小編今天給大家整理了，房地産的基礎概念和分類，讓你對房地産業有更深的了解，今後在房産方面不再是小白！希望能夠幫助都您。

房地産：房地産是房産和地産的總稱，指土地及土地上的建築物、附着物。房地産是房屋和土地作為一種财産的總和。屬于不動産，具體包括土地開發、房屋建設維修、管理、土地使用權的有償轉讓，劃撥，房屋所有權的買賣、租賃、房地産的抵押貸款以及由此而形成的房地産市場的綜合性産業。

一、房地産相關概念

(一) 房地産概念:房地産又稱不動産,是指土地、建築物及固着在土地、建築物上不可分離的部分.其中不可分離的部分,如樹木、水暖設備等.房地産有三種存在形式:

1、 單純的土地;

2、 單純的建築物;

3、 土地與建築物結合的房産;

(二) 房地産市場的分類:根據房地産開發,銷售與消費過程特點,可以将房地産市場分為:

1、 一級市場(土地市場);

2、 二級市場(房地産增量房市場);

3、 三級市場(房地産存量房市場);

(三) 土地及土地所有權:

1、 土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定範圍的空間.現實生活中的土地是人為劃分的,具有特定面積範圍的地域.

2、 土地公有制:根據憲法規定,土地所有權分全民所有(國有土地)與集體土地所有權,集體轉為國有才能轉讓,個人和單位隻擁有土地的使用權;

3、 土地使用權在期限内可以出租、轉讓、抵押.

(四) 土地使用權獲取方式:

1、 土地使用權出讓:

l 指國家将國有土地使用權在一定年限内出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為;

l 土地使用權出讓采用招标、拍賣、雙方協議三種方式;六類用地(商業、娛樂、旅遊、金融、服務業、商品房)采用招标、拍賣的方式;舊城改造采用雙方協議的方式；

l 國有土地使用權出讓年限:

Ø 商業、旅遊、娛樂用地40年;

Ø 工業用地、科教、文體、衛生、體育用地、綜合或其他用地50年;

Ø 住房用地70年;房地産的使用權年限對價值有直接影響.

2、 土地使用權劃撥:

l 指縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者繳納補償、安置等費用後将該幅土地交付其使用,或者将土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為;

l 以劃撥方式取得土地使用權的,除法律、行政法規另有規定外,沒有使用期限的限制;

l 下列建設用地的土地使用權,确屬必須的,可由縣級以上人民政府依法批準劃撥:

Ø 國家機關用地和軍事用地;

Ø 城市基礎設施用地和公益事業用地;

Ø 國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;

Ø 法律、行政法規規定的其他用地;

(五) 建築概念

1、 建築:建築物和構築物的總稱;

2、 狹義建築物:指各類房屋,構築物如樹木、電梯、水暖設備等;

3、 合格建築物的标準:适用、經濟、美觀;

l 适用:安全、防水、隔聲、保溫隔熱、采光、功能齊全、空間格局合理;

l 經濟:購置價格合理、維修保養、采暖、空調能耗不高;

l 美觀:建築造型、色彩美感、與環境協調;

(六) 物業概念

1、 物業:廣義的物業就是房地産,狹義的物業,包括各類房屋及其附屬的設備、設施和相關場地;

l 各類房屋:可以是建築群,如住宅小區,也可以是一幢住宅;

l 附屬的設備、設施和相關場地:是指與上述建築物相配套的室内外各類設施、市政公用設施、道路交通等;

二、 房屋建築常識

1、 容積率:

總建築面積與總用地面積的比值, 反映土地利用程度、使用強度及其經濟性的技術經濟指标;

容積率=建築總面積÷用地面積;

一般來講:普通住宅≥1.0;非普通住宅＜1.0;

2、 建築密度:

項目用地範圍内各種建築用地面積總和占總用地面積的比例.也可以是建築物基底總面積÷總用地面積,反映建築用地範圍内的空地率和建築物的密集程度;

3、 綠化率:

指項目規劃用地範圍内綠化用地總面積占規劃建設用地面積的比例;

4、 綠地率:

描述的是居住區用地範圍内各類綠地的總和與居住區用地的比率;

5、 層高:

住宅高度以“層”為單位計算,是指下層地闆面或樓闆面到上層樓層面之間的距離.

6、 淨高:

指下層地闆面或樓闆上表面到上層樓闆下表面之間的距離.淨高=層高-樓闆厚度;

7、 進深:

指住宅的長度,指一間獨立的房屋或一幢居住建築從前牆皮到後牆皮之間的實際長度,為了保證住宅具有良好的自然采光和通風條件,目前我國大量城鎮住宅房間的進深一般都限定在5米左右,不能任意擴大.住宅進深過大,就是住宅成為狹長型,距離門窗較遠的室内空間自然光線不足,但進深大的住宅可以有效的節約用地;

8、 開間:

指住宅的寬度,指一間房屋内一面牆皮之間到另一面牆皮之間的實際距離,住宅的開間在住宅設計上有嚴格的規定;較小的開間範圍,可縮短樓闆的層間跨度,增強住宅結構的整體性、穩定性和抗震性;

9、 建築面積:

指建築物外牆外圍所圍成空間的水平面積.包含了房屋居住可用的實用面積、牆體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等;

10、公攤面積:

