作者：黑天鵝 圖片來源：獨角Mall福州通訊員黃大仙

年輕人：“我小時候家裡人經常帶我來這裡逛街吃飯。”

年長的依姆：“我年輕的時候在這裡買衣服。”

“記得剛來福州時，大洋百貨還是神一樣的存在。”

對于福州人來說，大洋百貨是一個特殊的存在。

據其官網顯示，大洋百貨最輝煌時期，僅在福州一城就開設了4家分店，為全國之最。2011年，大洋百貨營業收入達258億新台币，2012年6月，大洋百貨在台灣證券交易所上市。

來源：大洋集團官網

大洋百貨出身赫赫，萬達曾投資，王健林曾是它的法人。

來源：聯商網

大洋百貨曾立下豪言壯志：打造國内最大的流行百貨帝國！

來源：八閩證券周刊

曾經一時風光無兩，今時今日卻凄惶不已。

近日，福州大洋百貨東街店稱，将或閉店或關閉部分樓層！

來源：福州大洋商業有限公司

一則“由于租賃的物業租約行将到期，大洋百貨東街店面臨着部分樓層閉館危機”的消息傳出，引起了業内不少的反響。

現如今，福州大洋百貨的情況如何？近年來，接連閉店，大洋百貨是如何從昔日雄赳赳、氣昂昂的霸王節節敗退？

獨角Mall的福州通訊員黃大仙分别于8月25日中午、晚上來到福州大洋百貨，實地探訪！

來源：獨角Mall實拍

01

占據福州最火熱：東街口商圈

卻死氣沉沉

福州最火熱的商圈，要數東街口。

東街口商圈人潮湧動，日均人流量超過11萬。2019年，上半年實現銷售額40億元，比增30%，居福州全市各商圈首位。

然而，在這樣的黃金地段，大洋百貨卻死寂沉沉。

在地鐵指示圖上，大洋百貨甚至不配擁有姓名。

來源：獨角Mall實拍

庫存商品底價出清

卻無人問津

服裝店随處可見“租約即将到期，庫存商品底價出清”的貼示。

來源：獨角Mall實拍

但是每層樓都沒什麼人。

來源：獨角Mall實拍

大洋百貨本身體量就小，老舊的百貨模式也很難吸引到年輕的顧客群體，整棟樓除了星巴克和海底撈外的其他地方可以說是完全沒有人氣。

美妝品牌亮眼

銷售員比顧客都多

隻聽到空蕩蕩的背景BGM

大洋百貨一樓的美妝品牌還是很不錯的。有Burberry、Lamer、Sisley、Dior等美妝大牌。

來源：獨角Mall實拍

但是，顧客也是寥寥無幾，甚至銷售員數量比顧客都多，專櫃的銷售員稀稀拉拉的，也不拉客。要麼在閑談要麼在玩手機。

“走進去裡面空空蕩蕩你會覺得習以為常，一般去逛街不管是商場還是商業街，我們通常都會聽到比較嘈雜的人聲，這個聲音是可以蓋過商家播放的背景音樂的，但是在大洋你就可以很清晰地聽見商場播放的音樂聲。”獨角Mall福州通訊員黃大仙說。

來源：獨角Mall實拍

冰火兩重天

八一七路另一側

東百熱鬧非凡

“大洋這個狀态也不是一天兩天了，還有人會去很大一部分原因是靠情懷支撐吧。”

抛開大洋不提，這一側也基本沒有其他可以引流的項目，電信大樓連着到教堂西側這一片是常年空置的狀态，再往南就是空置的樓房和社區底商（空鋪率至少50%那種）。

而八一七路的另一側，西側東百A、C館連着三坊七巷，客流絡繹不絕很熱鬧。

來源：獨角Mall實拍

拍照的時候身邊就是不停有人經過的狀态，這兩年東百也是積極轉型，C館引入很多潮玩、美食品牌就非常受年輕人歡迎，商場内部服飾層看着好像也沒有特别多人，但就是陸陸續續沒有斷過，就是有人氣。

02

大洋百貨走過近20年

萬達撤股，王健林曾是法人

近年來全國接連閉店

多年以後，回想起2002年9月那個遙遠的日子，依舊是東南偏南福州城商業圈值得紀念的一天。

2002年9月，由原上海太平洋百貨總經理攜團隊共同創立，萬達集團為股東，中國前首富王健林（曾）為法人、董事長的大洋百貨集團，将第一家門店落到了福州當仁不讓的中軸線八一七路，于國際商廈開出大洋百貨流行館，也就是東街口店。

