1、常用名詞

五 證：a.建設用地規劃許可證；b建設工程規劃許可證；c.建築工程施工許可證；d.國有土地使用權證；e.商品房預（銷）售許可證；

兩 書：a《住宅質量保證書》、b《住宅使用說明書》；

房地産證：是房屋土地所有權屬二合為一的憑證，是房地産權屬的法律憑證；

房地産市場：主要包括地産買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場；

一級市場：是指國家土地管理部門按土地供應計劃，采用協議、招标、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用

權以一定的年限、規定的用途及一定的價格出讓給房地産發展商或其它用土地者的市場；

二級市場：是指房地産發展商根據土地使用合同的要求将建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位或個人的市場；

三級市場：是指單位、個人之間的房地産産權轉讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地産交

易活動的市場；

房地産産權：是指産權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體内容是産權人對房地産的占有、使用、收

益和依法處分的權利；

土地使用權：是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發權、收益權、處置權。政府以拍賣、招标、協議的方式，

将國有土地使用權在一定年限内出讓給土地使用者。土地使用權期滿後，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批準并補清地價後可以繼續使用；

三通一平：是指水通、電通、路通及場地平整；

七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整；

紅 線 圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發給土地使用權受讓者，受讓者隻能在紅線範圍内施工建房；

總用地面積：經城市規劃行政主管部門劃定的用地範圍内的土地面積；

建設用地面積（淨用地面積）：經城市規劃行政主管部門劃定的建設用地範圍内的土地面積；

總建築面積：指在建設用地範圍内單棟或多棟建築物地面以上及地面以各層建築面積之和；

容 積 率：是指總建築面積與建設用地面積之比值。（如：在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建築總面積，其容

積率為2.0）

建築面積：指建築物外牆或結構外圍水平投影面積之和，包括陽台、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結構牢

固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建築。

建築覆蓋率（建築密度）：建設用地範圍内所有建築物基底面積之和與建設用地面積的比率；（如：在10萬平方米的土地

上，建築用地淨面積為8萬平方米，其建築覆蓋率為0.8〈建築密度為80%〉）

綠 化 率：建設用地範圍内所有綠地面積之和與建設用地面積之比率。綠地面積的計算不包括屋頂、天台和垂直綠化；（如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%）

綠化覆蓋率：建設用地範圍内全部綠化和植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率；

房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建築面積，即為該套（單元）的使用面積與該套

（單元）應分攤的公用建築面積之和；

套内建築面積：房屋按單元計算的建築面積，為單元門内範圍的建築面積，包括套（單元）内的使用面積、牆體面積及陽台

面積；

套内使用面積：指室内實際能使用的面積，不包括牆體、柱子等結構面積，使用面積的計算應符合以規定：

A、室内使用面積按結構牆體内表面尺寸計算，牆體有複合保溫、隔熱層、按複合層内皮尺寸計算；

B、煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積；

C、非公用樓梯（包括躍層住宅中的套内樓梯）按自然層數的使用面積總和計入使用面積；

D、住宅使用面積包括：卧室、起居室、廚房、衛生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。

單元内使用面積系數=單元内使用面積/單元内建築面積 按規定應分攤公用建築面積。

公共建築面積：各産權主共同占有或共同使用的建築面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建築面積。可

分為應分攤的公共建築面積和不能分攤的公共建築面積；

實用面積：它是套内建築面積扣除公共建築面積後的餘額；

層 高：層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括

下層地闆面或樓闆面到上層樓闆面之間的距離。

淨 高：淨高是指層高減去樓闆厚度的淨剩值；

公攤面積 ：商品房分攤的公用建築面積主要由兩部分組成：

電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建築服務的公共用房和管理用房的建築面積；

各單元與樓宇公共建築空間之間的分隔以及外牆牆體水平投影面積的50％。

得 房 率：是指套内建築面積與套（單元）建築隊面積之比。

套内建築面積=套内使用面積 套内牆體面積 陽台建築面積。

套（單元）建築面積=套内建築隊面積 分攤得公用建築隊面積。

道路用地 ：道路用地是指居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。

道路紅線 ：道路紅線是指城市道路含居住區級道路用地的規劃控制線。

玄 關 ：玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領地”，講究一定的私密性，

大門一開，有玄關阻隔，外人對室内就不能一覽無餘。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、挂雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。

