這幾年，随着樓市調控、住宅限購不斷升級，許多長沙投資者都将目光轉向了公寓。但随着市場上公寓越來越多，特别是疫情之後，疑問也擺在了每一位購房者的眼前：

長沙公寓還能不能買？

哪些公寓更值得投資？

現狀：庫存積壓，公寓壓力凸顯

據湖南世聯行半年度報告顯示，上半年長沙内五區商業公寓總供應量87萬方，同比上升7%，總成交47萬方，同比上升4%，從整體來看公寓市場整體保持穩定。

不過，從去化率走勢來看，還是有明顯的變化：去年上半年長沙公寓供應、成交基本平衡，而今年上半年的成交套數僅占供應量的六成。

據不完全統計，今年全年内五區公寓預計新增供應194萬方，總成交量預計同比下滑兩成至110萬方。

這意味着：長沙公寓庫存量仍會繼續增加，而在更大的競争壓力下，不排除更多的項目“以價換量”，全市公寓成交均價或将進一步下滑。

9月以來，恒大掀起的公寓價格戰風暴更是引發了巨大的“鲶魚效應”，目前已知多個開發商意欲效仿恒大進行大幅度降價打折促銷，期望清理手頭的公寓産品庫存。

“金九銀十”的公寓市場将面臨更多變數，對于此時希望撿漏的公寓投資者而言，什麼樣的産品能真正帶來長期價值和穩定收益呢？是不是比原來賣的便宜了就有可以買了呢？

熱點：學區房受追捧，法拍屢創新高

二手學區房賣"高價"已不是稀奇事。

在當前新房市場遇冷、二手房市場疲軟的行情下，自帶學區光環的房子，總能輕松跑赢市場，從容接受挑戰。市場作為房子的最佳試金石，驗出了學區房最真實的溫度。

在投資上，因為有教育溢價的存在，學區房一般比普通房子價格更堅挺。另外不管在哪個城市，學區房甚至是超越地鐵盤的存在，長期占據漲幅排行榜首位。就長沙學區房法拍的行情來看，長沙網紅學區盤 八方小區一套住宅法拍成交均價達到3.1萬/平，據悉創造了長沙法拍房成交價最高記錄，而且圍觀次數破萬，達到了13831次。

這個二手房單價甚至超越了長沙一線江景新房，之所以有底氣賣這麼高價，隻因它屬于長沙市實驗小學學區、以及長郡雙語實驗中學配套入學範圍。

同樣可入讀長郡雙語的钰龍天下、 旭輝藏郡最近成交的二手房單價也紛紛破2萬/平。從熱鬧非凡的法拍學區房市場可窺見， 好的學區房的确更能經受考驗，房價也更勝一籌。

購房者出于對新房學區劃分的擔心，以及對于名校的追求，讓"八方小區"現象成為長沙二手房市場的一大特點，這種樓市現象未來也還将持續。

住宅限購下，帶學區的公寓盤值得關注

目前長沙市的小學入學排序分類為：一類為有房有戶，二類為有戶無房，三類為有房無戶，四類為無房無戶。

而根據長沙市委、市政府《關于進一步做好義務教育招生入學工作的實施辦法》(長辦發〔2016〕5号)，适齡兒童（少年）本人、父母或其他法定監護人提供的房屋産權證或房屋預告登記證，其産權證性質必須為住宅，非住宅性質的房産不能作為學生入學依據。因此，隻有公寓業主将戶口落到公寓所在地的派出所，才能列入二類有戶無房的範圍，擁有入讀附近小學的機會。但對于大多數家長追求的名校學區而言，一類有房有戶的家庭才能确保入學，二類情況的家庭很難有名額被名校錄取。

也有不少開發商為了保證大體量公寓的銷售，會與周邊的重點學校（主要是小學）進行合作，将自己開發項目的公寓納入到重點學校的學區範圍内，但重點學校的學位畢竟是緊張的，所以一般情況下，僅購買公寓的一手業主能使用一次學位，成功入讀重點小學後，學位也就不存在了。

為滿足許多沒有購房資格的家長希望自家小孩上名校的願望，小編就來盤點一下長沙那些帶學位的公寓産品：

福天藏郡廣場

福天藏郡廣場位于芙蓉南路長郡天心實驗學校旁。共2398戶，容積率3，綠化率46.55%，項目帶裝修交付。福天藏郡廣場在售4#建面32-46平商業公寓，非毛坯11000-12000元/平；5#建面29-46平商業公寓，非毛坯9000-10000元/平；3#28-39平非毛坯公寓，均價13000元/平。預計2021年年底交房。

