　

的土地使用權； 2、在行政劃撥的土地上建成的房地産； 3、通過協議方式并按協議地價标準支付地價款的土地使用權(以協議方式按市場地價 标準支付地價款的除外)，4、在繳付協議地價款的土地上建成的房地産； 5、獲得減免地價的土地使用權； 6、在減免地價的土地上建成的房地産； 7、準成本商品房；8、按“房改”取得的全成本(建築費用加室外工程配套費用)商品房；9、微利商品住宅；

　　10、農村居民私人住宅； 11、房地産登記機關确認的其它非市場商品房地産。

37、綠皮房地産證在什麼情況下可以轉讓、抵押、出租?凡綠皮本《房地産證》記載的房地産，一律不得買賣。需抵押、，典當、或出租的， 應經市規劃國土局依法批準，并辦理相應手續。出租的，需按租金的6%向房屋租賃管 理部門交費，抵作地價款。

40、房地産投資

房地産投資牽涉的層面相當廣，而且需具備不少的相關專業知識。缺點是流動性差，适合有相當多資金可以做中長期投資的人。　　房地産可以算是相當古老的投資工具，在過去，投資知識尚沒有現在這麼發達，也沒有目前這麼多投資分析與策略時，大多數人都有這樣的觀念：有錢買房地産放着，不管是土地或房子，将來總會賺錢。這是因為土地作為一種資源，具有稀缺性。随着人口的增加，土地卻不增加，所以有保值的作用。而且人口增加帶來需求增加，使得房地産的價格上揚，出現增值的利益。另外，人們都有一種觀念"有土地就有财，有财就買地"，所以對于房地産的投資有一種特别的喜好。所以成功的購置房地産，無論是自用，還是投資，都能在持有期間保值或增值。

二、房地産術語

1. 用地性質：指規劃用地的使用功能
2. 用地面積：指規劃地塊劃定的面積
3. 用地紅線：指經城市規劃行政主管部門批準的建設用地範圍的界線。
4. 容積率：是反映和衡量建築用地使用強度的一項重要指标，是指地塊内建築物的總建築面積與地塊面積的比值，即：
5. 建築容積率=小區内總建築面積之和/小區總占地面積×100%（總建築面積指小區内住宅、公共建築、人防地下室面積總和）
6. 建築控制高度

又稱建築限高，指地塊内建築物地面部分最大高度限制值。一般地區，其建築高度平頂房屋接女兒牆高度計算；坡頂房屋按屋檐和屋脊的平均高度房計算。

1. 建築密度

指地塊内所有建築物的基底面積占地塊面積的比例，即：

建築密度=建築基底總面積/

1. 綠化率：指各類綠化用地總面積占該地塊總面積的比例。

綠地率=居住區綠地面積/居住區用地總面積×100%綠化率=植被垂直投影面積/居住區總面積×100%

1. 建築間距系數

指遮擋陽光的建築與被遮擋陽光的建築的間距為遮擋陽光的建築高度的倍數。多層标準：1.5

層高：是指居室本層結構頂面至上一層結構頂面之間的距離。

1. 居住區用地組成

⑴ 住宅用地

⑵ 公共服務及設施用地

⑶ 道路用地

⑷ 綠地

1. 住宅類型及用地特點
2. 建築物分類

按建築物使用性質分類：

⑴ 居住建築

⑵ 公共建築

⑶ 工業建築

⑷ 農業建築

按建築物層數或總高度分類：

住宅通常按建築層數劃分

1—3層為低層

4—6層為多層

7—12層為小高層

12層以上為高層

公共建築為綜合性建築，通常按建築總高度劃分

總高度超過24m的為高層。

按建築結構分類：

⑴ 鋼結構； ⑵ 鋼筋混凝土結構； ⑶ 磚混結構；

⑷ 磚木結構； ⑸ 簡易結構

1. 基礎

按受力性能不同，可分為剛性基礎和柔性基礎。

按構造形式不同，可分為條形基、獨立基、箋闆基、箱形基和樁基。

14、房産證的種類

⑴《房屋所有權證》——是房屋所有權人擁有其所購房産的法律證件，是證明房産歸屬的要件之一，它詳細記載着産權人的姓名、房屋坐落、門牌号碼、建築年代、建築結構和建築面積等。每套房産隻有一本《房屋所有權證》，它可以證明其房屋所有權人對該處房屋享有占有、使用、收益和處分的權利，并受到法律保護。

⑵ 《房屋共有權證》——指同一房産有兩個人以上的産權人共同主張權利，共同擁有對該套房屋的支配權。當房屋所有權人對房屋進行買賣、抵押等處置時，必須經共有人書面同意，否則房産管理部門不予以辦理。

⑶ 《房屋他項權證》——是規範人們在貸款買房過程中形成的一種權利制約。它包括抵押權和典權。現在較普遍的是抵押權，它記載着抵押權人和抵押人的名稱、抵押權價值、抵押期限等内容。為抵押權人發放《房屋他項權證》，它是雙方履行權利和義務的法律保障。等雙方履行了法定的義務，《房屋他項權證》就被注銷，抵押人也就成為真正的房屋所有權人。

