今年6月，上海虹口區人民政府與上海華貿緻遠商業發展有限公司就北外灘59街坊正式簽訂了出讓合同。受讓方上海華貿緻遠商業發展有限公司隸屬于北京國華置業有限公司，也就是北京華貿中心的開發商華貿集團。這不僅标志了北外灘終于将新增一座定位奢侈品消費層級的商業綜合體，也意味着華貿集團進入上海核心商圈已經塵埃落定。

值得關注的不隻是北外灘，在打造高端綜合體标杆北京華貿中心之後，華貿集團出京南下，近幾年在長三角數個核心城市連續落子，它們是否有機會成為北京華貿中心同級影響力的城市級新地标？

北京華貿中心

華貿入局北外灘，我們關注的是什麼？

為何華貿北外灘項目會受到如此多的關注？或許是商圈規劃、商業能級、開發商背景等因素疊加造就了諸多看點。

首先，作為國内商業發展成熟、商業形态多元的城市，上海擁有多個各具特色的成熟商圈，商業消費呈現多點分布。從奢侈品牌數量和銷售額數據來看，南京西路靜安寺商圈與陸家嘴商圈是當之無愧的滬上兩強。待ITC項目整體問世後，徐家彙也将與其并駕齊驅，成為上海高端商業的第三極。除此之外，黃浦外灘、浦東前灘、長甯天山古北等商圈的高端消費同樣不可小觑。

相比之下，虹口北外灘有着比肩外灘、陸家嘴的高規格定位，而目前高端消費尚未成型。在今年2月上海發布的《上海市商業空間布局專項規劃（2021-2035年）》的草案公示稿中，虹口北外灘與南京東路、南京西路、小陸家嘴-張楊路、淮海中路等市級商業中心并列成為國際級消費集聚區，這是上海四級商業中心體系中的最高級别，定義為上海建設國際消費中心城市的核心承載區。國際級消費集聚區當然要有同規格的品牌支撐，因此業界一直好奇北外灘會有哪些開發商與品牌。

北外灘規劃效果圖

如今，擁有高端商業成功案例的華貿入駐北外灘，至少從項目規劃上兌現了區域的高定位，也值得更多期待。當然，北外灘的規劃宏圖僅靠單一項目是遠遠不夠的，整體規劃能否完全兌現，還需要等待項目落定乃至整個片區的成熟。

另一方面，長期以來，以新鴻基、太古、恒隆、瑞安為代表的港資與外資開發商成為了上海高端商業的代名詞，本土高端商業項目則相對較少。華貿入局北外灘是否會改變這一局面，呈現出不同氣質的高端商業體，這也是廣受關注的一大因素。雖然這并不是華貿集團首次入滬，據媒體報道，2020年華貿簽約投資虹橋商務區的華貿中心綜合體和華貿商務樓，之前也在上海開發過住宅項目。

但北外灘59街坊的出讓要求中明确定位為“引入全球奢侈品集團旗下的知名一線品牌，建設國際著名品牌旗艦店集聚區，形成特色鮮明的商業新地标”，并且在出讓綜合評分中也有要求“引入世界三大奢侈品集團（LVMH、Richemont、Kering）旗下一線品牌或同層級其它全球知名一線品牌數量”，已經明确奢侈品定位的北外灘項目無疑更為重磅。

北京SKP

SKP是否會與老業主華貿一同進駐北外灘，也是頗受關注的話題，甚至部分自媒體已經使用“SKP進入上海”為标題。作為“全球店王”的北京華貿SKP無疑是雙方合作的經典案例，不過近幾年北京華聯南下的步伐更為迅速，已在全國範圍内合作了多個項目。從體量上來看，除了北京SKP建築面積為18萬平方米之外，已經開業的西安SKP有24萬平方米，預計今年下半年開業的成都項目約34.4萬平方米，後續杭州、昆明等項目也都在20萬平方米以上。

