我們業主群裡，每隔一段時間就有人讨論停車、小區地下車位價格、出租租金等問題，那今天我就結合自己的親身經曆來聊一聊車位是否值得買這個問題。

我的小窩在我們小區新開發的三期，目前三期交房了一半，另一半在建設中。開發商早先預售房子的時候，沒有同步銷售車位。我的房子是在2019年國慶期間購買的，那時房地産市場冷淡，所以開發商附贈了車位。如果挺一挺2020年再買能省好多好多小錢錢，哭暈在廁所啊！

雖然我沒有親自買過車位（這麼說貌似多少有點凡爾賽），但确實認真考慮了這個問題，車位是否值得買隻需考慮三個問題：供需、價格和溢價。

1、供需

大家在購買房子或車位的時候，都很關心一個指标——車位比。還被告知如果車位比是1:0.8及以上的就值得買，1:1.2及以下的就不太值得買了。其實，車位比隻能當做一個參考因素，它隻是供需關系中供給方的一個指标，主要得看需求方。比如：

某小區車位比為1:0.8，總共有4000個車位，但是小區居民僅有2500輛車，在可預期的未來隻會增長500輛，顯然這個小區的車位供給遠遠大于需求，除非價格足夠低，否則就不值得購買，租賃會更劃算。

而另一個小區的車位比達到了誇張的1:2，總共也是4000個車位，但是這個小區戶均2.3輛車，總共有4600個車位需求，顯然這個小區的車位需求遠遠大于供給，除非價格高得離譜，否則買到就是賺到。

還有一個小區，也是有4000個車位，現在小區居民也僅有2500輛車，但在可預期的未來會增長到略低于4000輛，那這個小區的車位其實也值得購買，因為在這種情況下，開發商會控制供給，來維護價格。

上面的例子隻是為了讓大家明白不能簡單的以車位比這個指标來做決策，而是應該看真實的供需關系。當然，在現實情況中，我們可以很清楚的知道供給信息，但是卻無法準确的掌握需求信息。不過我們還是可以找到一些靠譜的參考指标幫助我們了解真實的供需關系。

比如：我們小區的一期項目的車位早已銷售一空，二期項目的車位還剩少量在售，三期項目的車位除了随房贈送了一部分外，目前沒有售賣。同時，小編注意到，馬路邊停了好多車（隔段時間交警會來貼條），馬路對面的兩個露天收費停車場甚至隻接受長期租戶（多為本小區居民），而且停的滿滿當當的，由于每天不需要處理什麼事，管理員幾乎天天不在崗，隻剩下升降杆每天獨自在那裡升降。顯然，雖然二期車位還沒有售完，但是小區居民對車位的需求是顯而易見的，隻是需要一點時間慢慢釋放。開發商隻要不是資金過于短缺，不大可能降價銷售，實際上開發商也确實是這麼做的。

如果你的目标小區是個全新的小區，還沒有住人，可以找到附近同價位的小區，了解一下車位使用情況和價格，這會是比較準确的參考。

總之，就是盡可能的了解到真實的供需情況，不隻是當下的，還要考慮可預期的未來的。

2、價格

現在車位的價格低點的動不動都十萬、十幾萬，甚至更高，很多業主的車都沒車位貴，這合理嗎？車位有沒有一個合理的價格呢？

我自己沒有車（好可憐），就把車位租出去了。如果一直出租的話，那我每年都會有一筆收入，這就符合經濟學中的永續年金模型了，可以按此來計算車位的基礎價值。

所謂永續年金模型就是指每隔一段固定的時間就會有一筆固定數目的收入或支出，一直持續下去，永不停止。所有的未來的收入或支出折現到當下，所得到的結果就是這個永續年金的現值，計算公式如下：

PV：永續年金現值，A：每期支付金額，i：利率

簡單點說就是，如果你想通過儲蓄的方式（利率為i），每隔一段時間得到A元錢利息，那麼你需要在銀行存入多少錢，即PV。

雖然現實生活中，不可能存在無限期的收入或支出，但長達幾十期就可以做近似計算。下面，我來計算一下我的車位的基礎價值，即現值。

我們小區馬路對面的露天停車場的租賃價格是1800元/年，我出租自己車位的價格是2500元/年，其中包括700元/年的車位管理費和1800元/年的車位使用費。是不是很良心，都沒有多加錢就出租了。我的車位一年的總收入（承租方成本）為2500元；總支出（持有人的持有成本）為700元；淨收入（持有人的淨收益）為1800元。永續年金公式中A取值為1800元。

永續年金公式中利率i的取值我以自己可取得的無風險收益利率為準，即國有大行整存整取利率。下面是幾家國有大行2022年的利率：一年期：1.75%，浮動區間1.75%-2.00%（不同銀行不同存款金額）；三年期：2.75%，浮動區間2.75%-3.25%（不同銀行不同存款金額）；五年期：2.75%，浮動區間2.75%-2.75%，将i取值為1.75%-3.25%這個區間。

根據永續年金法計算我的車位的基礎價值為57184元到104657元這個區間。

而對于租賃我的車位的人來說，我的車位對于他的基礎價值為-79423元到-145357元這個區間。

兩者中間的差值是車位管理費的現值，也就是租戶替我承擔的成本。

需要特别提醒的是，未來租金價格還會增長，利率卻會下降，也就是說随着時間的推移我的車位的基礎價值會進一步增加。

3、溢價

溢價就很好理解了，擁有自己專屬的地下車位會帶來極大的便利性，可以讓你的愛車免受日曬風吹，避免了被“熊孩子”破壞、被冰雹砸壞的風險，也不用擔心因為停在沒有劃線車位的路邊而被交警貼條等。另外，如果是電動汽車的話，還可以安裝充電樁，溢價更大。不過，溢價跟個人感受和認知有極大的關系，因人而異，也跟自己兜裡的小錢錢有關系。

結論

通過以上分析，我認為排除供給遠遠大于需求和價格高得離譜這兩種情況外，車位是比較不錯的資産，是值得購買的，後期還可以變現，甚至還可能享受到升值的收益。當然，确實沒有必要勒緊褲腰帶買。

車位實際價值 = 基礎價值 溢價 增值/貶值

回到我們小區的車位，我認為基礎價值在6-8萬，6萬以内閉眼買就可以，6-8萬基本上買到就是賺到，8-10萬剛需可買，如果自己給的溢價比較高也可放心買，10萬以上就得認真考慮一下了。

我們小區車位價格現狀：三期賣房随贈了部分，數量不詳；三期賣房随贈過部分價值2萬元的車位抵用券，數量不詳；二期在售車位9.3萬元/個，根據跟銷售交談的情況看，沒有多少議價空間；三期有部分車位抵賬給施工方，抵賬價格在10-12萬區間。

開發商售價9.3萬和我通過以上分析計算給出的剛需價格區間8-10萬基本吻合，說明這個方法還是很靠譜的。

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