大家好，我房哥

話說每次一到新樓盤交付，哥總會接到好多驗房電話，來咨詢驗房的業主大多會問這些問題：

哥一個個解釋過來口水都講幹了，業主也不一定能理解。剛好這兩天雍華園交付了，索性乘着這次機會，哥給大家好好介紹介紹哥的毛坯房驗房的流程。

這次驗收的是雍華園一套89平米的房子。

牆地面驗收1檢測空鼓數量

檢測牆面和衛生間地面空鼓

空鼓的檢測是驗房過程中最費時費力的。流程和原理倒是很簡單，拿空鼓錘把牆面逐步敲過來，發現響聲不實之處，标出空鼓。隻不過驗房師經驗足、效率高，能更快更準确地找出空鼓數量。

空鼓不及時整改，時間久了可能會開裂剝落，影響抹灰和貼磚質量。

規範要求空鼓面積不應大于400cm²，且每自然間（标準間）不多于2處可不計。

驗收結果

雍華園89方的房子，一共驗出牆面空鼓13個，衛生間地面空鼓1個，數量算比較少的，牆面抹灰情況良好。一般來講一百平的房子，空鼓30個以内算正常。

2測量牆面平整度和垂直度

平整度檢測

垂直度檢測

根據靠尺上的讀數來檢測垂直度

按照規範，牆身平整度和垂直度的允許偏差為4mm。（上圖中正好為4mm偏差，符合要求）

驗收結果

一共有8處不平整，情況良好。

3測地頂面的極差

地頂面極差需要用紅外線測距儀測量。每個房間測5個點，計算極差。

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地頂面的極差可以反映出樓層施工的平整度，規範要求極差在20mm以内。

紅外線測距儀還可以為業主提供房間淨高尺寸。如雍華園這套房，客廳測出的淨高為2.743米，加上樓闆厚度0.15米（包括抹灰和保溫層），則估算層高約為2.9米，與業主合同上的标注相同。

如果地頂面極差超過20mm，則要用紅外線水平儀進行複測。

就是這個家夥↓

之所以地頂面的極差要在20mm，是因為地面和頂面的誤差各要10mm以内。所以如果地頂面的極差合計超過20mm，就要分别測頂面、地面的極差，确定究竟是哪個部位發生的偏差。

頂面極差測量↓

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用卷尺量出頂面到水平面的距離，每面牆測兩個點，如兩個讀數差超過10mm，則說明問題出在頂面平整度上。

地面測量同理。

驗收結果

此次地頂面極差均為20mm以内。層高2.9米符合合同規定。

4陰陽角測量

測陰陽角用的工具較多：

可用直角尺檢測

也可用紅外線水平儀

隻要陰陽角處出現偏差，就會和垂直的光線漸行漸遠。

像這樣：

測量結果

此次檢測出一處洞口的陽角不垂直。

部分門洞陽角不垂直會影響門套的安裝，以及安裝後門的密閉性。

6其他特殊情況

裂縫

爆灰

漏筋

碰到這些情況，要具體情況具體分析：

比如牆地面上的裂縫有垂直型開裂，有的是沿牆面成45度開裂，有的是梁闆交界處開裂……

驗房師會根據這些裂縫、漏筋現象的不同特征，來判斷是否影響到裝修進行或結構安全。這這會涉及一些裝修經驗和專業知識的。

不過雍華園倒是沒碰到這些問題

驗收結果

沒有發現任何裂縫、漏筋。

門窗檢測

驗房師還要檢測毛坯房裡所有的門窗。

玻璃檢測

檢測的内容包括：

1.檢查密封條、密封膠是否破損、脫膠。事關門窗防水密閉性。

2.檢查門窗開合是否順暢。

3.檢測門窗上是否有破損，有則需要修補。

4.檢測外牆玻璃是否為鋼化玻璃。

檢測結果：

入戶門密封條脫落

推門門框變形

有一扇窗戶，驗房師怎麼也打不開。找了半天原因，發現問題出在這個黑色的玩意身上……

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這個黑黑的是工程膠，原本是抹在外牆部位固定建材的。工人竟然塗在窗扇上，把窗戶都黏住了。也太随性了吧！

