如果沒有深圳客，惠州的房子還有誰買？

先擺明立場，寫這篇文章絕不是為了給惠州樓市潑冷水，僅僅是表達對這個市場的看法。

從事房地産行業近7年了，從2018年開始聚焦在深莞惠市場，從來沒有像今年這樣悲觀過，房子賣不出去，同行大批量失業，雖然苟活在這個市場上，但對未來看不到一絲希望，這是我，也是大多數在深莞惠地産人的心态。

目前惠州的市場到底有多差？雖然經常關注市場數據，但最近的市場數據着實吓我一跳，根據惠州中原提供的數據，惠州全市1-4月住宅成交不足150萬㎡。要知道150萬㎡，放在往年，僅僅是一個月的成交量，如果市場按照目前的狀态運行下去，那麼2022年全年，成交量将會保持在450萬㎡左右，就算下半年成交稍有起色，總體成交量也不過500多萬㎡，這個數字将是2016-2020年惠州高峰階段的1/3，2021年衰退階段的1/2。市場在萎縮，但沒想到萎縮如此嚴重，這樣的市場，讓人不由得冒出一身冷汗！

為什麼惠州的房子就賣不動了呢？正好我不僅關注數據也經常跑市場，原因其實很明顯——外地人不買惠州的房子了，惠州本地人也開始觀望起來。2021年市場衰退之前，到底有多少外地人買惠州的房子？保守估計是一半以上的房子是深圳、東莞等外地客戶買的，在惠陽、大亞灣、博羅和仲恺，這個比例可能高達80%！而如今鮮有深圳、東莞人還沖向惠州買房，惠陽、大亞灣這些主打深圳客的片區，以及仲恺、博羅主打東莞客的片區，其售樓處隻能用門可羅雀來形容，零星的幾個成交還都是本地人，中介感歎現在根本找不到客戶。

外地人為什麼不來惠州買房了？房價下跌導緻置業信心下降、疫情影響、投資收益低、收入下降……都可以解釋，但最根本的原因其實是深圳市場的低迷，深莞惠三個城市房地産市場是高度聯動的，幾乎每一次惠州市場被引爆都與深圳脫不了關系，2015年深圳3·30新政後，置業熱度迅速傳導至東莞和惠州；2020年深圳成立40周年大禮包（雖然沒有）再次引爆惠州。而如今，深圳自己的房子都賣不出去了，關外的光明、龍崗、龍華和坪山等地，在一二手倒挂的情況下，開盤去化率經常還不足30%，大批樓盤開始打折促銷。深圳的房子不漲，惠州的房子失去了上漲的最強驅動力。

惠州的房子還有希望嗎？短期内，甚至2-3年内都看不到任何希望。惠州的新房庫存是1700-2000萬㎡，按照目前的去化速度，在沒有新增供應的情況下，庫存就要消化3-4年時間，如果後市市場稍微有所起色，也需要消化2-3年。在去庫存的周期内，房價上漲的動力幾乎是沒有的，而房價不漲讓很多人失去了買房的原動力，市場是僅存的就是一些真正的剛需客戶，所謂真正的剛需客戶，也就是面臨結婚置業，子女上學置業等此類要求的客戶，而真實如此剛需的客戶有多少呢？如果市場上僅存在類似的剛需，那麼惠州市場的縮量可能會持續下去，最終将符合600萬人口（惠州2020年第七次人口普查的結果是全市常住人口是604萬人）的标準置業需求，年均成交量将下降至500萬㎡左右，甚至更低。

長期來看，惠州市場的希望在哪裡？不得不說，惠州的經濟發展速度是可以的，2021年，惠州GDP增速10.1%，排名全廣東省第二名。了解惠州的都知道，惠州在經濟發展方面有極大的潛力，包括：優越的地理位置，緊鄰廣深港三個超級一線都市；廣袤的土地資源，惠州轄區面積11347㎡公裡，可以為深圳、東莞轉移出來的産業項目提供土地建廠；較好的産業基礎，惠州仲恺、惠陽等地本身就有電子産業的底子，誕生了TCL、億緯锂能和德賽等一批優秀企業；自然環境優良，惠州有豐富沙灘海景資源，山河湖景也是數不勝數，完全有資質發展成為旅遊城市……而惠州手握如此多好牌，但經濟發展卻被深圳、東莞拉開如此大的差距，同樣說明惠州有太多需要改善的地方，其中營商環境差是出了名的。惠州經濟發展的好，造福能力強，人才吸引力就強，從長期看人口的角度來講，惠州的希望就在此。

