上個月用多篇文章介紹了近郊置業三大“慫”之一的房山，今天給大家聊聊門頭溝。（房山、順義、門頭溝被揭叔并稱為三大“慫”）

個人把門頭溝的置業版塊分為兩大塊，一老城區版塊，二永定新城版塊。門頭溝區面積極大，但絕大多數為山地（據說占比達98.5%），平原面積占比極小。所以不論老城區亦或是永定新城，規模均不大。可以說，門頭溝的住宅用地寸土寸金。

某中介終于可查詢成交價了

地鐵S1線沿線基本可以算作永定新城片區，以北為老城區所在。門頭溝的老城區跟大興黃村、房山良鄉、順義城區等極為相似，學校、商業、以及醫療等配套非常成熟，老城區的小區價格兩級分化嚴重，品質二手房如西山藝境成交均價4.4-4.6萬元/㎡之間，而隔壁的桃園小區這種老破小成交均價約2.9萬元/㎡。位置更偏僻的惠澤家園（臨近京能共有産權房）均價更是低到了2.6萬元/㎡。

老城商業

中駿西山天璟實景圖

老城區相對适合本地人置業選擇，剛需預算相對充足的看看綠島家園。預算不足的選擇桃園、惠澤這種小區，總價200多萬，配套相對不錯，自住夠用了。如果本地改善，二手房參考西山藝境，品質、戶型、物業等均不錯，2019年跟同事曾在小區内轉了一天。新房可以考慮中駿西山天璟，畢竟是現房産品，所見即所得。中駿近年來在北京也開放了不少項目。

綠島家園小區位于老城區的核心位置，用揭叔的話說是最早一批區域有錢人的小區，配套成熟。戶型個人最喜歡的86㎡三居，居然是三面寬的雙衛戶型。小區缺點是無電梯，自采暖，老社區的停車位相對緊張。

對于非本地人來說，最近幾年永定新城是主要的置業版塊，多年前主要以改善類型産品為主，如電建金地華宸、綠城西山燕廬等目前部分二手房在800萬、900萬總價上下。近2年中駿天峰、合景領彙長安等項目入市改變了這一現狀，均價在5萬左右，也出現了一批剛需戶型。而根據目前作者的查詢結果看，這些房源也所剩無幾了，中駿天峰僅有部分清退房源，而合景領彙長安已經售罄。甚至共有産權房剩餘房源也不多了，因為涉及不少别墅産品，所以華萃西山仍有房源在售。

不知不覺中不被人看好的門頭溝永定新城新盤已所剩無幾，為何會出現這樣的情況？個人認為這與永定新城一橋之隔的石景山古城版塊新盤單價7萬 有很大關系，也就是大家常說的外溢客群。驅車10分鐘左右，單價低2萬元/㎡，值得考慮吧？

一直以來不少購房人對門頭溝都有“偏見”，如直播節目中粉絲就曾經留言“家有一口粥不去門頭溝”。不知為何門頭溝給多數購房人的感覺就是——遠。

其實，這真的是一種偏見。仍記得當年同事潇姐說過：“門頭溝雖然處于六環外，但西六環是個凹形，實際對比房山、大興等地，其位置大體等于五環”。再加上蓮石路、阜石路、長安街西延線以及S1線的開通，實際到達市區的通勤要比其他郊區便捷。

龍湖長安天街的開業，蓮石湖公園、偌大的山地面積，門頭溝實際是個非常宜居的版塊，這也是個人喜歡這裡的原因。

門頭溝近期又出了一個新盤，2020年7月佳兆業12.6億拿下了門頭溝區新城04街區MC00-0004-6022地塊，據了解項目已經确定案名為西山相府，預計推出125、145㎡戶型産品。

據了解這是佳兆業7年之後重回北京市場的首個項目，項目位于老城區北，福鼎公園西側。

跑盤過程中，站在佳兆業工地外的小山坡上，竟然一眼望到了石景山五裡坨區域的一片小區，地圖看看，自駕10分鐘就能到五裡坨限競房三兄弟了。

個人觀點

西山相府的前景個人并不看好

①老城區改善類型産品，主要客群本人居多，部分城區改善用戶，這部分用戶這幾年已經被消化的七七八八；②中駿西山天璟現房、二手房品質樓盤西山藝境的競争；③買房五要素中的“物業、開發商”也越來越被近年來北京的粉絲所認可，7年後回到北京的佳兆業認可程度究竟還剩多少，也不得而知。④甚至石景山五裡坨版塊的限競房三兄弟也是競品。

個人看來在這場“遊戲”的開局佳兆業就選擇了“地獄”模式。個人看來做好産品，打價格優勢是通關要訣（畢竟樓面價僅31439元/㎡）。最後，好在西山相府體量不大。

置業建議：

①非本地人置業，慎重選擇老城區。永定新城臨近地鐵、長安街西延通勤方面更便捷，長安天街等商業也可以滿足日常需求；

②一般預算可考慮麗景長安、梧桐苑等二手房小區，雖然距離略遠，但品質相對不錯，改善類型華宸等可以重點考察；

③對于西三至五環，地鐵6号線、1号線工作的人群，可以重點考慮門頭溝。

個人看來近郊置業，目前大興、通州、昌平，三個區域相對強勢，而門頭溝、房山、 順義确實屬于第二梯隊，但門頭溝絕對是被看低的一個區。作為一個郊區人，同時是一個地産從業者。想告訴大家的是，郊區置業更應該看重的是：價格預算、工作通勤以及居住舒适度，千萬不要把孩子上學與郊區買房進行關聯。

小預告

下期跟大家聊一聊房山最強勢的版塊，長陽~~順道說說共有産權房。

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