成都住宅限購，很多沒有資格的買房人把目光投向商業公寓，公寓銷售量從限購後開始火爆起來。公寓的優缺點很明顯，優點：面積小，不限購。很多人也會說公寓總價低啊，現實是核心地段的公寓總價至少100萬以上，總價并不低，非核心地段的公寓無投資價值。缺點：商業用水用電，生活成本高，二手交易稅費高，不能享受落戶，學區等住房紅利。

在過去20年房産發展裡，房産投資給大家帶來翻倍的收益，相信買房就能賺錢，再加上置業顧問的說辭，在明知缺點明顯的情況下依然購買，因為那些缺點在房子帶來的收益面前微不足道。那我們看看公寓的收益回報率有多少？本篇文章将從公寓的交易稅費、公寓升值空間、租金回報率、交易流動性、隐藏風險五個方面進行說明。希望您能看完這篇文章後，會有不一樣的想法。

一、公寓成交稅費

公寓交易稅費高大家都知道。但很多人想的是房價漲了，這點稅費算啥呢？再說稅費都是買方給，關我賣方什麼事？那我們就來看看這點稅費到底有多少？買方出的稅費是算在購房成本裡的，多出一萬他就多一個選擇。所以不要覺得稅費跟賣方沒關系。

非住宅稅費計算有兩種方式

1、差額征收（必須有不動産發票或增值稅發票，原件或複印件都可以。）

賣方：增值稅（差額）*5.3%，個稅（差額）*20%，土地增值稅（差額）*30%-60%，印花稅（全額）*萬分之2.5。

買方：契稅（全額）*3%，印花稅（全額）*萬分之2.5。

2、核定征收（全額，無購房發票）

賣方：增值稅（差額）*5.3%，個稅*1%，土地增值稅*8% ，印花稅*萬分之2.5。

買方：契稅（全額）*3% ，印花稅（全額）*萬分之2.5。

這裡假設賣一套公寓 100萬，當時購買90萬，差額10萬。計算如下：

備注：1、差額土地增值稅率是30%，40%，50%，60%，四個等級，收益越高，納稅稅率越高，以房管局系統為準。表格裡按40%計算。

2、無發票全額納稅中增值稅以差額納稅，這個差額以當時房管局備案價與成交價的差額納稅。

這裡大家可以看出來有發票和沒發票納稅将近一倍之差，所以各位買了公寓的朋友們，請保存好您手中的發票。

二、公寓升值空間

公寓的升值空間我們可以從曆史公寓銷售情況看看，那些賣公寓的業主們都賺錢了嗎？以成都核心區域大源版塊的建發天府鹭洲為例。2013年精裝公寓均價8000元/平，7年過去了，從某家上可以查到最近成交的一套公寓價格48萬。7年時間表面上看每平米是賺了1200一平，但是除去貸款利息或首付資金成本，這一套房子賣家是不賺錢的。而建發住宅卻從2011年均價11000多漲到了現在的38000多一平，漲幅是公寓的4倍。不知當時買公寓的業主們現在有沒有拍着大腿說我當時為啥沒有多買幾套住宅。

我們再看一下2017年開盤的複地金融島，位于成都金融城版塊，當時開盤均價25000/平，查到的成交量隻有2020年10月這一套，成交單價16000多。單從房價上看就已虧近9000每平，再算上利息啥的，有興趣的朋友可以算算這業主血虧多少？

兩個核心區域的公寓銷售尚且如此，那些地段不好的公寓情況可想而知。

三、租金回報率

買公寓80%的人是用于投資，等待歲月洗禮後的地段升值與租金的回報，當個包租公/婆每月定期收租金還是挺爽的。我們以建發天府鹭洲為例，總價48萬，每月租金1800-2000，以月租2000我們簡單粗暴的計算一下投資回報率：2000× 12/48萬=5%。回報率再除去房子空置期，貸款利息以及首付資金成本，實際回報率低于5%。當然随着時間的推移，租金肯定也會上漲，但上漲的幅度也達不到每月支出的貸款成本。

四、流動性

流動性對于房産買賣有多重要，大家都能明白，但很多買房人很少會将其考慮進去。二手公寓成交量就能反應出其在交易市場的流動性，交易量越高流動性越好，您出手也就越快。反之您即使想賣，也需要等很長的周期才能賣掉。房子流動性差想要溢價賣，幾乎是不可能的事。我們來看看公寓曆史成交量是什麼樣的情況？

從某家網站上可以查到公寓曆史成交總量是6919套。而2019年-2020年兩年内成交量是2745套，每個月的成交量大概115套。

70萬以上的公寓成交量下降到了1131套，而2019年-2020年兩年内成交量隻有761套，每個月的成交量大概32套。

而100萬以上的公寓成交量隻有404套，2019-2020兩年内成交量隻有170套，每個月的成交量大概7套。100萬以上的預算，購房者有更多的選擇，即使沒有資格，也可以考慮三圈層的住宅。

公寓成交量最好的是總價低于60萬的，共計5066套。占了總銷售量的73%。這類購房者資金有限，即使有購房資格也沒有住宅可以選擇。

從上面數據可以看出70萬以上的公寓成交量占總成交量的16%。而100萬以上的公寓成交量隻占總成交量的2.5%。公寓價格越高，成交量越低，相應的流通性就越差，銷售周期就越長。

五、隐藏風險

公寓的隐藏風險是如果您所在的城市放松限購或是完全解除限購後，那一群沒有資格的人還會去買公寓嗎？沒有了這群人，您的公寓賣給誰呢？您考慮過這個問題嗎？

最後在大家說一下70年産權的公寓，這個其實就是住宅，它所有的政策是與住宅一緻，隻因冬至那一天，由于日照時間不足2小時被定義為公寓。此類型住宅多出現于朝北，或由于樓間距太窄，照不到太陽的低樓層房子。

有不同意見，歡迎大家留言一起讨論。

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