惠州的房子還能不能賣？這個問題要針對不同的人群去回答。

如果是本地剛需，我認為此時此刻就是買房的好時機。現階段惠州房價已經跌回了三年前水平，部分銀行的利率更是調整到了4.8%的曆史底部。如果還在糾結是不是站在了半山腰，後市會不會有繼續下跌的空間，我認為完全沒必要考慮那麼多，不排除後市還有繼續下跌的空間，但就像買股票永遠不會買在最低點一樣，長期來看是劃算的就是賺了。在如此市場橫盤和下跌的極端，剛需可以享受到最優質的購房體驗，可以挑選最合适的樓盤、戶型和樓層等，甚至可以買打折的現房。市場一旦有啟動的信号，複蘇是很快的，凡是追漲買到的房子很難稱心如意。擔心買打折房子交不了樓，我認為這個風險并沒有想象的那麼大，惠州有嚴格的資金監管政策，買房資金将優先保障交樓，所以沒必要在現階段太過于擔心這個問題。

如果是深圳、東莞外溢的剛需，我認為現階段也是個好時機。和2018年之前在惠州買房的深圳、東莞客戶不一樣的是，2019年之後再惠州買房的客戶更多是偏剛需的，一方面真的是要住，另一方面确實被深圳、東莞的房價逼到了惠州，類似的剛需客戶，在近幾年惠州臨深、臨莞片區成交的客戶群體中所占比例越來越大。那麼此類客戶，真的要考慮情況有沒有必要在惠州買房，也就是自己到底夠不夠剛需。如果僅僅是個想法，還摻雜了其他心思，我建議趁早放棄，比如，我有好幾個同事犯了類似的錯誤，有個北方的同事認為以後會和父母相聚在大灣區，提前在惠州置業，而父母壓根不打算來，即便來了也沒辦法住惠州，房子長期空置，也不願意降價出售，就成了一個不小的負擔。如果夠，我認為惠州的房子還是可以買的，一方面是講給前面本地剛需置業的理由，另外一方面是深惠同城通勤是必然的事情，是未來一定可以實現的，深惠城際在建，深圳地鐵14号線沿線在征地，預計5年左右，深惠兩地同城化通勤将不是問題，未來還可能在教育、戶籍和醫療方面逐漸放開。有此類需求的客戶，可以重點關注軌道交通站附近的中大型樓盤，以較低的價格購置，如果合适，二手房也可以是個不錯的選擇。

如果是投資客，勸退為主，如果确實不差錢，且沒有其他投資手段，建議關注核心區有增長潛力的片區。在惠州投資一定不是手上有一些錢都想着買房子抗通脹的，比如有個同事自己在深圳有房，但又有一些閑錢，大概大幾十萬、不到一百萬，想着在深圳繼續買房壓力太大，把錢投資到成本較低的惠州，這個是大錯特錯，尤其要避免的。惠州有的是100-200萬的房子，而且這些房子的大部分都賣不出去，除了2016年之前在惠州置業的客戶，2017年之後再買的基本都虧的一塌糊塗。但并不是完全沒有投資機會，這些機會出現在發展潛力更大的核心片區，這些片區房價本分就較高，置業成本較高，如果能以較低的價格買入，未來的升值潛力還是比較大的。所以，在惠州投資和深圳投資根本就是兩個完全不同的邏輯，深圳這幾年，全市都在漲，有些片區漲的多，有些片區漲的少，但起碼不會虧，還能抗通脹。惠州大部分片區都沒有任何投資收益，隻有極個别潛力闆塊在較低價購入的情況下，才會有的賺。

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