北京樓市最新動态?京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!，今天小編就來說說關于北京樓市最新動态?下面更多詳細答案一起來看看吧!

北京樓市最新動态

京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!

北京跑赢大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公衆号｜京房會進入知識星球可進行提問

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Q:提問:星主好！非常佩服您的實戰能力！求指教！有一套新華聯家園北區的大三居131平，總價越600多，有貸款230萬未還。目前手頭能湊300個左右，有一個二套資格。初步計劃想400萬一500萬左右選籌純投資，全北京範圍，求推薦！第二個問題請教：如果是你，是否要賣掉新華聯一起換籌更佳，純投資不自住考慮。求回答！感謝！

A:回答:您好，感謝信任！1、我在星球精華欄文章83#通州跑赢大盤選籌導圖對通州全區域有過詳細分析,建議你認真閱讀,關于新華聯家園這個盤，你要知道通州是大手筆投資，預期很高，ZF還持有大量土地，通州越老的小區價值越弱，或者我們保守點核心位置往2000年之後都沒什麼太大問題，非核心位置最好是10年之後，越新越好，最好是15年往後17年18年左右的，犧牲距離換取品質是通勤購買力的大部分特征，如果樓盤老舊或者居住體驗一般在通勤地段裡的市場行情會很差

往深說新華聯家園位置稍微有點偏南，這個盤在果園品質還可，居住體驗不差但也不算很優質的那種，果園這個位置很尴尬，往北是萬達商圈，往南再走一條街就有很多次新盤，所以這個盤未來的行情會比較迷茫，你可以通過星球精華欄16#北京各區2017-2022樓盤漲勢收益分析(曆史成交大數據)查詢這個盤近五年的行情;如果沒有選擇的話拿着也可，如果有的選可以考慮做下升級，看你的資金情況，500做純投資布局也可選，如果加上果園這套你的首付可以到750-800這樣子，不用加滿杠杠，到1100-1200就能往主要位置的方向考慮了，這樣你會更快一步，往後的行情每一輪都能吃到，你下次再做置換就相對變得容易些，

2、中海蘇黎世家盤很好，但價高了，萬科西華府比着中海品質不差，性價比很高，科技園的行情是滞後的，這個區域大部分盤近5年是橫盤的，在麗澤沒有熟透的情況下這個位置比較難兌現，投資的話不是很建議，建議認真閱讀星球精華欄文章81#北京房産投資核心邏輯和原理;祝順利！

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Q:提問:您好，慕名而來。京戶倆娃，目前大娃預計26年上小學，京房在馬駒橋的香雪蘭溪，現金150，想做置換。兩種方案，一是賣掉香雪蘭溪，加手裡現金，加杠杆清河買一套700左右的房子，以後孩子上學過去用，也可以升值。職住分離，繼續租住在西局。二是，香雪蘭溪不動（價格低，賣了是虧的），150加杠杆，高米店北金惠裡93平米兩居，改三居。認命了。不動了。

A:回答:您好,感謝信任!1、我在星球精華欄文章08#史詩級通貨膨脹,普通人的對與策中寫過普通人該以什麼樣的心态投資房産,建議認真閱讀全文,房産屬于每個家庭的基礎設施,應該盡快解決,然後才能有其他更好的發揮,如果不解決家庭的基礎設施問題,沒有一定的優質資産打底,通脹會逐漸洗劫我們的積蓄,持有優質不動産的才算是真正的資産階級,擁有足夠優質的資産,心态是陽光的,判斷風險能力是強的,如果我們想擁有好的人生,擁有真正的自由,真正的善良,應該成為一個有産者,最好成為一個厚産者,幸福指數也會提高;

人這一生到了一定的年齡,如果還沒有把身價做起來,還是一個沒有産業的人,會對社會的變化政策極度敏感,沒有能夠帶來安全感的籌碼,家庭和外界風險是同樣的;現階段隻要努力每個人都能通過買房來實現升階;我們生活在北京是幸運的,可以通過努力買房不斷積累自己的産業,相反生活在小城市或者沒有機會到北京工作的人沒有這樣的機會,從我們自身來講應該把握住這樣的機會;

2、我在星球精華欄文章83#通州跑赢大盤選籌導圖中對通州進行過全區域分析;馬駒橋是一個潛力地段,香雪蘭溪屬于區域内的品質盤,如果區域發展較好,這個盤必然會升值,持有香雪會出現2種情況,漲或不漲,這兩種情況都存在着不确定性,而買清河闆塊的優質盤,必然上漲,隻是時間問題,一個是不确定性,一個是必然性,這是機會成本,未來樓市的分化速度會遠比大家看到的,貴的會越來越貴,便宜的會越來越便宜,優質房産價格越來越高其實就是階層越來越分化的具體表現,到頂後再想置換難度會更大,其次高米店北金惠裡樓盤行情很差,未來的上漲空間也很小,從投資角度完全沒必要買這個盤,建議認真閱讀星球精華欄文章81#北京房産投資核心邏輯和原理,按照文章思路選籌包賺,祝一切順利!

