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“住宅建設用地使用權到期後怎麼辦？能不能續？怎麼續？”這一直是名下有房的業主以及廣大購房者關心的問題。将于明年1月1日起施行的《中華人民共和國民法典》回應：“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。”

雖然“自動續期”直接回應了“能不能續”的問題，但仍有觀點認為，規定過于原則、不便于執行。為什麼隻做原則性規定？已經到期的地方是怎麼做的？具體實施還需要哪些保障？

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我國大多城市居民的住房都采取複合公寓的方式，大家都住在同一個樓裡，不像國外采用單一住宅的方式。中國法學會學術委員會委員孫憲忠分析：

最為普遍的現象就是：民衆對房屋有所有權，但是對土地隻有土地的使用權，因為憲法明确規定，城市土地隻能歸國家所有。在這種情況下出現了一個特殊問題——所有權和使用權之間期限的磨合差别問題。

從法律上講，業主對房屋的所有權是沒有期限限制的，是永久的，但是對土地的使用權不是永久的。

為了體現國家的所有權性質，最初在法律創意階段，經過取舍，建立了70年期限的制度。

全國範圍内，大部分住宅的土地使用權期限都是70年，但是也有例外。比如，從2015年開始，溫州市鹿城區600多套住宅土地使用權陸續到期，這些住宅的土地使用權隻有20年，是當年特殊時期的産物。部分房主打算賣房時發現土地使用權證已經過期，無法正常交易過戶，被告知續費經評估可能高達數十萬元，相當于總房款的三分之一，引起各界高度關注。原國土資源部最終作出的回複是：不需要提出續期申請，不收取費用，正常辦理交易和登記手續。

在實踐中，還有45年的、50年的、99年的，也有期限比較長的，說明期限的中間費用不完全一緻。

我國民法典第三百五十九條規定：“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。”

如果原來的費用交得比較充分，是不用交費續期的。但是如果期限比較短，在對國家利益不當的情況下，适當補充一些費用也不為過。

中國法學會副會長、學術委員會委員王利明進一步分析，“自動續期”給老百姓吃了顆定心丸，使老百姓敢大膽置業，促進房地産業的發展。

“自動續期”是到期之後不用再到政府辦特别手續，就可以自動延長，這樣真正強化了對老百姓房屋所有權的保護。我做過一個調研，這些年來房地産業能夠蓬勃興旺發展，背後有個非常重要的原因就是物權法确立了“自動續期”規則，真正使老百姓的财産形成恒産恒心機制。

在孫憲忠和王利明的記憶裡，續期要不要收費是法律制定過程中争議非常大的問題。民法典第三百五十九條寫明：“續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。”王利明：

我個人理解：不是全免。有的用地期限隻是20年，有的是70年，70年的交費跟20年交的費用不一樣。如果全免了，對70年的不公平。但是，也不能像繳納土地出讓金那樣重新交一遍，給老百姓增加的負擔太重 。

究竟什麼樣的方式更合理？住宅土地使用權期限70年的，是不是可以少交或者不交？專家表示，希望有關部門妥善處理。

現在的規定是留給特别法和國務院的行政法規去制定詳細配套規定，專門就收費問題作出特别規定。

孫憲忠認為，在費用交得比較充分的情況下，建議不再從老百姓處收費。

如果期限确實顯著比較短，可以考慮收一點費用，這是我們的建議。住房制度的安排涉及大多數老百姓的重大利益，希望有關機構能夠妥善處理。

記者：孫 瑩

編輯：張慧娟

審稿：李兆穎

監制：劉志軍

圖片來源：視覺中國

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