房地産融資的破局之道?資金是房企的命脈，在房地産融資政策超預期收緊、房地産市場超預期回落、融資環境降至冰點的背景下，房企行業整體面臨資金鍊緊張甚至斷裂的風險今年以來，已經有接近300家地産商破産，下面我們就來說一說關于房地産融資的破局之道?我們一起去了解并探讨一下這個問題吧!

房地産融資的破局之道

資金是房企的命脈，在房地産融資政策超預期收緊、房地産市場超預期回落、融資環境降至冰點的背景下，房企行業整體面臨資金鍊緊張甚至斷裂的風險。今年以來，已經有接近300家地産商破産。

人民法院公告網顯示，截至2019年7月24日，今年全國共有274家地産商宣告破産。

如何“在這個寒冷的夏天活下去？是擺在房企面前的嚴峻挑戰。

在主力融資渠道紛紛告急的趨勢下，盤活存量自有資源，啟動自我造血系統，或可一解房企的燃眉之急。

“房住不炒”，房企融資渠道全面告急

7月30日，中央政治局會議再提“房住不炒”，并首次提出“不将房地産作為短期刺激經濟的手段”。而在中央政治局會議之前，監管層對于房地産融資

渠道的收緊，實際上已經全面鋪開：

6月13日，陸家嘴論壇。論壇上，人民銀行黨委書記、銀保監主席郭樹清表示，必須正視一些地方房地産金融化問題，新增儲蓄資源一半左右投入到房地産領域。房地産業過度融資，不僅擠占其他産業信貸資源，也容易助長房地産的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。

6月27日，發改委表示，将限制房地産企業外債資金投資境内外房地産項目。要求房企發行外債隻能用于置換未來一年内到期的中長期境外債務。

7月3日，監管部門對部分信托公司開始了“窗口指導”。要求房地産信托規模不超過2019年6月30日的規模，未備案項目一律暫停；地産公司并購類也算房地産項目，全部暫停。

7月10日，部分銀行開始被“窗口指導”。監管部門已向部分房地産貸款較多、增長較快的銀行，要求控制房地産貸款額度。

7月17日，中國銀保監會向至少10家信托公司發出窗口指導、約談或警示，要求收縮房地産信托業務。

7月29日，央行在北京召開銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會，會議重點稱房地産行業占用信貸資源依然較多，對小微企業、先進制造業、科技創新企業、現代服務業、鄉村振興、精準扶貧等領域支持力度仍有待加大。

房企下半年融資形勢嚴峻

經曆了上半年的短暫複蘇，樓市再度迎來嚴峻時刻。2019年上半年融資占比達77%的主要4類渠道明顯收緊。其中，銀行貸款和非标融資規模管控、合規監管加強，海内外債券資金用途限制、備案監管強化，個人住房貸款受額度限制、利率回升和銷售下行影響。而目前受監管影響較小的資産支持證券、海外股權融資和應付款融資占比僅1.5%、0.2%和21.5%，難以承接轉移的融資需求。

至此，房企賴以融資的幾大渠道——銀行貸款、信托貸款、發債融資(含外債)全面告急，主力資金渠道近乎窮途末路。種種迹象表明，當初龍頭房企萬科率先喊出的“活下去”口号，俨然已成為當前擺在衆多房地産企業面前的現實問題。

在監管層明确并再三強調房地産行業去杠杆的大背景下，房企的新增融資前景難言樂觀，回歸存量，通過對存量資源的盤活，或許将是房企突破當前困境的一個出路。

對于房企而言，尤其是全國排名靠前的龍頭房企，在自身的商業信用方面品牌效應突出，包括對産業鍊上下遊的供應商，以及作為最終産品買單人的購房者，也即業主群體。通過商票這一支付工具的合理運用，連接并激活圍繞核心龍頭房企的供應商資源和業主資源，實現存量賬款與資金的對接，打通供應鍊融資渠道，有助于為龍頭房企一解燃眉之急。

房企融資破局之道：搭建平台盤活存量，拍賣商票

對于核心房企而言，可開具商票實現圍繞其産業鍊上下遊的中小企業供應商的支付。核心房企與外部機構合作，搭建商票流轉專屬平台，為供應商手中持有的商票的變現流轉提供支持，引導産業鍊上機構、個人及認可核心房企信用的社會投資人投資。

