選擇地段就成了買房中極其重要的一環。如何判斷一個闆塊的地段價值？

假如十年前讓你看懂東二環闆塊規劃，及時下手置業，如今是不是做夢都會被笑醒。

同一座城市裡，同樣的産品，放在不同的地段，房價可以差3倍，核心原因就在不同的地段匹配的資源不同。因此，選擇地段就成了買房中極其重要的一環。如何判斷一個闆塊的地段價值？

一個最直接的辦法：看控規圖。控規圖是城市規劃圖中的一種，全稱叫做：控制性詳細規劃圖。

控規圖，表達了地塊内容的“範圍”，例如，用地性質，容積率，建築密度等等。

2010年的東二環鶴林片區控規圖

如圖，這裡是一張東二環闆塊十年前的控規圖。

紅色的地塊代表商辦用地，橙色的是商服用地（包括學校、醫療等配套），黃色的地塊代表的是住宅地塊，綠色的地塊代表的是綠地。按十年前的規劃，這是一個集商務、住宅、綠地為一體的多功能綜合地塊。

在這張圖上，商業占比約三分一，居住用地約占三分一，綠地約三分一，另有一成的醫療教育配套。而且商務在這一片區占主流，輔之以消費商業，居住用地相對不大。

所以，看懂控規圖第一要義是：看比例！商辦用地比例越高，周邊購買力需求就大，配套用地越多，政府投入就大，住宅又相對稀缺，房子的價格自然會逐漸水漲船高。你看懂了嗎？

可以看出，這個地塊在規劃上，就明顯屬于“優等生”。

像有的闆塊，整個片區是一片純宅地，或者住宅比例是很高的，那麼這一闆塊的二手房房價上漲會比較慢。比如……（這裡就不瞎比如了，你很懂得聯想的。）

如今，十年過去，目前的東二環闆塊的發展完全超預期實現了當年的規劃。

2020年東二環闆塊最新規劃

目前的東二環泰禾廣場是福州人氣最旺、最高端的商業廣場；

千畝生态公園牛崗山、晉安、東湖生态公園是城市綠肺；周邊的學校從幼兒園到中學，一線傾斜了晉安區最好的教育資源等；

化工路快速路、湖東路隧道，這裡交通路網也已經全面升級。

福興經濟開發區最新規劃圖

2020年福興經濟開發區控規圖

同時這裡仍然有各項利好加速兌現中，比如——

園中互通連接的東部快速通道一期已通車，未來二期将直達機場；

前橫路東2.5環高架打通了五四北、東二環、江南CBD；

地鐵4号線直達東街口、台江萬達、東部辦公區等；

加上在建設中的福興經濟開發區大量的産業、人口；

還有配套福州市科技館、群藝館、省兒童醫院……

顯然，這裡會成為未來大福州的都市樣本，而且，客觀上，這一區域的住宅在過去五年内價格漲了三倍。

再複習一遍——看懂控規圖第一要義是：看比例！商辦用地比例越高，配套用地越多，住宅又相對稀缺，房價就是有潛力的。你看懂了嗎？

早年看懂了東二環這張控規圖的人，如今的資産升值了嗎？還會繼續看好東二環嗎？

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