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Q:提問:京總您好！我們在橡樹灣三年前買一套70的下兩居。現在想把朝陽自住的一套大三居公房（紅廟鄰四環邊）出掉估計到手1050，然後把深圳南山老破小三居也出掉估計500～550，然後兩套的現金在其他更優質區域買入一套三房或着四房自住。看了您的精華帖受益良多，我們現在買房不考慮學區和上班遠近，也不太考慮貸款，現在有幾點請教您：

1）保留橡樹灣小兩居，全款1400，買在朝青還是望京？朝青可以買到華紡易城四居，望京隻能買三居。或者亦莊金茂府，不過也隻能買三居。您覺得金茂悅南區北區怎麼樣？和朝青四居或者望京三居比？2）有考慮過海澱西北旺和馬連窪，不過看您的之前問答不太推薦。如果買清河三居需要把小兩居也賣了，多出來的錢再買房嗎？您覺得我們現在的資金怎麼配置房産最合适呢？謝謝您！

A:回答:您好，1400買望京的勝率會大一些，不是說亦莊的金茂不好，這種豪宅盤的兌現周期需要很長時間，如果沒有很大的市場推動，這種區域可能會出現貴跌賤漲的現象。華紡屬于朝青中間的産品線，1400放這個盤有點錯配，不是很嚴重，中規中矩，馬連窪的成長過程比較慢，橡樹灣是哪個位置的？如果跑的慢可以考慮在本次置換中脫手，其次你要考慮加杠杠，1400的本金可加杠杠到2套的或者一套望京的大四居，望京這種地段價值房價很牢靠，不用擔心被套或者橫盤，漲幅靠的是選籌，賺錢靠的是杠杠，建議你認真閱讀星球精華欄文章81#北京房産投資核心邏輯和原理、07#巧用杠杆，貸款的利用;祝順利！

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Q:提問:京總你好！最近一直在看您星球的文章感覺獲益匪淺！我和愛人均在大興機場工作，于18年購入大興機場線大興新城站旁邊團河苑小區，是一套老破小，購入時價格233萬，現成交價190左右，現覺得當初的選籌實在很失敗，當初買房時考慮大興機場帶動效應，可能是三年疫情的影響，導緻不但沒有增值反倒跌了40，2027年有上小學需求，考慮去亦莊置換，滿足學區和通勤要求。糾結的點如下：

1、考慮是否現在就要賣掉老破小止損，還是再等等看是否會有大興機場後期發展帶動房價回調；2、如果賣掉現有老破小，因為老破小有貸款，還完之後首付大概在200左右，家庭月收入可承受貸款額度最高300萬，但已經無首套資格，請問要如何加杠杆呢？3、亦莊500萬有沒有推薦的小區，是建議現在去亦莊置換還是等到入學前一年也就是26年再去亦莊置換？4、27年的亦莊教育資源會否還像現在一樣緊俏？亦莊在21年已大漲一波，之後還有漲價空間嗎？5、由于在大興機場工作，機場周邊的大興南六環外的小區是否有考慮的必要，例如大興最南端的榆垡鎮臨空經濟區的和悅璞雲新房，能否因為大興機場帶動機場周邊房價上漲呢！期待回複

A:回答:您好，首先建議你認真閱讀星球精華欄文章81#北京房産投資核心邏輯和原理，1、你18年在大興買房不應該選擇老破小，大興有很多待發展的空白區域，這些區域的土地一旦上市會有大批量新房，随之老破小的市場會因新房造成越來越弱，新區越金貴，老破小就越破敗，對于ZF持有大量土地的新城區，最好的選籌策略是買在區域内成熟的位置，或者未來的發展核心位置，二手房盡可能選一些相對有稀缺性資源的小區，品質，位置，配套，交通，學校這些不可再生的資源越稀缺保值性越強，你現在繼續持有這套房意義不大，整個大興區，品質次新二手盤很多，新房也很多，老破小未來的市場很迷茫，應該盡快做置換，這樣至少能吃到以後的行情。