對核心房企而言，商票模式優勢如下：

1.不占核心房企在金融機構授信額度。不涉及新增貸款，不占用授信額度；

2.不增加(核心房企為承兌人時)或有負債。僅盤活自身應付票據資源(核心房企上下遊中小企業供應商持有的應收票據);

3.不增加核心房企财務費用；

4.不影響核心房企在人行征信系統信息；

5.不受貨币政策、信貸政策直接影響。盤活商票資源，不涉及監管對于房地産融資的相關政策。

對比傳統融資渠道(銀行貸款、信托及各類資管)，商票模式主要優勢體現為：

1.不體現為借貸；

2.成立條件簡單。隻要有支付需求辦妥公司内部支付流程即可。沒有432、發行備案、抵押、會計律師中介介入要求；

3.融入資金使用靈活，沒有針對性限制；

4.規模及時間自主控制。隻要是項目對外采購支付範圍内，可依進度随時辦理；

5.可以公開征集投資人，易推廣；

6.投資起點靈活性強，易滿足各類投資人需求。

業務模式簡要圖如下：

(來源：拍益得小助手，微信公衆号paiyide51)

在該業務模式當中，需要解決以下三個問題：

一是商票的真實性問題。前期市場中已經接連出現銀行承兌彙票的“假票”事件，一時間人心惶惶。對于商票而言，其終極風險就是開票企業的支付能力，即能否到期準時兌付。就這一點而言，優質企業的商票市場認可度甚至要高于一般的銀票。通過核心房企與服務機構合作搭建商票流轉平台，為核心房企産業鍊上下遊供應商持有的、由核心房企簽發的商票提供二級交易市場，可以在本源上解決商票的真實性問題。唯有經核心房企确認的商票，方可在核心房企與服務機構合作建立的商票流轉平台上架為産品，實現商票的審核及真實性回歸核心房企。

二是商票的最終受讓群體問題。持有核心房企商票的中小企業供應商将商票進行質押，交易以票據收益權為标的進行，可以擴大受讓權益的合格投資人群體。就核心房企而言，其龐大的業主群體，屬于自身産品服務的買受人，對于企業的品牌及信用有充分了解，以及天然的認可，通過合規的方式進行交易，實現業主資源的盤活，一方面可以解決資金來源問題，另一方面，也為業主群體提供了優質的理财渠道及産品。

三是商票的定價問題。當商票最終以票據收益權方式進行交易，可以考慮采用公開拍賣模式進行定價。《中華人民共和國拍賣法》第三條：“拍賣是指以公開競價的形式，将特定物品或者财産權利轉讓給最高應價者的買賣方式。”第六條：“拍賣标的應當是委托人所有或者依法可以處分的物品或者财産權利。“商票屬于持票人所有的财産權利，符合《拍賣法》關于拍賣标的的定義，可以通過拍賣形式進行交易。

在業務層面的問題解決之餘，技術層面上的關鍵一環在于核心房企與服務商合作搭建的商票流轉平台。為從源頭确保商票的真實性，該商票流轉平台系統應内嵌至核心房企的官方渠道，如官網、官方微信等，由核心房企把關商票産品的準入，同時可接入業主群體；為合規交易，同時确保交易過程的公開公平公正，該商票流轉平台的系統及結算服務，應由具備相應交易資質的第三方服務商提供。從而在客觀公正的第三方平台交易基礎上，實現資産與資金的閉環化體系管理。

如此，具備優質信用的核心房企，在當前主力融資渠道四面楚歌的态勢下，仍可通過盤活自身積累的産業資源，找到一條新的出路。

“活下去”，龍頭房企萬科語出驚人的口号言猶在耳。如何“活下去”，是考驗每一個房企生存智慧的關鍵。在外部力量不足以支撐之下，在合規的模式下啟動自我造血系統，将是房企獲得延續業務生命周期的機會所在。

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作為商票資産流轉的先鋒力量，在供應鍊金融實際應用的金融工具中，深圳思三科技選取與供應鍊契合度極高的載體——商業承兌彙票為切入點，通過提供商票收益權拍賣服務，建設以核心企業、拍賣平台為雙核心的商票資産拍賣服務平台。借助核心企業信用，盤活供應鍊上存量資産，提高中小微企業在供應鍊上的資金流轉能力，減輕核心企業業務支付壓力，促進供應鍊共榮發展。

來源: 中國财經網

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