防水檢測1檢測牆地面滲漏

下雨天後驗房，是檢查防水的最佳時間。

以前在其他樓盤裡驗房，出現過滲水的情況：

碰巧這兩天溫州下了一場寒潮暴雨。

但雍華園的房間裡竟一滴水漬都見不到，外牆防水性還是不錯的。

2檢測地漏

檢測地漏的方法很簡單，找根水管往地漏裡灌些水，觀察是否排水通暢。

有的地漏被砂漿抹上了，一般人都看不出來這下面埋了地漏。

3閉水試驗

衛生間要做閉水試驗，檢查衛生間地面是否會漏水。

把塑料袋裝滿水，堵住地漏。蓄水24小時後，業主可去樓下住戶家，查看看頂闆是否漏水。

驗收結果

雍華園外牆防水良好，大雨後沒有滲水。

但地漏問題較多，一個地漏排水不暢，一個地漏被砂漿蓋住了。業主們交房的時候要好好檢查下自家地漏。

電路驗收1插座、開關接線檢測

用專業設備檢測開關是否接零、接地。

2智能門禁功能檢測

智能門禁要檢測其呼叫、可視線路是否通暢。

在智能門禁上把每個功能試一遍，能正常使用即可。

華潤悅府的門禁系統

驗收結果：

雍華園的業主稱房開隻有辦完交付手續，再去電力局開戶，才能通電。同時可視門禁沒有安裝。所以驗房師無法檢測這兩個項目。

按照合同，開發商在交付之前必須要具備通電的。

如果開發商找理由在業主交付之前不給通電，是要承擔違約責任的啊！

3檢查多媒體集線箱

查看集線箱的線路是否正确。

4檢測衛生間等電位聯結箱

等電位的作用是防止衛生間因電位差超過安全電壓産生的電擊傷害的裝置。

打開等電位箱，檢查扁鐵是否存在，接地線是否連接。若缺少扁鐵或接地線，則不具備等電位功能，這個問題對高樓層的防雷尤為重要。

驗收結果

雍景園多媒體集線箱、等電位聯結箱功能正常。

測量牆體中心線1測量室内牆體淨間距

用紅外線測距儀測出牆體間的淨間距，按照規範兩個點的極差不能超過20mm。小的誤差可以後期抹灰來找平。

紅外線測距儀可以輕松量出的牆體間淨距，也省去了業主後期裝修，拿卷尺拉來拉去的麻煩。

2核對牆體中心線尺寸

牆體間淨距 牆體寬度（一般為0.24m）=牆體中心線間距。

将算出的牆體中心線間距和合同平面圖對照，查看尺寸是否一緻。

由于室内經過二次改造，以及算量工具的限制，驗房師無法測出室内的使用面積，但業主可以根據實測的牆體中心線間距與合同平面圖的差異，來推斷面積誤差。尺寸對的上，面積肯定對的上。

檢測結果

牆體間淨距極差均在20mm以内，符合要求。

雍華園合同的平面圖中，沒有标出房間尺寸，隻有面積量。因此無法核對尺寸。

其他部位檢測1止逆閥檢測

廚房煙管處要檢查止逆閥有無脫落，開合是否正常，一般止逆閥管道不會堵塞。

驗收結果

雍華園止逆閥正常，無脫落。

2噪音檢測

根據《GB 3096-2008》《聲環境質量标準》，住宅室内噪音的分貝标準歸為1類：白天不能超過55分貝，夜間不超過45分貝。

一般來講，靠近交通主幹道（如瓯海大道）的一些樓要進行噪音檢測以外，普通樓盤不太需要這一項檢測。

檢測結果

分貝檢測儀顯示47.4。小于55分貝，無噪音。

水、電表讀數

抄寫水表和電表的讀數，以免交房後把之前水電的費用算在業主身上。

驗收情況

水電表箱的鑰匙不在，因此無法讀數，業主之後可以補上。

雍華園的業主家還安裝了煤氣表，其他樓盤裡似乎都是業主後期自行安裝的，這給業主省了幾百塊。

驗收情況

煤氣表示數00000842m³。

出具完備的檢測報告

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業主把驗房報告單給房開，要求房開按照報告單整改。

房哥會持續關注開發商的整改情況，如果發現房開拒不整改，哥會毫不留情地曝光，讓他上黑榜。但如果房開積極整改的，也歡迎業主告訴哥，哥獎勵一朵小紅花。

除了上述驗房操作以外，業主們還可以向驗房師咨詢一些裝修注意事項等問題，驗房師會根據具體情況作出分析解答。

不過由于設備儀器、操作環境的限制，業主的某些要求是驗房師暫時做不到的。

比如測樓闆的厚度、測樓闆混凝土的強度、鋼筋的用量、面積的測量等。

針對這些還沒接觸到的項目，哥也會盡量完善補充，确保提供更好的服務給業主，讓驗房事業有更多的突破。大家有更好的建議也可以跟哥交流。

總體來看，雍華園的交付質量還是比較好的：

1.牆體施工質量非常好，大雨後牆體沒有滲水痕迹，空鼓、不平整處較少。且沒有漏筋、開裂。

2.門窗部位損壞較少，個别處有擊痕、扭曲在所難免。但因為工程膠使用不當，導緻窗戶不能打開，這種錯誤實在太低級。

也存在令哥匪夷所思的地方：

按照合同約定，房子交付之前都要通水通電，否則不具備交付條件，開發商承擔延遲交付的違約責任！而據業主所言，雍華園房開卻要求業主辦理交付手續之後，才給與通電。

最後來欣賞下雍華園的小區景觀，和之前的雍景園相比有很大進步---

堆坡和垂直綠化體系---

在細節搭配上還是有些淩亂，喬木選形比較平庸---

環形車道、半人車分流---

總體來看，哥覺得雍華園此次交付情況還是相當不錯的。從哥這一年多來的驗房經曆的總結來看，外來的開發商（比如萬科、綠城、德信、華潤等）普遍在建築質量管控上要比溫州本土的開發商好很多。

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