項目自建九年制長郡天心實驗學校，公寓業主可以直接入讀。

福晟翡翠灣

福晟翡翠灣作為湖南福晟集團入湘的首個TOP系作品。位于梅溪湖環湖路與近湖九路交彙處（城市島旁邊），靠近梅溪湖的西邊。

樓盤建築面積總共16.8萬㎡，雙子塔造型，1棟就是45層限高206米，38-80㎡的LOFT公寓，目前毛坯售價17000元/平米。2棟是48層限高150米的環幕大平層，目前已經清盤。項目公寓帶西雅小學學位。

達美寰宇中心

達美寰宇中心占據梅溪湖國際新城一二期的交彙處，一期有規劃成熟的景觀、交通、醫療配套等設施，而二期自帶商務、教育、文旅、科創等發展資源，為達美寰宇中心的資産提升再添強大助力。且項目本身毗鄰金茂大廈，自帶國際5A寫字樓、五星級酒店以及商業街區。

目前項目在售精裝LOFT公寓，銷售均價20000-23000元/平米，憑合同可入讀西雅小學、西雅中學。

泰禹雅鯉

泰禹雅鯉項目是由湖南泰禹實業建設的東塘商務公寓，位于雨花區勞動中路曙光路砂子塘路交彙處，項目周邊五百米擁有三所品牌小學 一所百年高中，小學有砂子塘小學本校、砂子塘萬博彙小學、砂子塘第二小學，中學有稻田中學、雅禮中學。

項目将推建面77-156平商業公寓，具體開盤時間待定，預計售價26000元/平米。購買公寓70平米以上的業主憑合同可以直接入讀中雅培粹初中部（雅禮高中本部隔壁），雅禮嫡系初中部，6A率排名前列。

泰禹上雅

泰禹上雅是由泰禹實業以超高标準建設的長沙地标級5A智能非毛坯雙學校公寓。項目位于雨花區萬家麗中路與白冶路交彙處（雨花區政府往南）。目前在售43-94平米LOFT公寓，可以選擇毛坯或精裝産品，毛坯公寓售價22000元/平米。

泰禹上雅項目自身配建了泰禹小學，南雅雨花實驗中學，是目前唯一在售的配名牌小學、初中學位的公寓項目，特别值得一提的是，雙學位可流轉，不僅一手房業主可以使用，将來業主将公寓出手，二手房業主也同樣能享受該學區配套。

泰禹小學原名砂子塘小學東校區，教學與砂子塘本部保持一緻。因辦學成績突出，泰禹小學被稱為“雨花top3”。如今泰禹已形成教育集團，開辦二小、三小，逐步覆蓋雨花區。

南雅雨花實驗中學，目前已開工，計劃2021年秋季開學。南雅雨花實驗中學是南雅系第一所“實驗”中學，由雨花區和南雅重點打造，以南雅中學核心師資創建。

敬天廣場

敬天廣場位于長沙市五一大道190号，地鐵2号線和7号線在本項目負二層無縫對接，是目前五一大道沿線僅有的高端公寓項目。敬天廣場雙子塔建築高度超300米，背靠省委面向曙光路，處于袁家嶺政商核心區。北靠湖南省委、省公安廳、省軍區；南臨五一路，面向曙光大道；東接芙蓉華天酒店，距長沙火車站僅500米，完美實現湖南3 5一小時經濟圈，西面與佳兆業廣場和即将開工建設的友誼商店二期擴建工程的地下室和商業裙樓直接連通，三個獨立的項目将彙聚成一個整體的超百萬方城市商業綜合建築群。

目前在售33-80平米的精裝LOFT複式公寓，提供5種精裝風格選擇，戶戶帶中央空調和新風系統，售價在19000-22000元/平米，對照其地段和高端的品質，性價比還是比較高的。

購買敬天廣場在公寓交付後即可憑合同入讀芙蓉區重點小學燕山小學、育英小學，其學區還可以流轉，這一賣點是非常有價值的，因為沖着學區買公寓的業主将來可能在學位用完後面臨轉手的問題，學位可流轉意味着公寓價值不會貶損。

購房建議：

1、帶學區或學位的公寓一般價格高于周邊同地段不帶學區的公寓，那高出的價格就是你為學區或學位所付出的代價，大家可以直觀衡量值不值得；

2、一般公寓的學位都是一次性的，一個孩子讀完後，不能再給另一個孩子使用，因此學位用過的公寓的價格會回歸到周邊同類公寓産品的價格水平。

3、學區可流轉的公寓非常值得購買，因為當前你所看中的學區價值也是未來接盤的家長所看中的，所以你的小孩讀完書後再轉讓公寓，公寓依然屬于搶手産品，價格并不會因為使用過學區而貶損，自家小孩享受過名校教育後仍然可以收回成本，有條件的家長又沒有購房資格的還是建議入手。

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