北外灘59街坊土地面積2.3萬平方米，地上建築面積約11.1萬平方米，規劃用地規劃性質為商業辦公綜合用地，建築限高180米。地下經營性建築面積約10.2萬平方米，其中商業建築面積約5.1萬平方米，非住宅配套停車庫面積約5.1萬平方米。換而言之，地塊商辦總面積在16萬平方米左右，并有成片的曆史建築資源。

相對來說，北外灘地塊的規劃體量并不大，且近三分之一在地下，似乎與北京華聯近幾年的合作節奏并不一緻。另一方面，華貿南下的多個項目也以自營為主，例如《蘇州日報》報道，蘇州華貿中心的購物中心部分将由華貿集團自持。在“上海虹口”等官方媒體口徑中并未透露商業部分是由華貿自營或是另尋合作方。不過，華貿集團擁有多個業績斐然的成功商業項目為背書，在多業态高端綜合體的整體開發上更具經驗，北外灘項目又有土地出讓條件的奢侈品定位保證，該項目無論是否自營，都是值得重點關注的。

城市綜合體驅動區域整體升級

業界對虹口北外灘項目的種種期待與遐想，大多源于北京華貿中心。盤點全國高端商業體的代表，北京華貿中心一定位列其中，它包括麗思卡爾頓、JW萬豪酒店、華貿商業、寫字樓、公寓等多元業态。其中，華貿商業總建築面積約24萬平方米，它不僅擁有年銷售額近240億元的北京SKP，還有華貿購物中心、華貿商業街、華貿19号（Club）及華貿廣場等。

作為一個綜合體項目，華貿的多個商業生态之間已經形成良好的互補互動，據媒體報道，北京SKP有近16%的銷售額由華貿寫字樓、酒店和公寓的客戶貢獻。

北京華貿購物中心

在品牌方面，華貿商業共彙集約2000個時尚品牌和100多家中西特色餐飲店，其中主力店SKP彙聚了近千品牌，既有CHANEL、LV、PRADA等一線精品，也有街頭個性時尚品牌，而華貿購物中心也聚集了Ermenegildo Zegna、ARMANI、Baccarat等國際經典品牌，Apple、Tesla等全球創新品牌，渣打銀行、花旗銀行等高端金融服務以及大董、北京宴等品質餐廳。近兩年，華貿購物中心還引入了20餘家生活業态品牌，通過特色首店和網紅餐飲實現與北京SKP互補。今年7月開業的華貿17街則通過特色餐飲，聚焦“小而美”的業态。

從區域開發層面上，北京華貿中心通過一座總體量近100萬平方米的超大型綜合體，直接推動了北京CBD的東擴，并形成了國貿中心、華貿中心、環球金融中心三大國際金融聚集區。北京制定印發的培育建設國際消費中心城市實施方案中指出，将力争通過五年左右的時間，打造2至3個千億級規模世界級商圈，正是在SKP、華貿購物中心、國貿商城等商場的推動下，CBD商圈未來将晉升為千億規模的精品消費承載地。

惠州華貿天地

2011年，華貿南下惠州，同樣以商業推動區域升級。惠州江北CBD的華貿天地是定位年輕時尚潮流的全業态購物中心，十多年前項目落地時，正值江北片區轉型發展關鍵期，如今江北CBD已基本按照規劃建成，不僅是惠州的行政中心、文化中心，也是城市的中央商務區。2021年江北街道GDP154.16億元，總量全區第一，完成稅收總額居惠城區鎮（街）首位。

而作為江北CBD的區域标杆商業，惠州華貿天地持續聚焦高淨值消費客群需求，2021年商品總值在惠州當地購物商場中排名第一，銷售額達36.5億，客流量約2086萬，以消費升級助推區域發展。更值得一提的是，華貿天地在2018年至2021年期間，平均月租複合年均增長率約為7.8%，已超越北京和上海等一線城市的平均零售物業增長率。

