說慣了南城的樓市，東邊的城市副中心咱也是常挂在嘴邊，今天我們來聊聊西邊：石景山。

昔日

我有一哥們兒，石景山人，從出生就在石景山，小時候在八角住，隔着一條街的晉元莊就是海澱，所以上初中以前老以為石景山和海澱實力差不多，平起平坐。

直到有一天老師給他們展示去年高考的清北錄取人數，海澱區錄取了近五百個人，石景山隻錄取了一個。僅從一個清北，和海澱的差距就可想而知。當然這也是有些年頭。

石景山的确小，但跟東西城不一樣，濃縮的不是精華，小而不富。甚至我這哥們兒在外面都羞于說自己是北京人，因為怕别人細問，他們都有可能知道偏遠郊區而不知道石景山。東西城不用說，皇城根下，海澱是學霸區，頤和園所在地。朝陽不僅有朝陽群衆，也是文娛大區，沒去工體那邊酒吧玩一圈吧，都不能說自己年輕過。豐台别人所知還有盧溝橋。一問石景山，不熟悉的人就表示從來沒有聽說過，甚至以為北京周邊的窮困地區。

最值得吐槽的就是教育，初中還可以，高中就那麼幾所，排名也基本沒變過，九中，蘋中，京源，遠洋，古城。好老師待不住，都去西海了，教書的大多是山西師大，首師大這種普通一本畢業生，怎麼跟外區老師教出來的學生拼成績？能去外區讀書的都去了。鎖區政策相當嚴格，中考不考到全區前1%就乖乖在石景山念書吧。

還有就是石景山布局，自古北京城西邊清淨東邊繁華，北邊有錢南邊窮，石景山在正西已經是萬幸了。最東邊才剛摸到四五環中間的玉泉路，西邊貼着六環路。大哥你确定這是一個城區該有的樣子嗎？都是山：八寶山，老山，翠微山。不給石景山一些平原，怎麼發展？北辛安那裡廢棄的大煉鋼爐，看起來就不是一個城區應有的樣子。

上次坐車到蘋果園地鐵附近，看到一個男的打電話第一句就是“我在門頭溝山裡呢”感覺好真實。

今日

可是現在，大人，時代變了！

不拿遠了說，就看2019年北京各區GDP增速排名，Top3裡沒有通州也沒有大興，石景山卻赫然在列。講道理這兩年石景山悄咪咪的還是幹了很多實事的，三四年前地鐵隻有一号線一個，現在S1，6，1三條，11号線按規劃也将在年底開通。

石景山确實失去了幾十年的發展，但是這兩年補課補得還是可以的，首鋼園打開了，畢竟這是離天安門最大最近的一塊待開發的土地。說商業，其實這邊商場人也很多，比如喜隆多，如果之後大悅城開起來，想必肯定火爆，石景山去城裡上班，地鐵不擠真是巨大的優點，朝陽坐坐六号線，大興豐台坐坐4号線，你就明白這種優勢了。

石景山這兩年也在一直引進好的學校，什麼十一學校，北大附，都要開分校，原來石景山教育不行主要是初中太差，離海澱太近，大多數小孩有點能耐都去海澱了。

說回石景山的樓市，就從09年說起。

2009年的秋天，石景山出了一個新樓盤，融景城。報出來的預計價格1萬不到。結果，在那年年底這個小區最終的開盤價格在14500元/平方米上下。這符合那個年代裡樓市的瘋狂，即便開盤價格在14500元/平方米，但這個項目一期依然秒沒了。

2010年石景山兒又冒出個新盤，沁山水上品，在魯谷區域。這個叫沁山水上品的新樓盤，在那一年開了三回盤，三回秒光。而最終的售賣價格，在2010年秋，定格在了29000元/平方米。

2011年，這一年石景山出了個不到2萬塊一平方米的新盤，那個當年的新樓盤叫金谷香郡。位置呢？在石景山五裡屯。若幹年後的現在，遠洋、綠城、萬科在這裡上演了限競三國殺，這個時候，隻有那靜靜的小區才比我們見證了更久的五裡坨。

到了2013年秋天，這裡的房價已經臨近四萬。金石公館，售價39000元/平方米。

2017年末，石景山随着北辛安的發展，平房區基本已經拆的七七八八了。但是這裡多了個新盤，寰宇天下。而正是在此，石景山新盤也算上了6萬這個關口。不得不說，提起石景山的樓市，沒人能避得開中海。

到了2018年，這一年西邊出了很多價格便宜的新盤，5萬多的國風長安、橡樹瀾灣、長安雲錦，6萬出頭的寰宇天下、禧悅學府。畢竟這是限競房當道的年代。

然而這一切隻堅持到了2019年的年中，年中石景山古城迎來了6、7年以來的整個石景山區域第一宗純商品住宅用地，華潤和電建在拼了N手之後，終于拿走了這個地塊。石景山古城南街的一宗不限價地塊，長安九裡。

