國有土地上房屋征收與補償規定?■本文作者：鄒宇平 北京在明律師事務所，現在小編就來說說關于國有土地上房屋征收與補償規定?下面内容希望能幫助到你，我們來一起看看吧!

國有土地上房屋征收與補償規定

■本文作者：鄒宇平 北京在明律師事務所

随着城市更新步伐的不斷邁進，越來越多的老城區被納入了征收的範圍。能有機會改善住房環境，得到一筆補償款增加家庭收入，很多老百姓對此還是比較期待的。

但是，國有土地上房屋征收都該補什麼，應該是很多被征收人更關心的問題。下面小編就和大家聊聊法律是如何規定補償問題的。

根據國務院590号令規定國有土地上房屋征收補償主要包括以下三項：

一般來講，被征收的包括被征收房屋及其附屬物。附屬物是指與房屋主體建築有關的附屬建築或構築物。

被征收房屋價值的補償主要包括被征收房屋及其占用範圍内的土地使用權的補償，以及房屋室内裝飾裝修價值的補償。

當然，這一部分補償的大頭還是對被征收人房屋價值的補償。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地産的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地産價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估确定。

房地産價格評估機構的選擇應該是由被征收人協商選定，在現實案例中，協商不成的，一般是采取投票、抽簽、搖号等多數決定和随機選定的方式确定。具體辦法由省級政府按照當地情況制定。任何單位和個人不得幹預房屋征收評估活動。

由此可見，在做出房屋價值評估之前，被征收人至少有參與選定房地産價格評估機構的權利。這一權利的行使看似與最終被征收房屋價值的評估結果無關，但卻總能潛移默化地對評估環節的合法性産生影響，被征收人一定不可輕易放棄。

被征收人對評估确定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地産價格評估機構申請複核評估。對複核結果有異議的，可以向房地産價格評估專家委員會申請鑒定。

因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費，搬遷補償是針對所有被征收人的。

此處需要和大家延展另一個問題，就是對補償方式的選擇問題。根據國務院590号令，被征收人可以選擇貨币補償，也可以選擇房屋産權調換。此時的選擇權在被征收人，不受征收方的限制，征收方也不可變相或者強制被征收人對補償方式進行選擇。

諸如非住宅房屋隻能給予貨币補償，無證面積隻能給予貨币補償等“規定”，嚴格意義上講都與590号令的精神相矛盾。被征收人大可抓住這些疑似違法點與征收方展開博弈，而不至于輕易在協議上簽字。

對于選擇房屋産權調換的，在産權調換房屋交付前，征收方應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。若征收方向被征收人提供了周轉用房，則不必支付臨時安置補償。

停産停業損失，一般以實際發生的直接損失為主，根據房屋被征收前的實際使用效益、實際停産停業期限等因素确定。

這一部分補償往往涉及到非住宅房屋的認定問題。認定為非住宅房屋，應當滿足以下兩個條件：第一，房屋的規劃許可手續及不動産權登記上為非住宅房屋，即營業性用房；第二，經營行為合法，不能是違法經營。兩個條件需要同時滿足。

在實務中，往往會有一些小區一樓的住宅房屋被改成了小賣部、幹洗店、小吃店等經營性場所。對于這類的房屋，不是絕對滿足該項補償的條件。一旦涉及到征收，大部分地方政策還是支持給予一定的停産停業損失的補償，但具體還是需要看實際的安置補償方案。

簡單講，住改非的房屋和本來就是非住宅房屋，在停産停業損失補償标準上是會有差異的。

綜上所述，根據被征收人對補償方式選擇的不同，獲得貨币補償的金額計算公式有兩種：

一、選擇貨币補償的金額計算公式：

房屋征收貨币補償金額=被征收房屋經由評估機構确定的市場價值（包括房屋裝飾裝修商定或者評估的補償金額） 搬遷費用 臨時安置費 營業性用房的停産停業損失

二、選擇房屋置換方式補償的金額計算公式：

房屋征收貨币補償金額=被征收房屋經由評估機構确定的市場價值（包括房屋裝飾裝修商定或者評估的補償金額）－獲得的調換産權的房屋的評估價格 搬遷費用 臨時安置費 營業性用房的停産停業損失

當然，具體的補償事項和補償金額到底該多少，還是要結合當地情況，征收方發布的安置補償方案以及被征收人的實際情況來确定。實踐中的确存在選擇房屋産權調換後，被征收人還需要自掏腰包補齊購房差價的情形。

此外，還有房票、貨币化安置獎勵等一系列獎勵政策在等着被征收人，究竟合不合适全看被征收人自己的計算和選擇。如果大家自己也拿不準所面臨的補償是否合理，可以及時咨詢專業律師，讓經驗豐富的專業人士幫您掌眼把關。

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