15、戶型的基本要素包括哪些

⑴ 衛生标準：

是否具備良好的采光、通風，對人體健康和環境衛生起重要的作用。

1. 套住宅卧室均應直接采光，且至少應有一間卧室或起居室具有良好的朝向，能直接獲得日照，一般為南向，南偏東或南偏西不可大于45度。
2. 住宅應有良好的自然通風，即應有在相對外牆上開窗所形成的穿堂風或相鄰外牆壁開窗所形成的轉角通風，對單朝向的套型必須有通風措施。
3. 煎炒烹炸時産生的油煙對人體十分有害，因此，廚房應有直接對外的采光，通風窗（開向天井的窗）。
4. 衛生間應有直接采光、通風窗。對無通風窗的衛生間規定應設置出屋頂管道，并合理安排進風和排風管道。

16、智能化住宅的主要功能

居住在智能化小區中，住戶首先可享受的是完備的安全服務，這包括住宅緊急求助系統，他自動為幼兒和老人求救，進行遠程醫療與監護；住宅防盜系統，當有歹徒闖入，可以自動撥打傳呼代碼通知主人和撥打報警電話；住宅消防報警系統，監控煤氣洩露、火警報災等；包括有線電視、語言與傳真系統、因特網介入及電子郵件系統，小區公用信息系統在内的通信服務系統，不僅使住戶信息服務消費一步到位，符合在家辦公的需求，還可

以使人們足不出戶就可以進行電子購物、遠程教學、網上醫療診斷、參觀虛拟博物館、點播家庭影院，交互式電子遊戲等家庭娛樂活動。

其他原先要由人工提供的管理與商務服務現在則由管理服務系統代替，這分别包括管理服務系統中的住宅遠程三抄表系統、住宅家電控制系統、房屋和設備管理系統、以及商務服務系統中的商務輔助服務、特殊信息服務、消費支持服務、内部銀行等。

智能生活基于寬帶網。人類對未來家庭環境的要求是：安全舒适、輕松方便、節約能源、随心所欲，人們要實現自己的夢想，最基本的條件是：家庭中各種獨立的設備必須集成在一個統一的家庭網絡中。這樣的家庭要求完全網絡控制化，因此規範的家用布線系統和互聯網寬帶介入已成為智能化住宅的基礎設施。

17、起價：指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。

　　基價：基價也叫基礎價，是指經過核算而确定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數增減樓層，朝向差價後而得出。

18、均價：指商品房在銷售價格相加之後的各數除以單位建築面積的和數（銷售總建築面積），即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業推出的"不計樓層、朝向，以2800元／平方米統一價銷售"，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。

19、預售價：指商品房在期房時預售的價格。

20、标價：又稱報價、表格價，是商品房出售者在其“價目表”上标注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價格。

21、成交價：是商品房買賣雙方的實際交易價格。

22、商品房的使用率：指房屋的使用面積與建築面積的比例。

23、躍層式商品房：指由上、下兩層樓面、卧室、起居室、客廳、衛生間、廚房及其它輔助用房，并采用戶内單獨小樓梯連接的房屋，上下層高一樣。

24、土地使用權出讓方式：

1. 招标方式
2. 拍賣方式
3. 協議出讓

25、土地使用權的出讓年限

1. 居住用地 70年
2. 工業用地 50年
3. 教育、科技、文化衛生、體育用地 50年
4. 商業、旅遊、娛樂用地 40年
5. 綜合或其他用地 50年

26、土地使用權終止、續期

1. 土地使用權因土地滅失而終止

因土地使用者的抛棄而終止

② 續期：土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于期滿前一年向土地管理部門提出申請，經批準續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，按規定支付地價款并更換土地權屬證件。

27、商品房預售的條件

1. 五證俱全

《國有土地使用證》

《建設用地規劃許可證》

《建設工程規劃許可證》

《施工許可證》

《商品房預售許可證》

②按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已确定施工進度和竣工交付日期。

28、樓闆：樓闆的基本構造是面層、結構層、頂棚。面層的做法和要求與地面相同。樓闆應有足夠的強度，能夠承受使用荷載和自重；應有一定的剛度，在荷載作用下撓度變形不超過規定數值；應滿足隔聲要求，包括隔絕空氣傳聲和固體傳聲；應有一定的防潮、防水和防火能力。

29、其它

　　産權證書 産權證書是指"房屋所有權證"和"土地使用權證"。房屋産權證書包括：産權類别、産權比例。房産坐落地址、産權來源、房屋結構、間數、建築面積、使用面積、共有數紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地産測量部門的分戶房屋平面圖。 使用權房使用權房是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建的住宅，政府以規定的租金标準出租給居民的公有住房。期房期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地産權證大産證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱做為買"樓花"，這是當前房地産開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地産項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 現房所謂現房是指開發商已辦妥房地産權證（大産證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在成都市通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。