期 房：開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地産權證大産證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這

一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱作為買“樓花”，這是當前房地産開發商普遍采用的一

種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地産項目。

現 房：指開發商已辦妥房地産權證（大産證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在通常意義

上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。

毛 坯 房：指沒有裝修的房。

業主委員會：指由物業管理區域内業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意願和要求，并監督物業管理公

司管理運作的一個民間性組織。業委會的權力基礎是其對物業的所有權，它代表該物業的全體業主，對該物業有關的一切重大事項擁有決定權。

會所的功能和建設檔次可分為基礎型和超級型，基礎設施提供業主最基本的健康生活需求，可讓人免費使用；超級會所則

适當對其中部分設施的使用收取一定的費用。如果會所一味追求高檔而不顧及業主的能力與需求，勢必會形同虛設；如降低物業管理費，将影響房産的整體品質。會所的設置，還要考慮工程分期施工的因素。會所原則上隻對社區業主服務，不對外開放，保證了業主活動的私密性和安全性。作為休閑健身的場所，會所也給業主提供了良好的社交場所。

入 夥：指業主領取鑰匙，接房入住。

契 稅：是在土地、房屋不動産所有權發生轉移，按當事人雙方訂立契約等對産權随人征收的一種稅。

征稅範圍及納稅人契稅的征稅對象是發生産權轉移變動的土地、房屋。在中國境内轉移土地房屋權屬承受的單

位和個為契稅的納稅人。

（1）國有土地使用權出讓；

（2）土地使用權轉讓，包括出售、贈予、交換；

（3）房屋買賣；

（4）房屋贈予。

2、房子的種類

安居房指實施國家"安居（或康居）工程"而建設的住房（屬于經濟适用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自知

自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特别是對4平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈

利性住房。

經濟适用住房是指經各級人民政府批準立項建設、享受國家優惠政策、向城鎮中低收入家庭出售的住房。

使用權房是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建的住宅，政府以規定的租金标準出租給居民的公有住房。

産權房是指産權人對房屋（指建築物）擁有所有權，對該房屋占用範圍内的土地擁有使用權，産權人對這兩項權利享

有占有。使用，收益和處分的權利。這種權利是絕對的、排他的，不受其他任何人的幹涉和影響，産權人可以轉讓、

出租、抵押、典當等方式合法處置自己的房地産權利。

商品房：是指具有經營資格的房地産開發公司（包括外商投資企業）開發經營的住宅。由于我國長期以來在住房體制上

實行的是供給制，所以，商品房是80年代以後才出現的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝

向、質量、材料差價等組成。

集資房：是改變住房建設由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設

的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免

優惠。集資所建住房的權屬，按出資比例确定。個人按房價全額出資的，擁有全部産權，個人部分出資的，擁有部分

産權。

集資建房有兩種産權：一種是該房屋出售的價格高于當年的房改成本價。其産權界定為經濟适用住房産權。另一種是

低于當年的房改成本價格，其産權為房改成本價房。

公房：又稱公有住宅、公産住房、國有住宅，它是指國家（中央政府或地方政府）以及國有企業、事業單位投資興建、

銷售的住宅，公有住宅主要由本地政府建設，負責向本市居民出租出售：由企事業單位建設的住宅，向本企事業單位

的職工出租出售。

房改房：是有一定的福利性質的，各産權單位按照政府每年公布的房改價格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一

般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。

房改房産權分為三個級别：成本價産權和标準價産權以及标準價優惠産權。

空置商品住宅：房地産開發企業投資建設，取得房地産權證（大産證）已超過一年的商品住宅。

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