導讀：預告登記指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動産物的合同中，為保證将來物權的實現，而按照約定可以向登記機關申請預告登記。預告登記的作用，簡單來說就是為了防止賣方再次售賣。但是，房屋買賣合同中，預告登記真的能保證買方将來一定能買到房屋嗎？下面筆者就通過一則相關的實務案例進行分析解讀。

案情摘要

原告王某濤訴稱：2013年6月8日，王某濤與房産公司簽訂了商品房買賣合同，房産公司将某樓盤中的一套90.15平方米的房屋出售給王某濤。王某濤實際交付了全部購房款及入戶、維修、物業等費用，并且實際占有該房屋。

2013年10月28日，房産公司在王某濤不知情的情況下将該房屋另行出售給陳某慧，并在房地産管理部門辦理了預購商品房預告登記，并将門鎖芯更換，阻礙了王某濤對該房屋的正常管理。

王某濤的訴訟請求：判令王某濤與房産公司于2013年6月8日簽訂的商品房買賣合同有效；房産公司協助王某濤辦理房屋過戶手續。

被告陳某慧辯稱：陳某慧已與房産公司簽訂了商品房買賣合同，并進行了商品房預售登記。根據《中華人民共和國物權法》第九條及《商品房預告登記管理辦法》的相關規定，不動産物權變更經登記發生法律效力，陳某慧的預告登記行為合法有效。王某濤購買的房屋并沒有進行相關登記，不能對抗陳某慧的合法行為。

房産公司辯稱：房産公司未答辯，亦未到庭訴訟。

裁判觀點

法院審理認為：王某濤與房産公司簽訂的商品房買賣合同系雙方真實意思表示，并已實際履行，該合同合法、有效。預告登記隻是為保障将來實現物權的一種登記，不産生物權變動的效力，因而該案不能适用《中華人民共和國物權法》第九條的規定。

根據《中華人民共和國物權法》第二十條第一款的規定，預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動産的，不發生物權效力。房産公司在簽訂房屋買賣合同後，負有按合同及法律規定協助王某濤辦理産權登記、更名過戶手續等義務。房産公司此後與陳某慧簽訂的商品房買賣合同，并進行的商品房預售登記的行為，不能對抗王某濤與房産公司先前簽訂的商品房買賣合同的效力，法院對于王某濤的訴訟請求予以支持。

裁判結果

據此，法院判決：原告王某濤與被告房産公司于2013年6月8日簽訂的商品房買賣合同有效；被告房産公司于判決生效後，在符合法定登記條件下協助原告王某濤辦理産權更名手續。

案例評析

根據《中華人民共和國物權法》第二十條的規定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動産物權的協議，為保障将來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動産的，不發生物權效力。

預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動産登記之日起九十日内未申請登記的，預告登記失效。所以，預告登記是為了保全将來發生的不動産物權而進行的一種登記。預告登記作出後，并不導緻不動産物權的設立或變動，而隻是使登記申請人取得一種請求将來發生物權變動的權利。納入預告登記的請求權，對後來發生與該項請求權内容相同的不動産物權的處分行為，具有排他效力，以确保将來隻發生該請求權所期待的法律結果。

但是，該案中，王某濤與房産公司間的商品房買賣合同的簽訂時間，在陳某慧辦理預告登記之前，不應受到該預告登記的限制。盡管王某濤實際入住該房屋發生在陳某慧的預告登記有效期内，但是，王某濤是依照在先成立并生效的商品房買賣合同，依程序在房産公司辦理的進戶手續，對該房屋進行裝修後實際入住的，由此可見，王某濤的占有是基于預告登記前的合法有效的商品房買賣合同而發生的，故陳某慧的預告登記不能對抗王某濤對該房屋的合法占有。

簡單來說一句話，預告登記隻能對抗之後的再次轉賣，無法對抗在預告登記之前的買賣，所以這個案例提醒買方陳某慧，即使做了預告登記，最終未必一定能保證房屋的交易成功，在買房前一定要實際查看房屋的狀況，并要求賣方對房屋的權利瑕疵承擔責任。

而對于另一位買方王某濤來說，在房産交易時應及時要求預告登記，以保證将來能順利完成房屋的所有權轉移，假如王某濤在之前就已經完成了預告登記的，就不會發生後來的訴訟，并且如果房産公司與陳某慧之間的房屋買賣，在預告登記後并辦理過戶手續的，該物權變動受法律保護，王某濤與房産公司的房屋買賣合同即使簽訂在先，雙方的合同已經是事實的履行不能，隻能請求解除合同，要求房産公司承擔違約責任。

文章中引用的案例是為了更好的解讀法律知識，作者已對案例内容進行了相應的整理、彙編和删減，案例中的法律觀點僅供學習交流所用。咨詢交流，請直接留言！

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