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撰文/西泠雪

導語：經過前期的野蠻生長到後來的逐步成熟，再到如今的多元創新，中國商業地産已經站上了新周期的起點。

未來十年，商業地産将衍化出怎樣的發展生态和格局，很大程度取決于綜合實力更強，運營水平更高的行業頭部力量。他們掌握了市場的絕對話語權，主導着區域乃至全國的商業地産市場運行，在城市更新建設和消費變革中更是起到了不可忽視的先鋒模範作用。

聯商網零售研究中心特此推出“重點開發商商業産品線解析及已開項目盤點”系列專題，聚焦頭部開發商，梳理各大企業商業産品線發展脈絡，總結他們各自的運營特色和發展規律，形成圖文數據資料，以供行業參考學習。

凱德集團是亞洲知名的大型多元化房地産集團，總部設在新加坡，并在新加坡上市，其投資組合橫跨多元房地産類别，包括辦公樓、購物中心、産業園區、工業及物流地産、商業綜合體、城鎮開發、服務公寓、酒店、長租公寓及住宅。

如今，凱德集團業務遍及全球30多個國家的240多個城市，并以新加坡和中國為核心市場，同時不斷開拓印度、越南、澳大利亞、歐洲和美國等市場。自1994年進入中國後，經過27年的發展，凱德已在中國多個主要城市開設了40餘個購物中心項目。

兩大重點産品線

凱德集團，曾用名嘉德置地，2013年1月11日，新加坡嘉德置地宣布公司中文名稱正式更名為凱德集團，“凱德”品牌将成為集團統一的中文标識适用于原嘉德置地全球業務範圍。

凱德在華項目主要集中在五大核心城市群——上海/杭州/蘇州/甯波、北京/天津、廣州/深圳、成都/重慶/西安、武漢，其中以凱德MALL/凱德廣場及來福士為代表。

凱德MALL/凱德廣場

凱德MALL/凱德廣場為購物中心業态，即此前的凱德MALL及嘉信茂購物中心，2011年4月，凱德商用對旗下擁有的購物中心進行統一更名，對旗下以“嘉茂”和“嘉信茂”品牌命名的購物中心進行變更，冠以“凱德”名稱，更名為“凱德MALL”或“凱德廣場”。

來福士

中國的來福士綜合體是凱德中國旗下最具典範性的綜合性地标項目，為大型城市綜合體，其中包含購物中心、酒店、公寓、寫字樓等物業，凱德中國既是開發者，也是擁有者和管理者，其中由凱德商用中國運營管理購物中心部分。

目前，凱德在中國7個重點城市穩健布局了9座旗艦綜合體來福士項目，分别在上海、北京、甯波、深圳、杭州、成都和重慶。

除了凱德MALL/凱德廣場和來福士，凱德在中國也打造了包含購物中心和辦公樓的商業綜合體，代表項目為上海LuOne凱德晶萃廣場、蘇州中心和天津國際貿易中心。

輕資産管理輸出

根據2020年财報，凱德集團再去年錄得總收入65.326億新元（約人民币320億元），較2019年同比增長4.8%；由于投資物業資産重估損失和部分項目及股權投資減值，淨虧損15.743億新元（約人民币77億元）。全年營運淨利潤為7.699億新元（約人民币38億元），現金淨利潤為9.24億新元（約人民币45億元）。

據悉，虧損主要歸因于投資物業資産重估損失和部分項目及股權投資減值共計24.981億新元（約合122億元人民币），非現金虧損。

值得主要的是，凱德集團在商業、辦公、酒店及公寓等業态上均打造了自主品牌，部分業态實現了輕資産管理輸出。近年來，凱德集團也在内部資源整合與投資方向上做了一些調整。

3月22日，凱德集團宣布将與淡馬錫旗下間接全資子公司凱騰控股一起對集團業務進行重組。同時凱德還決定将集團的房地産開發業務私有化。據悉，凱德集團房地産開發相關業務和資産淨值估價約為61億元（約合298.29億元人民币），私有化實施完成後由凱騰控股所持有。

這筆交易之後，凱德在中國的資産類别擴展至物流和商務園/産業園，業務涵蓋城市綜合開發、商務園/産業園、商業綜合體、辦公樓、購物中心、住宅、服務公寓等。

繼業務重組之後，凱德又對外披露了一筆重大交易。

6月28日，凱德集團公告稱，向中國平安人壽保險出售位于中國的6個來福士資産組合的部分股權，資産組合總資産價值為467億元人民币，平安人壽收購其中部分股權，總投資額不超過330億元。

9月20日，凱德集團旗下房地産投資管理業務分支，“凱德投資（CLI）”在新加坡證券交易所（SGX-ST）首次上市交易。凱德投資在新交所的股票簡稱“CapitaLandInvest”，股票代碼為“9CI”。

凱德投資（中國）首席執行官潘子翔表示：“凱德投資的未來潛力，特别是基金管理業務及平台的不斷壯大和發展，将為我們繼續在中國加大投資、做大管理資産規模提供有力支持。同時，我們将發揮‘一個凱德’生态系統優勢，與凱德地産一起，以兼具房地産投資管理和地産開發的全面能力，在中國經濟結構轉型、高質量新型城鎮化進程中，為城市升級發展賦能。”

未來幾年，凱德集團計劃在中國将旗下新經濟資産的規模從2020年底的15億新元擴大到50億新元，投資重點涵蓋産業園區、物流和數據中心。

附凱德集團主要購物中心一覽表：

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