在最巅峰時期，大洋百貨憑借着在美妝、女裝等産品線的優勢一度領銜福州百貨業态：

●2002年9月，位于東街口的大洋百貨流行館開館，是福州首個“流行百貨”概念倡導者。

●2011年大洋百貨營收高達258億新台币，近四年來複合增長率達27.66%，2011年對于大洋來說，春風得意。

●2012年，其在福州百貨業的市場占有率高達50%左右。

●基于登陸第一城福州的巨大成功，戰南京攻武漢……大洋百貨爾後勢如破竹，并于2012年6月在中國台灣證券交易所上市。當時在全國15家門店中，福州一城就獨占4家。

來源：福建日報

孰料，這便是大洋集團的巅峰。

2003年，大洋百貨突然易幟:資金吃緊，萬達撤股，王德明出走。

來源：網易商業報道

最近幾年的年營收都隻有上市前的2011年營收258億新台币的零頭而已。

來源：官方報道 制圖：獨角Mall

這些年，全國大洋百貨也頻頻傳來閉店的消息。

●2012年5月1日

無錫大洋百貨閉店，退出無錫市場

●2013年5月31日

石家莊大洋百貨閉店，告别石家莊

●2016年11月30日

西安大洋百貨閉店，和西安說拜拜

……

●2018年12月31日

蘇州大洋百貨也不再經營……

福州大洋天地已經于2020年的1月關閉，經營權交還給了正大廣場。

2020年11月11日，大洋百貨更名，不再局限于原有的“百貨”産業。

大洋百貨集團有限公司正式更名為大洋晶典商業集團有限公司。

來源：赢商網

03

分散式産權是硬傷

自曝連年虧損

終究要别了

當初，2011年第一期租約到期後，也曾同樣爆發過小業主的維權。不過，由于當時處于百貨業态的巅峰期，大洋百貨以預付季度租金等承諾，最後還是順利完成了2011年10月至2021年9月的續約。

但今時不同往日，據透露，目前大洋商業與小業主的續約談判，尚未達成簽約戶數80%以上的目标，大洋百貨東街店1~3樓整體承租存在不确定性。

“連續數年處于經營虧損狀态。” 大洋商業自曝，自身負擔日益沉重，面臨前所未有的挑戰，“支付給小業主的租金成本已不符合市場水平”。

福州大洋百貨敗退，究其根本原因，還是産權分割。

首先，早期分散性産權商場租金回報誘人，卻為日後埋下隐患。

分散型産權商場的存在，大部分原因是由于其早年的租金回報足夠吸引人，手上有足夠資金的人都願意投錢然後“躺平”等着數錢。但在電商普及之後，線下門店的熱度一年不如一年，弊端也就随之出現。

其次，本質上業權大于經營權，多個商戶個體利益與商場整體利益的矛盾。

據了解，大洋百貨一共有311個商戶，商戶各有各的想法，而一個一個和商戶談，困難重重。

商戶在尋求個人利益的最大化時，直接的表現要麼是拒絕回租統一經營，要麼是提高房租，擡高統一經營者的回租成本。

事實上，無論是多好的地段和物業，如果沒有一個強有力的經營者進行統一的經營，難以提升整個商場的經營檔次。如果商戶自行經營，服務和商品質量也難以保證，最後商場做不起來，損害的還是商戶本身的利益。

從企查查上福州大洋的風險提示可發現，小業主們與大洋曠日持久的租賃合同糾紛，可以窺見台面上與台面下的利益博弈與暗流湧動。

來源：企查查

最後，分散業權項目的整體收購難度較高。

因為需要衆多持有人在若幹事項上達成一緻。對于收購方來說，溝通成本也會比單一業主的項目增加很多。

04

大洋百貨遭淘汰

可惜了，福州商圈痛失大将

萬象城、蘇甯将入局

痛失福州大洋百貨，三方皆輸。

首先，對于福州大洋百貨而言，惜敗東百。大洋百貨或閉店或關閉1-3樓店鋪，很可能意味着失去東街口。

曾幾何時，福州大洋百貨是東百的榜樣。

大洋百貨一度吊打東百東街店，并讓東百喊出“遠學上海深圳近學大洋”口号。

來源：獨角Mall實拍

如今福州大洋百貨黯然失色，成為了東百的小跟班，甚至被東百狠狠拍在了沙灘上。

即使隻是關閉部分樓層，也很難激起很大的水花，大概率還是會失去東街口這個黃金位置。

其次，對于300多家商戶而言，失去大洋這棵大樹，前途未蔔。

即使經營不佳，但至少還有大洋這棵大樹傍身。失去了大洋，對于商戶而言，未來更是一片迷茫。

最後，對于福州東街口商圈而言，可能淪為單邊街。

熱鬧是别人的，東側什麼都沒有。

原本，八一七路東側本就人氣一般，靠大洋百貨撐起。

失去大洋百貨，更是意味着寒蟬凄切了。東街口商圈極有可能淪為單邊街。

然而，成王敗寇，優勝劣汰是商業變化常事。

明年，華潤萬象城、嘉裡中心、榕發悅動廣場、中駿世界城購物中心、銀豐廣場等項目也将入市或啟動建設，福州商業再次迎來“大爆發”。

福州的華潤萬象城将商業部分定位為福州首個Luxury 購物中心，将引入300 品牌和100 城市首店，以及兩大華潤自營高端品牌。

來源：萬象城微信公衆号

此外，也有消息稱，蘇甯廣場升級後的1期A館将重金引進重奢品牌，預留的鋪位包括了LV、GUCCI等。

未來誰能稱霸福州商圈，還有待揭曉。

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