緊接着中海首鋼天玺，建發融創長安和玺相繼問世。

我們再來看看這幾個項目的位置啊，看見沒有，真是手挽着手，肩并着肩啊。

石景山過去十年商品房土地供應極少，區域二手房以老舊小區為主，高品質次新小區很少見。這就造成了一個情況，次新小區的價格遠高于老舊小區的價格。典型的就是遠洋沁山水，2017年初一度最高價高達9.5萬/平。

魯谷地區是石景山最成熟的闆塊，既有一号線地鐵沿線，也是石景山區政府所在地，配套相對最完善。2003年的小區遠洋山水價格在6.4萬/平米，而2008年建成的遠洋沁山水現在的價格是8.3萬/平米左右。

我們可以看一下鍊家上魯谷片區的房價分布，唯一的次新高品質小區遠洋沁山水一枝獨秀，其他的老舊小區價格大多在5～6萬左右。

同樣，在古城片區，大部分小區也是老舊小區，價格在4.5～6萬之間不等。次新小區僅有中海金石公館和中海金玺公館等極少數的幾個小區，價格基本在6.5萬左右。

此外，楊莊，八寶山，八角，金頂街，蘋果園片區的二手房情況也基本差不多，二手房小區主要是老舊小區，均價在4.5～6萬，高品質次新房非常罕見。

中海地産在石景山的開發介入非常之深，與石景山的合作範圍很廣。中海不僅開發了上面提到的中海金石公館，中海金玺公館，還承擔了整個北辛安地區棚戶改造的重任，同時在金安橋一帶建設中海科技金融城，并開發高品質配套住宅商品房項目中海寰宇天下。在古城區域，新的限競房項目“長安雲錦”也是由中海地産開發的。一家開發商在北京有這麼大的開發體量很罕見，可以說充分體現了這家大國企的實力了。

首鋼東南區規劃了不少住宅用地，未來新房供應會逐漸增加。比如限競房“長安雲錦”，就位于古城的首鋼東南區。“長安雲錦”限均價是5.88萬/平，很顯然參考了周邊的次新二手房價價格，比如同區域的2010年次新房小區融景城，某二手房價上的就是5.8萬/平米。包括最近開始排卡的寰宇天下四期天賦，也在首鋼邊邊上。

石景山目前最有價值的區域或許在金安橋至蘋果園一帶，配套正在快速完善中，交通發達，3年之後就能與魯谷區域類似，有些方面比如生态綠化比魯谷更好。這個區域既具備軌道交通樞紐的優勢，同時商業配套也将比較完善；加上石景山規劃的高端産業區都分布在這一帶，包括保險産業園，中關村石景山園區，中海科技金融城，所以未來也是石景山高端人才聚集的地方。從規劃信息來看，這一帶或許将是石景山未來發展最快的區域。

說說蘋果園這個地鐵站吧，去年封站。三年過去，蘋果園附近的軌道交通覆蓋情況已經大幅改善。以目前S1線和6号線西段通車，6号線預留蘋果園站但暫不開放的現狀，1号線蘋果園封站影響并不大。

1号線西段最大客流斷面在公主墳-軍博，蘋果園雖然上車人數雖然不少，但遠不像另一頭四惠東-大望路那樣洶湧。

6号線通到石景山以後，金安橋站和楊莊站都可以分擔蘋果園的客流壓力。6号線楊莊站離1号線蘋果園站大約700米。雖然名字叫楊莊，實際也在蘋果園街道。附近公交站為“蘋果園北”，離“地鐵蘋果園站”公交多坐一站就到。真的有進城工作需求的朋友，6号線接駁換乘的體驗遠比去古城擠1号線來的強。就我個人的體驗來看，1号線蘋果園封站後八寶山站早高峰體驗顯著改善。可見實際上蘋果園的客流并沒有全部壓到古城站，而是被6号線分流了。6号線運能比1号線至少高30%，全線雙向電梯配置，體驗比1号線強很多。

預計2021年底蘋果園站與蘋果園綜合交通樞紐同步運營。樞紐建成後可滿足全日總客運量90萬人次的三線換乘，将是北京市迄今為止日發送量最大的城市客運樞紐。

盡管石景山或是被人遺忘或是被人調侃，不得不說走過的北京的大街小巷來看，石景山真的宜居。馬路寬，公園多，等22年蘋果園交通樞紐，首鋼園修好，石景山能再上一個台階，畢竟一個區才近60萬人，還不如天通苑回龍觀，咱不能拿海澱朝陽的标準來要求，您說是不？

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