作者｜王晗玉

編輯｜潘心怡

今年11月15号，陸山與愛人在2019年買的房子按約應在這天交付。按照他們老家習俗，交房那天值得辦場熱鬧的喬遷宴。

這本是兩個“小鎮做題家”揚眉吐氣的日子——按陸山的話說，他與愛人一路努力讀書、考研，留在北京就業、結婚、生子，到2019年湊夠首付回二線城市買房，每一步都是按部就班地按着小家計劃奮鬥，“從來沒做過什麼出格的事”。

而眼下，新房所在的小區已經停工半年，一向守規則的陸山忽然來到人生的十字路口。眼見交房日期越來越近，害怕供了4年的新房爛尾，最終他選擇跟其他業主一起強制斷供。

業主停貸告知書，圖片由業主提供

從今年3月得知新家工地停工起，陸山就開始通過投訴、信訪等多種途徑督促項目複工。而在他奔波的同時，全國多地樓盤接連曝出停工、爛尾，最終引發了部分業主的“強制停貸潮”。

根據易居研究院智庫中心最新發布的《2022年全國爛尾樓研究報告》，截至7月16日，全國至少出現了271份停貸告知書，陸山新房所在的西安市共出現17份，在城市排名中位居第二高；排名第一的鄭州則有32份。

不過相比陸山與愛人因停貸可能面臨的失信風險，快到學齡的兒子上學突然沒了着落讓他們更發愁。被爛尾樓打亂全家計劃，陸山選擇怎麼辦？271份停貸告知書背後，還有多少個“陸山”？多地業主斷供，會否引發更大的風險？

01 攤上爛尾樓

陸山看中的新房位于西安西鹹新區沣東新城，項目案名為綠地新裡城三期蘭亭公館（以下簡稱“綠地蘭亭”），屬于學區房，并且緊鄰西安高新區。

“那邊有很多高新技術企業，像華為、三星的研究所都在，大家都是沖着高新區買的房子，很多業主就是華為的員工。我媳婦也在人工智能行業，本來計劃離開北京就去那工作，孩子也可以就近上學。”

此前西安綠地蘭亭于2019年3月開盤，陸山夫婦也剛在北京站穩腳跟，考慮到将來的子女教育和就業環境，兩人決定在北京多攢幾年經驗就去二線城市生活。

“我倆那時還沒結婚，剛開始商量買房，覺得西安發展不錯，也剛好看到了合适的樓盤。”

為了買這套房子，陸山當年5月就趕回家領了結婚證，愛人也在那時通過人才政策拿到了西安戶口。6月，交上45萬元首付，陸山與愛人就開始背起了房貸。當時購房合同約定的交房時間在2022年11月15日。

“那時候我倆剛工作不久，沒什麼積蓄，借了很多錢才湊夠首付。”

買房後，陸山還着5900元的月供，加上在北京的房租，每月約有1萬多元的住房支出。不過這對當時陸山一家的收入來說，負擔并不算重。“所以我們當時也計劃生小孩，等房子交付，裝修好了，孩子也差不多該上學了，我們就去西安生活。”

在那之後不久，陸山的兒子出生。領證、落戶、生子，一切都按照他和愛人的計劃順利實現。但到2020年11月，陸山第一次得知綠地蘭亭工地停工。“有業主把視頻發到網上，我們就都知道了。當時還有一個工人大哥跟我們說工地已經停工很久了，還欠他們兩個月工資沒發。”

綠地蘭亭這次停工就在“三道紅線”新規發布不久之後。彼時降負債成為一衆房企的首要任務，并且臨近2020财年尾聲，多省一筆建設開支，當年的公司财報就更好看一點。

不過根據綠地控股2020年年報，在有項目暫停施工的情況下，公司“三道紅線”仍全部超标，維持“紅檔”，剔除預收款後的資産負債率、淨負債率、現金短債比分别為84.1%、139.2%和0.97。

那次停工後，在部分業主的督促下，綠地蘭亭雖然在2021年4、5月份複工，但據業主反映，工地施工人數和進度都明顯放緩。“不過我們有懂工程的業主算過，按當時的節奏，也有把握在2022年11月交房。”陸山說。

而停工的危機剛解決，陸山所在的公司又遇上行業調控。此前他工作的廣告公司業務重心以在線教育為主，2021年7月“雙減”政策出台後，公司相關業務量直接萎縮90%。

此時，陸山一家還要繼續承擔每月1萬多元的固定住房支出。

幾乎同一時間，房地産行業也面臨前所未有的危機。從2021年下半年開始，銀行住房按揭暫停、預售資金監管收緊，房企銷售、融資兩端被卡住，接連陷入違約泥潭動彈不得。

從最開始的信用債違約、商票逾期拒不付款，到被銀行提前抽貸，房企在各個條線上的信用越來越差，而至目前，這場危機終于蔓延到交付端，全國大量樓盤停工，其中依舊包括綠地蘭亭。