近幾年，華貿集團又在長三角的南京、蘇州和上海連續落子。有趣的是，華貿走出北京後的數個項目不僅均位于南方城市，并且在選址上也有些共同點。從區位上看，蘇州姑蘇區石路、南京玄武湖、上海虹口北外灘都屬于所在城市的核心區域。以商業環境看，它們或是擁有輝煌曆史的傳統商圈，或是區域轉型肩負高定位規劃使命，而華貿的入駐在不同程度上承擔了引領和振興整個區域的責任。

蘇州華貿中心

以計劃中最先開業的蘇州項目為例，蘇州華貿中心所在的石路商圈曾經是僅次于觀前街的蘇州第二商圈，擁有長期的商業與人文積澱，雖然商圈人氣不減，但商業能級和業态場景已滞後于其他新興商圈，區域亟需轉型升級。

蘇州華貿中心将為古城石路帶來總建築面積78萬平方米的大型城市綜合體。據悉，華貿牽手KPF、MVA、SWA、OVAL、ALT等國際一流設計團隊，通過超甲級寫字樓、華貿購物中心、園林式商業街區、麗思卡爾頓酒店、萬豪行政公寓酒店、紫芝園、美術館等豐富業态，為區域輸入高能級的消費品牌、城市地标級的商務條件、多元融合的商業場景與藝術文旅資源，驅動石路商圈的西拓與複興。

蘇州華貿中心商業

7月中旬，蘇州姑蘇區正式啟動了金融創新集聚區打造項目，姑蘇區将在蘇州華貿中心試點打造金融創新集聚區，進一步推動金融業和商貿業融合高質量發展，促進金融資源要素集聚。另一方面，蘇州華貿中心的商業建築面積約15萬平方米，據項目官網介紹，商業組團中的園林式商業街将以奢侈品牌之家、時尚品牌市級旗艦店及專賣店、網紅零售及餐飲為主，由此也為項目整體的商業層級定下基調。

項目官網上的關鍵詞“重塑城市核心”很是貼切，蘇州華貿中心為區域導入金融創新資源和高端零售消費，它的定位當然不隻是石路商圈的地标商業，更計劃成為長三角的新地标、蘇州的國際化新名片。

南京華貿中心

與之類似，位于南京鼓樓區的南京華貿中心将以45萬平方米的城市綜合體推動區域建設。南京華貿中心的整體設計同樣由美國KPF建築事務所擔綱，整個項目由超甲級寫字樓、高端購物中心、街區式商業、中央路·LA VIE行政酒店式公寓、城市廣場、教育配套等組成，并保留了4棟文保建築。今年4月，南京華貿中心還與托尼洛·蘭博基尼達成戰略合作，将聯合打造華東地區首個蘭博基尼品牌公寓。

2022年南京市政府工作報告指出，将加快國際消費中心城市建設，作為南京商務商貿業最發達的鼓樓區宣布力争打造“全省前列，全國知名”的國際消費中心城市核心區。線下商業是實體消費的載體，而南京華貿中心的商業部分面積超過15萬，包括高端購物中心、開放式商業街區、文化藝術區和Club。項目将以獨特性、藝術化、社交化的線下場景塑造全新的“華貿商圈”，激活中心城區，促進南京商業的多核發展，并成為推動國際消費中心城市核心區建設的重要引擎。

蘇州華貿中心

結語

引入奢侈品牌，提升區域商業消費能級，固然是華貿集團進駐後最引人關注的話題。對于區域和城市來說，擅長多業态整體開發的華貿集團能創造更多社會效益與經濟效益，這也正是城市綜合體項目的更大價值。

大型綜合體不僅能自成商圈，形成完整的商業生态，提升區域價值，更作為城市新名片發揮引領作用，驅動區域轉型發展。無論在蘇州、南京還是上海，網易商業之家都期待華貿能帶來不同以往的标杆級綜合體，重塑城市核心。

/本文圖片來自網絡

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