關于房地産，需要知道的6件事：
①人口峰值已過，購房人群将變少。
14.1億大概率是我們的人口峰值，2030年以後人口大概率降至14億以下。預計2020-30年、2030-40年主力購房人群将分别萎縮3500萬和9000萬。城鎮化仍能帶來一部分需求，但整體空間有限。
②雖然銷售頂峰已過，但仍是10萬億 的大産業。
無論從人口角度，還是從城鎮化角度，地産銷售的頂部已過。未來房地産的銷售面積會随着人口曲線一路下行至10億平方米/年。
萬科郁亮前幾天說過：即便行業需求減少，未來從18萬億萎縮近一半也是10萬億的超級大産業。未來市場規模将維持在10萬億-15萬億之間。
③短期看，當前購房收益為負，預期尚未改善。
雖然LPR連續下調，名義房貸利率變少了。但因為人們對房價的預期下行得更快，購房的真實利率仍在快速上升。
真實購房利率=名義房貸利率-70城房價同比增速。
④當前穩房價，有三難。
A：房價繼續漲，泡沫風險加劇，
B：房價不漲不跌，财富效應消失，熱情消退，
C：房價下跌，系統性風險。
所以，隻能像炒股票一樣，鎖死大部分房産的流動性。然後通過小成交量 高成交價格不斷推高價格極值。拖到後面，還是得面對誰先變現的問題。
⑤房價的極值與多數人無關。
決定房價的不是老百姓的平均收入，而是老百姓的頭部收入。頭部收入是指一個地區那個前5%、前1%，甚至前0.1%的收入。
很多人會納悶，為什麼那個xxx樓盤還在漲啊？因為決定房價的極值的是頭部玩家，所以這個價格與大多數人無關，不要用你的身家去挑戰别人的零花錢。
⑥剩餘玩家會活得更滋潤。
随着行業規模收縮，玩家會越來越少，特别是一些往死裡卷的民營開發商退出了，對剩餘玩家反而是好事。比如，市場規模從18萬億打6折，變為12萬億，但玩家少了一半，剩餘玩家享有的“人均市場規模”反而更大了。
比如一些央企和國企，綜合融資成本低于5%，隻要項目利潤率在6%-8%，就還是有利可圖。城鎮化新市民剛需 老市民改善 人均居住面積增加，支撐12萬億的市場規模問題不大。未來，房地産将和石油、煤炭一樣，變成一個穩定但沒啥增長的行業。
祝大家生活愉快。
歡迎關注公衆号99Degree。
,更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!
zpostcode 
Recruit 
weather 
mreligion 
Yellowpages 
sport 
constellation 
shopping 
name 
game 
directory 
literature 
Word 
tour 
furnish 
Lottery 
tftnews 
lyrics 
News 
digital 
car 
dir 
Edu 
Finance 
