在房價如此之高的今天，房子也成了人們最主要的财富，無論是剛需還是投資炒房者。根據2020年央行發布的數據顯示，截止到2019年，我國城鎮家庭的平均總資産達到了317.9萬元，其中房産占了一個家庭總資産中的70%。看到這組數據，很多人可能說，自己又被平均了。

在這種情況下，房價的走勢也成為人們最關心的話題。對于剛需還未購房者來說，房價繼續上漲意味着自己買房的難度進一步增加。根據相關數據顯示截止到2020年，我國的平均房價收入比已經達到9.2，遠高于國際規定的合理水平3~6之間。平均房價收入比9.2是什麼概念，也就是說一個年輕人即使在一個普通的城市買房也需要不吃不喝9年才能完成目标。所以很多剛需隻靠自己根本買不起房，往往都需要父母的幫助，甚至要掏空一家6口人的錢包才能湊夠一套房的首付，後期還要背負巨額的房貸。很多剛需買房幾乎都壓上一家人的身價，所購房子的好壞不僅關系到一家人下半生的居住環境，也關系到一個家庭财富的多少。

所以很多剛需在買房時會更加的謹慎，一方面希望能找到一個很好的購房時機，另一方面也希望自己所購的房子能升值保值。

對于投資炒房者來說，他們更是關注着房價的走勢，就像很多投資炒股者時刻盯着股價的漲跌一樣。希望能找到住房入手和抛售的最好時機，讓自己的收益最大化。

那麼10年後房子到底是升值還是貶值呢？對于這個問題我們不妨先看一下3位房産大佬的觀點，從中看到一些玄機。

對于未來房地産行業的發展，前首富李嘉誠表示：任何行業過度發展過後必定會迎來摧殘，不要去妄想賺取最後一個銅闆。由此可以看出，李嘉誠認為，房地産行業最繁盛的時代已經過去，已經到了賺取最後一個“銅闆”的時代，以後再靠房地産行業賺錢的難度将大大增加，無論是開發商還是投資炒房者。他之所以這麼認為是因為一方面我國的房價已經處于高位，再繼續上漲的潛力非常地小，投資炒房存在的風險已經高于其存在的收益。另一方面他還認為現在我國還面臨着住房需求枯竭的局面，未來住房的流動性隻會越來越差，風險也就越來越大。

但李嘉誠依然看好一二線城市的房價，李嘉誠對于買房一向貫徹的理念就是要看住宅擁有的三個要素，那就是地段、地段、還是地段。所以他認為在經濟比較發達，人口還在不斷流入的一二線城市的房價還有一定的升值空間。

然後就靠房地産行業起家，并且成為首富的李嘉誠。王健林在一次接受采訪時說道：未來10年一二線城市的房價還會上漲，但對于人口淨流出的三四線城市房價沒有多大上升空間。由此可以看出，王健林和李嘉誠有着幾乎相同的觀點，都是認為人口不斷流，土地資源更加稀缺的一二線城市的房價還有一定的升值空間。而那些三四線城市，随着城鎮化的加深，人口很可能不斷向一二線城市流去，造成人口流失，這些城市的房價很可能會慢慢回歸合理。

另外王健林還認為沒有任何一個國家的房地産行業能興旺超過50年，萬達從房地産行業向文化産業專業，正是為了今後的長久發展。因此王健林認為房地産行業不可能一直興旺下去，房價也不會一直上漲。

最後就是另一位大佬，那就是融創董事長孫宏斌。相比李嘉誠和王健林不看好未來樓市的發展，孫宏斌卻依然看好未來樓市的發展。在孫宏斌看來，雖然我國的商品房已經過剩，但過剩的房子大部分都集中在三四線城市，而且這些三四線城市的住房品質并不高。未來随着人們生活質量和經濟收入提高，人們對房子的品質的要求也會越來越高。所以未來那些中高端住宅的需求會不斷增加，因此融創集團以後會重點布局一二線城市的中高端住宅。另一方面也可以看出，雖然孫宏斌看好未來房地産行業的發展，但他也認為樓市會在城市和城市之間，品質的好壞之間進行分化。一二線城市和品質好的房子價格還會上漲，但一些三四線城市和品質差的房子房價下跌的可能性更大。

通過分析三位房産大佬的觀點我們可以看出，雖然他們的觀點不盡相同，甚至還有相反的觀念。但對于未來房子是升值還是貶值卻有着相同的觀點，那就是未來房子出現分化是不可避免的。那麼未來什麼樣的房子還會不斷升值呢？懂行人認為：主要有這兩點決定。

第一：住房所在的城市

截止到2020年我國的城鎮化率已經達到了63.89%和國際上發達國家的70%已經相差不遠。也就是說我國的城鎮化建設已經進入高階階段，未來很多三四線城市很可能會走以前農村的老路，那就是大量的人口由三四線城市向大城市轉移。這就導緻一二線城市的住房需求依然旺盛，住房價格自然還會上漲。所以持有一些一二線城市的住房，還是有一定的升值空間的，沒有必要着急抛售。

第二：住房的品質

影響住房品質的因素很多，例如地段、小區的容積率、周邊的配套、小區物業服務水平的高低等等。在我國住房過剩的大環境下，未來人們對住房品質的要求會越來越高，所以未來那些品質高的小區依然有升值空間。例如即使房子在三四線城市，但如果這套房所在的小區有地段優勢、周邊配套設施齊全、小區物業服務水平高，那這樣的住宅依然有一定的升值空間。

總結：總得來說由于我國住房已經過剩，再加上調控政策的不斷收緊，我國住房已經失去了大漲的基礎。因此我國未來住房的價格基本會以穩為主，然後逐漸出現分化。所以未來買房盡量買一二線城市的房産，或者一些三四線城市高品質的房産。

最後你認為未來房子是升值還是貶值？歡迎評論區留言讨論。

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