一、中國土地制度概念

①中國土地所有權定義

土地所有權：指土地所有者在法律規定的範圍内，對其擁有的土地享有占有、使用、收益、和處分的權利；

土地所有權可分為：國有土地和集體土地；

劃重點：

集體土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。

②國有土地使用權出讓

一般而言，國有土地不可以自由買賣，隻能通過正規渠道交易；

1.招标方式（提出底價，公開招标）

2.拍賣方式（價高者競得）

3.協議方式

4.挂牌方式（發布挂牌公告，根據挂牌期限截止時的出價結果确定土地使用人）

二、房地産名稱概念

①房地産定義

房地産定義：房産和地産的總稱（又被稱為不動産）。是指土地、建築物及固着在土地、建築物上不可分離的部分及其附帶的各種權益（使用、收益、轉讓）。

有三種存在形态：即土地、建築物、房地合一。

②用地面積、建築面積

用地面積：

建築或建築群實際占用的土地面積，包括室外工程（如綠化、道路、停車場等）的面積，其形狀和大小由用地紅線加以控制。

建築面積：

總建築面積是指小區内住宅、公建、人防地下室面積總和。

③容積率

容積率=地上總建築面積/用地面積

容積率：一定地塊内，總建築面積與建築用地面積的比值。它反映土地利用情況和經濟性的技術經濟指标,即容積率越大,土地利用程度越高。

劃重點：

• 算容積率時，地下車庫等地下建面是不計容的；
• 容積率越高，單位土地成本越低，房屋成本越低。
• 容積率越低，舒适度相對越高。

④綠化率

綠化率=（草地 花園 頂層綠化面積）/規劃建設用地面積

綠化率越高，業主居住越舒适；相比來說，開發商用于回收資金的面積就越少。

• 綠化率一般不得低于30%；
• 40%左右能保證居住舒适；
• 大于50%就能稱為公園。

⑤建築密度

建築密度:是指建築物的覆蓋率，具體指項目用地範圍内所有建築的基底總面積與規劃建設用地面積之比（％），它可以反映出一定用地範圍内的空地率和建築密集程度。

建築密度=建築基底總面積/建設用地總面積

舉個例子：

一塊地為1000平方米，其中建築底層面積450平方米，這塊用地的建築密度就是450/1000=45% 。

建築密度一般不會超過40%-50%，用地中還需要留出部分面積用作道路、綠化、廣場、停車場等。

⑥塔式住宅

塔樓：

主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多層住房的高層住宅。通俗的說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之後，向四面走可以直接進入戶内。

基本形式：傳統的塔樓形式有十字形、井字形和品形塔樓。

優點：

建築密度較高，故房價相對較低；

結構強度高，抗震性好；

居高望遠，視野開闊。

⑦闆式住宅

闆樓：

闆式樓是樓盤布局的一種形式，特點是每戶住宅都能夠南北相通，從外觀看，闆樓建築的長度明顯大于寬度。

闆樓兩種類型：

1. 長走廊式，各住戶靠長走廊連在一起；
2. 單元式拼接，若幹個單元連在一起就拼成一個闆樓，我們常見的單元住宅就是屬于這種。

優點：

1. 節約土地資源，房價較低。
2. 戶内分隔牆基本都可以拆改，便于改造；
3. 結構強度高，抗震性好；
4. 居高望遠，視野開闊。

⑧用地、建築、道路紅線

用地紅線：

經城市規劃行政主管部門依法确認的建設用地範圍邊界線。

建築紅線：

建築紅線是指建築物的外立面所不能超出的界線。建築紅線可與道路紅線重合，一般在新城市中常使建築紅線退于道路紅線之後，以便騰出用地，改善或美化環境，取得良好的效果。

道路紅線：

道路用地和兩側建築用地的分界線，紅線内包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據要求變化，以滿足交通、綠化、通風日照、建築景觀和地下管線的要求。

⑨低層、多層、高層、超高層

三、房地産項目分類

住宅：

按照高度分：低層、多層、小高層、高層和超高層；

按照容積率分：别墅、洋房、高層等。

公寓：

公寓（屬于特殊的住宅形式）：居住式公寓、商務公寓、酒店式公寓等。

寫字樓：

按檔次分：超甲級寫字樓、甲級寫字樓、乙級寫字樓；

按用地性質分：商務辦公樓、研發用房等。

商鋪：

按照類型：住宅底商、商業街、購物中心、專業市場等。

酒店：

按照用途：商業型酒店、度假型酒店、經濟型酒店等。

公寓和住宅的差異，你還傻傻分不清？

用地性質問題：

1. 居住用地：70年使用權
2. 工業用地：40年
3. 教育、科技、文化衛生、體育用地：50年
4. 綜合或其他用地：50年
5. 商業、旅遊、娛樂用地：40年
6. 
   

PS：由于用地性質不同，公寓水電費按商用标準計算，住宅水電費按民用标準計算。（這樣說來，公寓的水電必然會貴一些哦）

落戶學位問題：

一般而言，住宅不僅可以落戶還享有學區房政策，但是商業性質的公寓房，卻不能落戶和享有學位。

住宅公寓差異：首付比例與貸款年限問題

住宅最低首付：30%

公寓最低首付：50%

貸款最長年限：一般情況下，住宅30年，公寓10年。

PS：一般KFS宣傳的0首付，一成首付等宣傳，其實質也是首付30-50%，隻是一種KFS自己補貼資金的促銷行為。

住宅公寓差異：産權年限問題

由于土地歸國家所有，因此，業主購房後，所擁有的是房産的所有權及所占的土地的使用權。

我們常說的40/70年産權，指的是土地的使用權為40/70年。也就是說：即使年限到期了，隻要補繳地價後這房子還是可以繼續使用。

除此之外，對于買賣政策、交易稅費都有不同的規定；

一般而言，如果考慮交通、生活配套及教育等因素，住宅當然更加劃算，但是投資的另當别論。

四、地産項目商業分類

目前，大多項目都不是以住宅、寫字樓、商業等單一物業形态，而是多種物業的組合；

地産項目一般而言是以項目的核心業态作為劃分依據。

比如：萬達，以商業為主導的項目，則被認知為商業地産，萬科以住宅為主導的業态，北認知為住宅地産，華夏幸福以産業園和工業園為主的，則被認知為産業地産……

商業地産：

商業地産顧名思義，以商業用途為主的地産，故又名做商鋪地産。

商業地産一般以商業（購物中心、商業街等）、寫字樓、酒店等商業物業為主，輔以住宅、公寓等

一般而言，寫字樓的用地性質為商業性質。

旅遊地産：

旅遊房地産，就是以旅遊、休閑、度假人群為目标、為最終消費者的物業形式。

旅遊地産包括：休閑度假村、運動村、産權酒店、高爾夫度假村、風景名勝度假村、海景住宅、民俗度假村，所有這些以旅遊、休閑度假為主題的置業，可稱為旅遊地産。

産業地産：

産業地産：是以産業為依托，地産為載體，以工業樓宇、高新技術産業研究與發展用房，生态寫字樓為主要開發對象。

産業地産的形态：城市新區、城市副中心、都市型産業園、大學産業園區、創意産業園、媒體産業園等。

和寫字樓的區别：最主要差别是産業地産的用地性質為工業用地（M），除此之外，對于建築層高，标準層層高，裡面以及購買企業資質都有不同要求。

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