前段時間去各區域、項目進行品檢，發現區域和項目都嚴格執行了集團項目内檢、區域月檢的機制，且月檢報告中也看到了很多問題項，說明項目的内檢、月檢工作還是比較認真的。

但我們到了現場，還是發現了很多問題、并且有些問題都是非常簡單，如果嚴格按作業文件執行、嚴格内部檢查，這些問題應該可以避免，可見項目内檢、區域月檢的工作還是不夠細緻、檢查覆蓋的内容還不不夠全面。

看到這些情況，老周當時就想針對這個問題，整理出來一份品質檢查應當關注的重點項目供大家參考。後，回到公司後在硬盤中搜索以前的老資料、當時沒找到，就拖了下來。今天無意中找到這個資料，趕快整理、補充些内容後分享給大家。

今天分享的内容，主要是品質檢查中的記錄、相關資料的内容，關于現場檢查的内容，老周早先的文章中已陸陸續續提到了，這裡就不重複了。

1、重大事項

• 安全事故、消防事故；
• 重大客戶投訴、新聞媒體負面報道等；
• 招采違規違紀行為；
• 未經審批的違規收費、擅自收費行為；
• 突發事件申報等。

2、檔案管理

• 項目的基礎檔案資料、技術資料、承接查驗資料等；權屬清冊；
• 物業服務合同，及物業服務相關的各類合同（及時更新），服務供方的各類資質證書資料等；
• 來往公文、通知等資料（應與其他日常管理記錄進行交叉對比、進行檢查）；

3、客戶檔案

• 業主檔案資料（檢查資料是否齊全、業主身份證複印件是否完整有效、業主聯系電話是否及時更新）；
• 客戶（租戶）資料（信息登記資料、入駐登記、客戶/租戶注意事項是否簽字确認等）；
• 裝修資料（裝修申請、圖紙資料、消防審批或備案、業主許可信息、消防安全協議、裝修人員出入證登記信息是否正确完整等）。

4、項目月度工作計劃、總結

• 抽查工作計劃、總結是否真實、是否有連貫性，是否遺漏工作事項。

5、項目培訓計劃、記錄

• 計劃内容（培訓内容、頻率）是否符合公司要求；月度計劃是否與年度計劃相符合、不符合是否有原因說明；
• 記錄與計劃是否相一緻，記錄的簽名是否則真實有效；
• 是否有培訓教材、課件等；
• 新入職員工、新轉崗員工是否有入職培訓、轉崗培訓記錄等。

6、項目内控

• 項目負責人、各部門、主管是否按公司要求實施日檢、月檢、季度消防安全檢查、節前安全檢查、夜間查崗，檢查問題（含：集團、區域、項目檢查）是否及時消項；
• 對服務供方的工作進行監督檢查、評審的記錄。

7、倉庫與物料進出管理

• 倉庫物品抽查核對；
• 進出庫單據是否完整有效、流程是否符合要求。

8、應急預案，及相關的培訓、預演記錄

9、外包方人員管理

• 外包方常駐項目人員（保安、清潔、石材、安保等）信息登記，身份證複印件，并及時更新；
• 特殊工種外包人員（如：電梯維保、供配電維保）的上崗證件應留檔備查、且資料全面、及時更新（與維保記錄的工作人員相符）；
• 外包方的考勤記錄、月度考勤統計和分析等。

1、客戶報事、報修記錄

• 客戶報事、報修、投訴等信息登記情況；
• 客戶報事、報修的關閉情況（最常見問題為，未維修直接關閉；或待料的工單、沒有繼續跟進、跟蹤等）；
• 投訴的處理記錄；
• 客戶回訪，是否真實？