2、關于選籌上，你可以參考星球精華欄文章84#大興跑赢大盤選籌導圖,不同預算在大興應該怎麼選我有過詳細的建議策略,500左右如果是有學區訴求，可以關注下亦莊的南海家園，南海家園在這個區域内有價格上的稀缺性，性價比不錯，未來成長空間也可，亦莊的學區屬于錦上添花，本身這個區域的産業結構很優質，房價上漲學區因素不重，大部分是因為亦莊本身自帶的優質購買力，沒有溢價的盤不必等入學前一年再購，小孩27年入學，3-4年的時間亦莊大概率還會往上走，你要看這個區域，優質産業會持續吸收在京人才，這些人才到這個區域工作第一訴求是租房和買房，隻要這些産業在發展，人才會源源不斷來到這個區，房價下跌的概率很小或者說基本不會下跌。可通過星球精華欄16#北京各區2017-2022樓盤漲勢收益分析(曆史成交大數據)查詢樓盤詳細行情;

3、臨空經濟區包括榆垡鎮天宮院這些位置屬于衛星城概念,這種區域流入的人口購買力很弱,本地又有沒有核心産業支撐,未來上漲空間也很小，可以對比下順義機場附近的商品房，除了中央别墅區的别墅産品有較好的成長空間外其它普通商品房上漲很乏力，機場經濟本身不是一個收入很均衡的行業，機場建在遠郊，居住成本很低，普通職工大多都配置了宿舍，這種地區的剛需小戶型70%還是來自通勤人員，投資不是DB，穩健的投資不應該博這種區域，祝順利！

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Q:提問:您好，現住海澱西山錦繡府兩居，錦繡府屬于限競房，27年才能賣，通州富力金禧花園兩居出租，大概價值540萬，上海有一套公司分的公租房，60平120萬，香河有一套房，180買的現在70萬，賣了還得倒貼。最近看了您的文章，想把資産升級一下，方案一：23年把通州富力金禧和上海的都賣了升級一下，然後27年再把錦繡府和新換的這套房一起賣了換一套您說的霸盤。

方案二：兩套分别置換，23年賣了通州富力金禧換一套純投資，27年賣了錦繡府升級一套自住➕保值。不管是方案一還是方案二，賣了通州之後沒想好怎麼升級，是在通州升級三居長期投資，還是在您說的望京 清河 新北苑 亦莊等區域換一套兩居？考慮二套貸不了多少款，預算900左右，謝謝

A:回答:您好，你應該把上海的公租房脫手，香河的等這一波如果能溢過去，能回調一些差不多也要出掉，富力金禧屬于萬達商圈的标杆樓盤，萬達是目前通州配套最優的一個商圈，距離運河産業中心距離還可，肯定是被第一波輻射到的，這個盤長期價值很好，隻不過通州的行情需要很長時間很長時間才能兌現，賣金禧再投通州效率很低，現在通州吃不到太多行情，如果想中短期獲利從金禧換到市區效率要高很多，900左右的情況下隻做區域升級，房子還是保持原有面積品質，可以到望京朝青淘一淘同類盤，澳洲康都2居、青年彙3居，華紡易城2居，個别3居1000往下需要淘，選籌上建議你參考星球精華欄16#北京各區2017-2022樓盤漲勢收益分析(曆史成交大數據);

買入後27年等價格上漲提前結清貸重新做抵押，把西山錦繡脫手變現加倉，現有房産不動，這幾個盤持10年往上問題不大，如果預算夠不到霸盤可以選擇第二梯隊擴大面積，其次如果富力金禧這次置換可以把總價提到1200左右，多增加300貸款選望京的融科三期2居效率為最優，你二套可以不用按照常規操作，具體查閱星球精華欄文章07#巧用杠杆，貸款的利用，祝順利！

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Q:提問:您好，京總！一直關注您的文章，特請教。目前持有一套朝陽北苑家園茉藜園的三居700 和朝陽科學園南裡的兩居500 ，這兩套都在出租中，目前在海澱白石橋附近工作，自住海澱蘇州街一套小兩居，是八一的學區，目前二娃出生不夠住了，于是又在同小區租了個一居室。目前很想置換。想咨詢