指建築物的樓梯、電梯井、外牆、公共門廳、走道、設備間、首層大堂及小區内其它一些配套設施的面積總和;

11、使用面積:

它是建築面積扣除公攤面積、及牆體柱體所占用的面積後的直接供住戶生活的淨使用面積,俗稱地磚面積;

12、占地面積:

建築物基底及其功能需要占用的面積,也叫紅線面積;

13、套内建築面積=套内使用面積 套内牆體面積 陽台建築面積(露台面積按半面積計算);

14、建築面積=套内建築面積 公攤面積;

15、銷售面積=套内建築面積 公攤的公用建築面積;商品房按“套”或“單元”出售;

16、公用建築面積=整幢建築面積-套内建築面積和-不應分攤的建築面積;

17、公攤的公用建築面積=套内建築面積×公用建築面積分攤系數;

18、公用建築面積分攤系數:公用建築面積÷套内建築面積之和;

19、分攤的公用建築面積包括:大堂、公共大廳、走廊、過道、共廁、電梯前廳、樓梯間、電梯井、

電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、消防通道、水泵房、水箱間、冷凍機房、配電室、煤氣調壓室、空調房、電梯工休息室、值班警衛室、衛星接收機房等;

20、不記入的公攤面積:倉庫、車庫、車道、供暖鍋爐房、人防地下室、物管用房、售房單位自營、

自用房屋、多幢房屋服務的警衛室;

21、實用率=套内建築面積÷住宅建築面積;

22、使用率=使用面積÷住宅面積,一般高層塔樓在72%至75%之間,闆樓在78%至80%之間;小于實

用率;

23、地下室:

指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間淨高的1／2;

24、半地下室:

指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間淨高的1／3,且不超過1／2;

25、陽台:

供居住者進行室外活動/晾曬衣物等的空間;

26、平台:

供居住者進行室外活動的上屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分;

27、标準層:

指平面布置相同的住宅樓層;

28、中間層:

底層和最高住戶入口層之間的中間樓層.

三、房地産行業術語:

(一)室内設施:

1、 四氣:暖氣、煤氣、熱水器、空調;

2、 全齊:家電(電視、冰箱、洗衣機)和家具(床、衣櫃、沙發、電視櫃、整體櫥櫃);

(二)裝修分類:

1、 毛 坯:水泥地、白牆;

2、 簡 裝 修:地磚、白牆;

3、 中 裝 修:大地磚、老式木地闆;

4、 精 裝 修:木地闆、包門、包窗;

5、 豪華裝修:裝修前衛、用料講究;

(三)戶型及面積:

1、 一居室:公房面積:30-50平米;商品房面積:40-80平米;

2、 二居室:公房面積:50-70平米;商品房面積:80-120平米;

3、 三居室:公房面積:60-90平米;商品房面積:120-160平米;

4、 越層:房屋使用層跳躍的房型,如一越二,三越四等;

5、 錯層:房屋内地面錯落的房型;

(四) 樓層及朝向:

1、 樓層描述,多層樓房為6層,房屋所在層3層,簡寫3/6;

l 優劣:

l 樓房中多層樓有“金三銀四”的說法,即六層樓三層最佳,四層次之;

l 高層樓中層次較高的價位也較高,但二手房中頂樓除外;

2、 朝向(以主卧室窗戶所對應的方向為準)

l 多層樓朝向多為南北正向或東西側向;

l 高層闆樓與多層樓的朝向相似;

l 高層塔樓多為四角,其朝向多為東南、西南、東北、西北及各種斜向;

四、房地産特性:

(一) 不可移動性;

(二) 獨一無二性;

(三) 壽命長久性;

(四) 數量有限性;

(五) 用途多樣性;

(六) 相互影響性;

(七) 受政策\市場影響大;

(八) 标的高;

(九) 變現慢;

(十)保值增值性;

五、房屋分類及詳解:

(一) 按住宅層數劃分:

1、 低層:層數為1-3層;

2、 多層:層數為4-6層;

3、 中高層:層數為7-9層;

4、 高層:10層以上;

(二) 按使用性質劃分:

1、 生産性建築;廠房、車間等；

2、 非生産性建築;

l 居住建築:如住宅等;

l 公共建築:如辦公、文體、交通等;

(三) 按結構類型劃分:

1、 磚混結構:這類建築物的豎向承重構件采用磚牆或磚柱，水平承重構件采用鋼筋混凝土樓闆、屋頂闆。這種結構房間小、層數低，一般用于多層建築中；

2、 框架結構:這種結構的承重部分是由鋼筋混凝土或鋼材制作的梁、闆、柱形成的骨架，可用于多層和高層建築;

3、 鋼筋混凝土闆牆結構; 這類建築物的豎向承重構件和水平承重構件均采用鋼筋混凝土制作，多用于多層和高層建築

4、 空間結構:包括:縣索結構、網架結構、殼體結構等。如體育館、大劇院等；

(四) 按建築材料劃分:

1、 磚混:紅磚與水泥;承重的主要構件是用磚和混凝土建造的;

2、 鋼混:澆注、最為結實;承重的主要構件是用鋼、鋼筋混凝土建造的;

3、 預制闆:預制的混凝土闆與鋼筋;承重的主要構件是用鋼筋混凝土建造的.包括薄殼結構、大模闆現澆結構及使用滑模、升闆等建造的鋼筋混凝土結構的建築物。

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