2、物品搬出及放行

• 物品搬出放行記錄是否符合要求，是否有業主或核準人員簽名；寫字樓的物品搬出放行條中的簽名是否是授權人員的簽名。

3、滿意度調查

• 抽查滿意度調查記錄、被調查人員的簽名，及個性問題的處理或回訪情況。

4、社區活動

• 活動記錄是否真實有效；
• 重要的活動是否提前編制活動方案、應急預案等。

1、設備統計表、設備台賬

2、工程（設備、設施）維保計劃、計量器具檢定計劃、外委設備保養的工作計劃等

3、設備設施維保記錄

• 主要檢查設施設備維保記錄是否與計劃相一緻；
• 設備設施保養記錄是否分保養級别進行填寫、填寫内容是否真實（如：維保人員、維保時間、各台設備的維保内容、保養後設備運行或測試的數據等）。

4、公共設施設備、建築的日常巡查記錄

5、外委單位的維保記錄

• 電梯維保記錄（保養間隔、保養人員、記錄真實性）；
• 消防維保（測試記錄、月度保養報告、問題統計及處理等）；
• 空調水處理（作業單、水質化驗單）；
• 生活水箱水池清洗記錄、水質監測記錄等；
• 配電系統保養記錄，及與之相配套的操作票、工作單、停電通知等。

6、發電機運行記錄

• 發電機運行記錄，特别檢查記錄中的累計運行時間、試運行的各項數據的真實性。

7、設備故障登記

• 設備設施月報記錄、故障率統計數據；
• 電梯故障維修記錄、電梯停梯率數據等。

8、能耗抄錄、統計、分析記錄

1、巡邏

• 巡邏路線圖或巡邏方案，巡邏路線是否定期更換；
• 是否進行了巡邏簽訂或電子巡更打卡，電子巡更記錄是否及時下載，領班、主管是否定期檢查、抽查；
• 巡邏頻次和時間是否符合要求。

2、來訪人員登記

• 外來人員記錄是否真實、有效；
• 寫字樓非工作時間、購物中心非營運時間内的人員進出管理、是否有許可、是否進行了登記。

3、物品放行管理

4、裝修管理

5、消防安全管理及檢查

• 公共區域的三級消防檢查記錄；
• 寫字樓客戶單元内的季度安全檢查記錄；
• 底商街鋪的安全檢查；
• 購物中心商鋪的安全檢查、餐飲商鋪的每日“三關一閉”、煙道清洗記錄等；
• 倉庫的安全檢查記錄；
• 節假日、台風暴雨天氣前的安全檢查等。

6、消防監控中心

• 上牆制度、值班人員上崗證及數量；
• 值班記錄、報警記錄、設備故障記錄等（檢查故障發生時間、及維修的及時率等）；
• 按消防法規規定，消防監控中心的存檔資料是否齊全（如：消防檔案資料、商戶的消防安全協議、動火作業申請表及作業人資格證、消防維保記錄、消防維保報告等）；

7、消防器材、設備、設施日常檢查記錄

8、消防培訓記錄，含對寫字樓單元的員工、購物中心商鋪員工的培訓記錄，定期的消防安全會議記錄（購物中心商鋪參加）

9、季度消防演練（緊急集合）記錄，消防演習方案、消防演習記錄等

10、其他：如大型活動的安全管理方案、應急預案、活動記錄等

1、清潔、綠化、消殺、石材養護等單位的月度工作計劃及總結

• 檢查、審核工作計劃是否合理，周期性工作的頻次是否符合公司文件或合同要求。

2、清潔、石材養護、綠化、消殺等作業記錄

• 清潔的周期性保潔記錄；
• 石材養護的作業記錄、石材測光記錄；
• 消殺作業記錄、藥品記錄（定期更換）；
• 綠化養護作業記錄；
• 垃圾清運、垃圾房消毒記錄。

3、環境管理人員的監管記錄

• 日檢、周檢、月檢記錄等；
• 對外包方員工上崗情況的突擊、随機檢查記錄（核對上崗人數、在崗情況等）；
• 考評記錄（供方考評）。

附：老周關于物業品質檢查的老文章

1. 老周聊物業—23.聊一聊發電機的日常管理、維護和檢查
2. 老周聊物業—20.老周聊物業管理中的日檢、必檢區域及相應要求
3. 老周聊物業—18.分享物業品質檢查（工程設備）的方法和技巧
4. 老周聊物業—17.老周教“外行”進行電梯安全檢查、維保監管

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