準現房準現房是指房屋主體已基本封頂完工，小區内的樓宇及設施的大緻輪廓已初現，房型、樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在内外牆裝修和進行配套施工階段的房屋。

共同共有房産共同共有房産：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房産不分份額地享有平等的所有權。 共有房産 共有房産：指兩個或兩個以上的人對同一項房産共同享有所有權。 尾房 尾房又稱掃尾房。它是房地産業進入散戶零售時代的産物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到80％以後，一般就進入房地産項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房産，一般稱為尾房。開發商經過正常的銷售後剩下了少量沒有競争力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。 爛尾房爛尾房是指那些由于開發商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發總量供大于求，導緻大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行後續建設，甚至全盤停滞的積壓樓宇。"爛尾"的情況一般不會發生在房産推出銷售的時候的，而是随着項目的不斷推進，一步步顯現。配建設施配建設施是指與住宅規模或與人口規模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。

公共活動中心公共活動中心是配套公建相對集中的居住區中心、小區中心和組團中心等。 房屋産權 房屋産權是指房産的所有者按照國家法律規定所享有的權利，也就是房屋各 項權益的總和，即房屋所有者對該房屋财産的占有、使用、收益和處分的權利。 建築小品 建築小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建築空間環境的小體量建築、遊憩觀賞設施和指示性标志物等的統稱。

三、銀行按揭知識

●按揭，英文原來叫MORTGAGE，通俗的意思就是抵押，用客戶自已新買的房做抵押，向金融機構申請長期貸款，承諾定期償還貸款本息。

●辦理銀行按揭需具備的條件：

1、具有城鎮常住戶口或者有效居留身份；

2、有穩定的職業和收入；信用良好，有償還貸款本息的能力；

3、有購買住房的合同或協議；

4、以不低于所購房款總價的20%作為首付款；

5、有貸款人能力的單位或個人作為擔保人；

6、貸款規定的其他條件。

以上條件需準備的材料：身份證（申請為一人以上者，各人均需要提供）、戶口本、職業、收入證明、貸款人所在單位的營業執照、個人人名章及照片等

● 根據建設部《城市房地産抵押管理辦法》，下列房地産不得設定抵押：

1、權屬有争議的；

2、用于教育、醫療、市政等公共福利事業的；

3、列入文物保護的建築物和有重要紀念意義的共他建築物；

4、依法已公告列入拆遷範圍的；

5、被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的；

6、依法不得抵押的。

● 貸款共分為三種形式：公積金貸款；商業貸款；組合貸款

1、公積金貸款

　 市住房公積金是市（縣）政府用于解決行政事業單位職工及中低收入的居民住房問題的專項基金。城市住房基金從同級财政現在用于住房建設、維修、管理和補貼的資金，當地提取住房固定資産投資方向調節稅、房地産稅、土地使用權出讓金，以及出售屬于國有資産的住房回收資等渠道籌集。

2、商業貸款

個人住房商業性貸款是銀行用其信貸資金所發放的自營性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市城鎮自住住房時，以其所購買的産權住房（或銀行認可的其他擔保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業性貸款。（抵押貸款是商業性貸款中的一種貸款方式）

個人住房商業貸款是我國公民因購買商品房而向銀行申請的一種貸款，有關銀行規定，凡符合下列兩種情況之一的，即可申請貸款品種：一是參加住房儲蓄的居民；二是住房出售商和貸款銀行有約定，由房地産擔保企業為居民購房貸款向銀行提供提保。

3、組合貸款

個人住房組合貸款是指，符合個人住房商業性貸款條件的借款人又同時繳存住房公積金的，在辦理個人住房商業貸款的同時還可以申請個人住房公積金貸款，及借款人以所購本市城鎮自住住房（或其他銀行認可的擔保方式）作為抵押可同時向銀行申請個人住房公積金貸款和個人住房商業性貸款。

● 按揭貸款所需資料及費用

• 所需資料：購房協議書（簽字按手印）《商品房預售合同》補充協議業主身份證複印件四份、戶口本、暫住證複印件一份，結婚雙方資料。供款人及配偶所在單位提供月收入情況證明。夫妻雙方如戶口沒在一起提供結婚證複印件如是個體，一定提供營業執照和近期兩月納稅證明。如是單身提供父母或哥姐的共擔債務的證明人，需簽字、按手印。辦理按揭所需費用：抵押手續費：房價的保費：1——9年貸款的萬分之八 年限，10年以上貸款的萬分之六乘 年限；月存款；印花稅：貸款額的萬分之 ；辦理時還需首付收據和身份證原件。

三、銷售人員應盡力讓客戶在銀行要求的時間辦到銀行辦理相關手續。

● 房地産貸款程序

• 貸款申請 2、受理申請 3、貸前審查簽訂合同 5、發放貸款 6、貸款歸還

7、合同變更 8、貸款結清

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