​1、朝陽的兩套房子是否還值得繼續持有？2、如果朝陽的兩套賣掉，在蘇州街附近改善的話，周邊學區溢出價格也比較高，1200 似乎找不到比較好的盤，是否要擴大選籌範圍，周邊是否有好的樓盤小區推薦？3、或者是朝陽的兩套和海澱現住的一起賣再換個2000左右的好品質的，所有資金都集中在房子上，會不會風險比較高？4、如果繼續居住和持有分離，蘇州街的房子先住着不動，那麼就不用非要在蘇州街選擇，按京總的思路在什麼地方選一套比較好的投資加保值的比較好的品質的小區呢？

A:回答:您好，1、茉藜園和科學院南裡這兩個盤保值性還可，升值性不是特别突出，但也不算很差的那種，隻是成長比較慢，如果有條件的話建議是做一下置換。2、圍繞蘇州街的中關村商業氛圍太重，我在星球精華欄海澱跑赢大盤選籌導圖有全面的分析,這個區域我一般都是建議往外換，成長環境很差，價格天花闆相對也比較低，拔高的全是學區，往東基本都是老舊盤了，隻能往西邊萬柳看，如果你現在持有的蘇州街房子漲幅跑的還行可以繼續拿着，漲幅比較差的情況下再考慮合并，

你可以關注萬柳的光大花園這個盤，3居室的價格在1600左右，需要你額外加400的杠杠，這個盤性價比很高，并且位置很好，雖然有部分學區溢價，但不影響這個盤的綜合價值，萬柳的資源一直是海澱最強的，地段也很好，旁邊的怡秀園94年的盤價格已經快趕上光大了，其次如果現有蘇州街的房子漲幅較差考慮脫手的話可以關注三小西側的康橋水郡，120平左右的小三居價格在2000出頭需要淘，這種戶型出房率比較低，這個盤屬于萬柳的品質改善盤，光大和康橋都有成長空間勝率較大，是距離你最近的2個盤了。關于風險隻要選籌正确可以忽略，過去是因為隻要有行情全市都能滲透，隻要位置别太差，都能跟着漲，現在的行情都是一批一批漲，漲價的都是點對點闆塊，參考星球精華欄文章81#北京房産投資核心邏輯和原理/點狀邏輯;升級區域和樓盤大方向上沒有問題。

3、如果加不了杠杠，蘇州街不動的情況下，1200做布局我建議是到朝陽做選籌，同樣的價格在東西海能拿到的全是老舊盤且價格高面積小，而朝陽品質高面積大價格低，區域資源比着東西海不差，圍繞國貿望京兩大産業區選大方向不會出問題，你可以關注下朝青的華紡易城，青年彙，望京的澳洲康都，首開知語，建議參考星球精華欄16#北京各區2017-2022樓盤漲勢收益分析(曆史成交大數據)查詢樓盤詳細行情;祝順利！

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Q:提問:首先感謝京總對我上次問題通透的解答，讓我對投資選籌有了深刻的理解，受益匪淺！很抱歉目前又遇到了新問題，想了好幾天一籌莫展。具體情況如下：因情況變動原計劃隻考慮投資不自住的購房方案現在須調整為購買一套公主墳翠微學校的學區房，現在有幾點疑惑：

問題1. 房子目前看了翠微東裡、翠微北裡、普惠南裡等小區的1居室和2居室（按照您之前的思路學區房按購置總價最低考慮），價格大概500多，您覺得這個區域從保值角度考慮哪個小區的房子适合購入？ 愛人看上了翠微東裡的2居公房，想着購入後孩子上學可以自住，不知這個思路是否可行？

問題2.因為擔心學區房未來會随着近年來北京出生率的顯著下降而成為高風險投資，我們考慮2種方案，1是以500左右全款買入1居，然後等孩子9月入學後立即賣出，去投資區域價值更高的品質樓盤；2是全款買入學區房然後做dyd 手裡剩餘資金 杠杆去投資區域價值更高的品質樓盤，學區房等待未來合适機會再出手。您覺得哪種方案更好，或者都不是最優方案？非常期盼您的專業指導！謝謝！

A:回答:您好，公主墳幾個老公房社區保值性都很好，你可通過星球精華欄16#北京各區2017-2022樓盤漲勢收益分析(曆史成交大數據)查詢樓盤詳細行情;中裡、南裡、東裡包括普惠南裡這幾個盤的選籌思路應該是以價格作為唯一指标，你們看上了東裡，如果中裡有筍盤就可以選中裡，而不是還鎖在東裡，淘筍主要是找低價盤，關于學區房未來的風險性指的是重點校，樓盤價值10萬，劃上學校就變成了13萬甚至15萬的這種，多出來的部分是溢價，學區人為幹預因素太強，後期政策上有變化，價格也會受影響，公主墳這種工薪盤價值很穩定，學校算不上重點校，價格也屬于正常的地段價格，可以考慮買後做DY加倉，這種流動性不差的小戶型，面積才是王道，天上下雨，你用小盆和大盆接的水量完全是不一樣的，祝順利！

