這兩天，看到網上發布的一份關于長沙86個二手房挂牌均價超2萬/平的小區，還包括了各小區90天内的成交數據，很多小區90天成交量為0。

一時間，在各大群裡傳開，引發了熱議。

▲圖源安居客

從表中可以看到，長沙最熱門的二手房，比如八方小區、钰龍天下、旭輝藏郡等小區，90天成交量0套的不在少數！

而嶽麓區的二手房，最貴的高達3萬 /平，配套優質學校的二手房，普遍超過2萬。

這些小區成交量這麼低，是價格過高？是真的賣不動了？還是在教育新政下，人們不願再花高價為學區買單？

真實的情況，到底是什麼？

一起來看看：

01

高價二手房，還有人買嗎？

單價2萬 的二手房，有人買嗎？帶着這個疑問，一起來扒一扒長沙二手房的“課代表”，觀沙嶺片區的二手房真實情況。（PS：數據參考為2021年11月、12月、2022年1月的交易情況）

觀沙嶺片區，主要有長沙最好的公辦初中-長郡雙語在這裡，周邊的幾個小區，比如八方小區、钰龍天下和旭輝藏郡，小升初可以直接配套入讀長郡雙語，不需要參加微機派位。

而這幾個小區，因為有着頂配的學校（市實驗小學/麓山國際實驗小學 長郡雙語），二手房價格一度刷新了長沙房價的天花闆。

八方小區C區：

八方小區C區90天内成交了3套，單價均不超過3萬/平；小區1月份挂牌均價31059元/平，挂牌價與成交價最高相差5177元/平；目前在售16套。

钰龍天下：

钰龍天下90天内成交了7套，單價在25000元/平左右；小區1月份挂牌均價24907元/平；目前在售283套。

旭輝藏郡：

旭輝藏郡90天内成交套數為0套，小區最近的一套成交記錄是在2021年9月份，89平的三房，總價233萬，成交單價為25932元/平。

我簡單統計了一下，旭輝藏郡2021年全年成交套數為8套，最高的成交單價為30208元/平。目前小區挂牌均價25735元/平，在售36套。

去年，距離钰龍天下不遠的萬科森林公園、新城觀山印新房價格賣到了14000元/平；

除此之外，周邊的二手房源，例如綠地中央廣場、協信星瀾彙、天驕福地、遠洋外灘壹号、陽光麗城等，挂牌均價也在13000-18000元/平左右。

金麓小區、楓林綠洲、好家園、楓林美景、德潤園等小區價格相對低一些，均價在9500-10000元/平左右。

總體來看，長沙二手房中的”王炸“小區，成交量不高，但依舊有人”高位接盤“。

02

二手房，是誰在買？

去年，大學區制、二手房指導價等政策的出爐，讓全國二手房一下子遇冷。特别是帶有學校配套的二手房，陷入了“買家不敢買、賣家不想降價賣”的局面。

雖然教育政策不明朗，但隻要房子還附加着優質學校的價值在，這類房子就有人願意買。

高價的二手房，它的購房人群主要是這類：

想讓孩子進入頂配小學 頂配初中的家長，學校是他們買房的最關鍵要素。

長沙配套入學樓盤攏共50多個，符合這個條件的樓盤，篩選下來也就沒有幾個了。這也就是為什麼盡管在長沙房價1萬左右的情況下，有人願意花3萬買品質一般、地段一般的二手房了。

但是，從去年開始，人們對于頂配二手房的“癡迷度”降低了，買房子除了看學校，還看地鐵、小區品質等方面。

比如，梅溪湖一期闆塊，2021年一共成交了268套房子，其中梅溪湖北岸成交了175套，梅溪湖南岸成交了93套。

梅溪湖北岸賣得最好的小區是旭輝禦府，一共成交了44套，均價16349元/平，小學為嶽麓區實驗小學西校區，初中為長郡梅溪湖中學。

其次是和泓梅溪四季，成交了30套。均價23556 元/平，小學讀嶽麓區實驗小學東校區，初中讀長郡梅溪湖。

梅溪湖南岸賣得最好的小區是中海梅溪湖壹号，成交47套，其次為金茂梅溪湖，成交42套。

梅溪湖的二手房，基本屬于次新小區，學校不錯，樓盤品質好，居住舒适度高，願意買這裡二手房的人自然也多。

同時，我發現買梅溪湖二手房的，第一需求都是學校，為了孩子能讀名校，願意花高價買下這裡的二手房。

畢竟，教育是人們永遠繞不開的話題，是家長在子女上學路上，需求最強的需求。

而在長沙，無論是新房還是二手房，已經到了“以學區論勝負”的階段了。

去年的江悅和鳴、中建钰和城、梅溪青秀那41套房源，一經推出便告罄，無不在說明購房者有多麼在乎學校配套！

03

開發商暴雷不斷，二手房迎來春天？

前兩天，陽光城、正榮官宣“躺平”的事情，讓許多人直呼：芭比Q了！

有人說：我以為躲過了恒大，沒想到卻倒在了陽光裡。

新房市場不穩定，二手房的春天來了嗎？

我們來看兩組數據：

前不久，國家統計局發布《2022年1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，其中長沙：

新房價格環比上漲0.1%，同比上漲6.9%；

二手房價格環比下降0.1%，同比上漲4.4%；

無論是新房還是二手房，都在上漲。同時，長沙新房去化周期在8個月左右，供應量跟得上，購房者在新房的選擇上，還是很足的。

隻是，從去年長沙的幾次土拍來看，剛需買房的位置會稍微偏遠一點，望城去年共拍出了23塊居民用地，成為了未來長沙新房的主供應市場。

另外，新房的地段、學校、地鐵等配套不足，很多人基于這些原因，會考慮買二手房。

那麼，2022年買二手房，需要注意什麼呢？

如今，全國普遍都存在新房、二手房倒挂情況，新房價格低于二手房；如今，長沙絕大部分新樓盤都限價，二手房價格比較自由一點。

在買二手房的時候，要注意甄别房源，了解清楚房子的詳細情況。很多人買二手房是為了讓孩子上學，這種情況一定要了解清楚該房子的學位指标有沒有用過？

學位指标是六年一輪回的，一旦用過，就需要等到滿6年後才能使用。

同時，買房有風險，交易需謹慎。

之前有一名上海女生，首付745萬買房，因為銀行貸款延誤的問題，沒有按時支付房屋尾款，最後不僅房子沒了，還倒賠了490萬。

主要原因就是對交易流程不熟悉導緻的。二手房交易過程中，主要有這幾個環節：

簽約-解抵押（賣家需先還清貸款）-評估（房子價格，關系後面貸款）-面簽（貸款面簽，資料審核等）-批貸-網簽-資金監管-過戶-繳稅-領房本-抵押-領取他項證-放款-交易完成。

買二手房盡量找非常熟悉流程的人來協助辦理，可以幫助你規避一些風險，少走彎路，省時省力。

二手房就像大浪淘沙，想要買到合适的房子就要花點時間，多看幾個房源，多對比，做到心中有數。

買房是件技術活，無論買新房還是二手房，希望大家都多多做功課，避免踩坑。#長沙買房##長沙身邊事##成交中介回應謝娜夫婦被曝跳單買房#

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