綠地蘭亭工地現場，圖片由業主提供

陸山提到，在去年4、5月複工之後，新房工地再次停工。“今年3月，之前那個工人大哥又聯系我們，說已經半年沒發工資了，連生活費都沒發。整個工地沒剩幾個人，好多工人因為要不着工資搬走了。”

從“今年3月”往前推半年，剛好是2021年9月那段房企的“至暗時刻”。

綠地控股自身債務問題也因當時那場危機愈演愈烈——盡管2021年全年壓降有息負債812億元，至年底有息負債規模降至2406億元，但其長期負債下降了36.62%。這意味着綠地控股短期負債占比上升，負債結構風險也有所增加。

此外，其2021年的應付票據和應付賬款規模也增長了26.66%。

陸山提到，今年3月時，工地還有一部分工人等着讨工資，而剩下的少數幾個看上去像在工作的，也都是被請來“表演式複工”的工人。

同樣是綠地蘭亭業主的李可告訴36氪，年初停工後，業主們曾到住建局等平台投訴，後期相關部門也确實成立了工作組，并設置業主開放日，保證施工信息同步。

“但到5月底業主開放日突然取消了。後面我們自己去過幾次，跟現場工人聊天時能感覺到他們就是被請來做表演的。比如他們會說自己‘來幹活也幹不了幾天，臨時被叫過來，在這裝一下’之類的。”李可繼續說，“我們也有業主在工地外圍幾個出入口那裡等着，看到飯點有多少人出來吃飯。本來告訴我們有400人施工，但實際每天吃飯的人數根本達不到，甚至連1/5都到不了。”

02 比房貸斷供更大的風險

對于西安項目綠地蘭亭的停複工時間節點和當前的施工狀态，36氪曾向綠地控股進一步核實，但截至發稿前尚未收獲回複。

不過，通過綠地某區域公司的一名員工的經曆，36氪得以一窺綠地控股的經營現狀。這名員工表示，“公司欠我們銷售提成已經欠半年了”。

他向36氪出示的一張公司内部通知截圖顯示，公司管理層“壓力很大”，工程、開備案、京東倒款需要用錢，都需要營銷條線發力；公司為渠道商支付100萬前傭，但收效甚微；員工表示停工導緻品牌口碑不好，但上級反問4月也停工，為什麼當時就能賣得動。

又一遍看着這條通知，他說自己作為員工已經麻木，“感覺沒什麼希望”。

相比這位業績提成已經被拖欠半年的綠地員工，綠地蘭亭業主李可現階段的生活更困難——她既是爛尾樓業主，同時也是北京一家房企的員工。

與陸山不同，李可本身就是西安人，在綠地蘭亭買下這套房子也不是因為計劃要回去生活，而是工作5年後，自己給自己一個保障。

“因為我是自己買房，隻付了最低的首付，現在每月還貸款4500元，北京租房還要3000多元，我又剛從公司離職，其實現在生活特别困難。”

實際上，從去年底到今年一季度，房企降薪裁員已成集中現象，這在占據公司支出大頭的投資部表現尤甚。而李可就是投資部的員工。

“現在整個行業限制很多，工資、福利也比之前降了不少，我已經被迫轉行了。轉到新行業我又要重新開始，都工作5年了，現在要跟剛畢業一樣，薪資、職位都要從頭起步。”李可說。

假如不是因為行業調控遇上爛尾樓，工作和住房李可至少能抓住一樣，但現在一切要從零開始。

同樣遭遇行業調控的陸山說，自己公司不景氣，但愛人事業還在上升期，“有時我甚至想幹脆自己辭職當老賴，公司不去了，找份工資日結的工作，銀行也查不到我（名下資産）。”

這是一個從小到大算得上是“别人家的孩子”的無奈自嘲，或許也是這場“停工潮”下，每一個攤上爛尾樓的業主的普遍心态。

在房企工作超過20年的陳同新擔心，這種情緒會讓剛剛複蘇的樓市再度陷入低迷。更重要的是，由此形成的多米諾骨牌效應與可能引發的“退房潮”最終或将導緻開發商放棄掙紮，無力償還開發這一端的銀行債務。