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Q:提問:京總您好，鐵粉提問：二套資質，首付700，總預算1200，想在海澱範圍内選籌，準備投住分離。逐一拜京總星球問答，發現不少人提問海澱北部、永豐等，但顯有人問及與其相鄰的西北旺版塊，1、京總可否分析一下西北旺版塊，目前是西北旺價格高于永豐，但價格差距正快速縮小，未來西北旺與永豐兩個版塊會是怎麼樣的格局？如永豐多年後兌現了，西北旺坐擁16号線大動脈，是連接海北與市區的節點，而永豐缺交通、後廠缺住宅，西北旺版塊恰好互補，會不會收到永豐和後廠的雙重輻射加持？

2、目前關注了西北旺地鐵周邊的“百旺茉莉園”和“中海楓連山莊”，看了您的價格走勢，發現茉莉園起步單價低于中海，但漲幅快，已快追平中海。我的1200預算在這兩個盤裡都隻能夠到2居。可否請京總分析一下這兩個盤？我主要考慮保值增值，願京總指點。謝謝！

A:回答:您好,我在星球精華欄文章海澱跑赢大盤選籌導圖寫過這兩個闆塊,關于西北旺闆塊和永豐的價格差,永豐屬于近幾年發展的新區,西北旺在2012年之前的表現很一般,11年左右有兩個大開發商分别拿了兩塊地,一個是融創,一個是萬科,萬科是做剛需改善的,融創是做高端品的,當時的兩個盤如園和西山壹号院,均價賣到5-6萬左右,在往前面是億城的西山華府地塊,14年15年之後這個闆塊因三個新盤價格也一直往上走到今天的價格,這個闆塊的發展周期是遇上了17年之前的房地産紅利,全國都漲,所以北京這種位置上漲也沒什麼不正常,

但如果看西北旺這個區域,配套的話幾十年基本都是一個樣,一個生物醫藥基地 百望山,這種性質的布局本身商業發展就比較難,如果沒有大筆投入這片地往固化的方向發展也不是沒可能,從17年之後這個位置的價格上漲就不明顯了,原因就是買新盤大家的預期都比較高,但這個區域所擁有的資源很一般,二手房市場肉眼可見,雖然緊靠産業園區,

但自身條件比較一般的情況下也很難在市場上脫穎而出,其次永豐即便是規劃全部兌現落地,如果沒有大市場的推動,往後的行情也不會太好,提前透支一定需要花時間養,有産業園區的輻射利好,但自身需要争氣,如果自身不争氣,即便是把北京所有的産業資源全部般過來,沒有資源的區域同樣不會有出色的表現,越是有購買力的消費群體,對于商品的質量越是挑剔,更何況是我們每天都要住的房子,投資不是DB,而是搭乘這座城市的經濟增長,得到确定的回報,這就和我們選擇的方向有很大的關系,對于海澱北部包括西北旺從确定性一定不是最好的選擇,建議認真閱讀星球精華欄81#北京房産投資核心邏輯和原理;祝順利!

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北京跑赢大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公衆号｜京房會進入知識星球可進行提問

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公衆号知識星球内部文章

每周更新一篇

宏觀類（部分文章）

01#北京樓市的十年主流預判（2022-2032）

08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策

03#北京樓市價值正在沙化

04#未來五年絕命大換倉，賣空雜盤，隻留霸盤

05#因為保障房充足，所以商品房B漲

07#巧用杠杆，貸款的利用

41#淺談房地産泡沫

微觀類（部分文章）

11#北京七個行政區邊緣的房價預警研判

12#避坑寶典：北京17大貶值區域導圖

13#學區寶典：東西海學區房選籌導圖

14#置換寶典：一次吃飽10年，拒絕多動症

15#望京139個盤，穩健增長的隻有39個

16#北京各區2017-2022樓盤漲勢收益分析(曆史成交大數據)

17#石景山未來樓市的預判及購買建議

實操類（部分文章）

81#北京房産投資核心邏輯和原理

82#北京首付300-400穩健的78個剛需盤分析

83#通州跑赢大盤選籌導圖

84#大興跑赢大盤選籌導圖

84#北京持币200W以下的投資術

86#豐台跑赢大盤選籌導圖

持續更新中

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