陳同新介紹說，按照現行規定，一旦開發商違約未能如期交房，業主有權退房、收回房款。在業主與銀行簽訂的按揭合同中，開發商承擔擔保責任，項目出現問題，銀行可向開發商追責。

盡管此前民生銀行、興業銀行等10餘家銀行先後回應表示業主停貸引發的風險“總體可控”，不過陳同新認為，這是各銀行基于當時業主發出停貸通知的總體量作出的判斷，“現在這些問題樓盤的數量每天都有增加，很多地區都在效仿，如果波及面繼續擴大，那麼對現在已經出現複蘇的市場影響會特别大”。

此前于今年6月，樓市終于回暖，TOP 30上市房企銷售額環比上升超過44%。陳同新說，銷售回暖、現金回流對房企渡過本輪危機至關重要。

“但本月集中出現的‘停貸潮’可能會讓市場信心又跌回去，甚至可能會導緻一部分開發商徹底放棄。”陳同新繼續說，“原來房企‘躺平’，是貸款不還了，先保交付。因為監管賬戶裡有錢，交房之後就能把錢拿出來。但現在如果業主真的大規模退房，監管賬戶裡的錢就要退回去，那很多開發商就真沒活路了。他們原有的一些債務，不管是對銀行的開發貸，還是對上下遊建築商、材料商的貨款，可能都要變成壞賬。”

陳同新告訴36氪，銀行放出的貸款中個人住房按揭隻占一小部分，更多的是批給開發商的開發貸、經營貸，包括借給房企上下遊合作夥伴的錢，“這些債務如果真變成‘死賬’，影響就太大了”。

03 預售資金都去哪了？

預售制下，監管層設置監管賬戶的目的原本是為保證項目開盤後，開發商收到的預售房款足額被用于支付項目建設所需工程款，以保證項目正常交付。

但陳同新告訴36氪，過去20多年來，房企預售資金所受到的監管一直有缺失。

“正常情況下開發商的預售房款不能随便調用，需要進專門的監管賬戶。開發商要調動賬戶裡的資金，需要提交使用說明，比如要支付員工工資，給合作單位支付工程款等，經過相關部門審批才能撥款。”

但過去多年，房企在這一層面受到的監管力度較弱，房企有各種理由可以把預售房款調出來。

“其實一直到去年上半年之前，（地産）市場總體來看還不錯，所以那時開發商更看重現金的周轉速度。比如一個項目投入10億資金，等項目公司啟動完畢之後趕快銷售，賣完收到預售款，當年就得把投進去的10億提出來。然後再拿提出來的錢去買地，形成了高周轉。”

“所以那時很多地塊利潤率看起來并不高，但因為資金周轉速度快，自有資金的回報率還是不錯的。”陳同新說，在2021年之前，房企基本都是這樣賺錢。

但到2021年下半年，房地産遭遇史無前例的調控，違約風險從境外美元債延伸到境内，償債壓力導緻大量項目接連停工，各地也紛紛要求加強預售資金監管。

陳同新透露，“當時很多房企監管賬戶曆史虧空就很嚴重，錢全被調走投資了。按照從嚴監管，新的銷售賣出來的錢不能像以前那樣方便調用，開發商還要拿大量資金補足曆史虧空，所以市場就會看到房企一批一批地違約，沒錢償債。”

他判斷，這次“停貸潮”可能導緻相關部門對房企預售資金的監管進一步嚴格。而談及近期多方面評論将矛頭對準預售制，陳同新表達了不同的看法。

實際上，預售制從香港地區的“賣樓花”發展而來，引入内地後一直沿用至今，在陳同新看來，預售制一定程度上控制了房價上漲過快的勢頭。

“通過預售增大房源供應量來滿足購房需求，這是預售制的初衷。如果沒有預售制，現在市場上會少很多房源，開發商的資金成本也更高，這種情況下要想控制住房價難度比較大。”

“另外取消預售制，可能地方政府的地也不好賣了。因為房企開發一個項目的周轉速度會變慢，沒有那麼多資金去買地。這樣就可能導緻地方财政收入下降，加上目前地方城投債的償債壓力，地方政府可能也面臨一系列違約責任。這種後果我們承擔不起。”陳同新坦言。

而回到攤上爛尾樓的業主本身，無論陸山一家還是李可自己，并無更多精力關注預售制是否應該取消，他們隻希望手裡的新房能夠保證質量盡快交付。原本同在北京工作的三人到明年就會成為同一小區的鄰居，但因爛尾風波，兩家提前相識，卻不知何時能等到互道喬遷之喜的那一天。

（應受訪者要求，文中陸山、李可、陳同新均為化名）

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