前段時間白總寫的“第一個上市”的自住型商品房文章火了，樂神寫的一大批次新二手房即将入市的文章也火了，看來大家對自住型商品房的關注度很高嘛，哪裡有熱點，哪裡就有小姐姐我。巧的是，佳爺房談工作室自搬到豐台科技園以來，小姐姐一直住在截至目前北京最貴的自住型商品房，首開華潤花香四季小區。天時地利人和，自家門口豈有不寫之理？今兒咱就來說三個富有代表性且當年開盤紅極一時的自住型商品房。建工·動力港（動力苑）、魯能·豐和台以及本人目前住的小區首開華潤·花香四季（也叫花香東苑）。為什麼說這仨呢？很簡單，一個開盤最火，一個位置最好，一個價格最貴。

可能不少年輕人對自住型商品房比較陌生，先簡單做個知識普及。自住型商品房屬于政策性商品住房，有三限：限銷售價格，限申請資格，限上市條件。第一批入市的項目很多都是2萬2的單價，後來最貴的樓盤花鄉自住型商品房也就是現住的首開華潤花香四季單價2萬9；這類房子，具有北京市購房資格，都可以申請搖号，單身需年滿25周歲，同時京籍名下無房家庭和保障房輪候家庭優先選房；上市交易需要房本滿5年，同時按收益要繳納30%的土地出讓金，算下來大概是周邊二手房價的7折。另外大部分都是90平以下小戶型，大家也不要抱太大期望，畢竟很多項目都是開發商配建，價格擺在那兒呢！

建工·動力港——10萬人搶360套房，開盤最火的自住房

愚人節當天公開搖号各位見過嗎？2015年4月1日，建工·動力港搖号選房，多少人都在求神拜佛拼運氣比人品。當時申購比高達333:1，也是目前最受歡迎的自住房，首輪就被中簽的優先家庭搶購一空，棄選率僅為27%。項目位于朝陽東四環百子灣橋東南400米，距四環路僅200米。戶型有68、73平一居，共183套；89平的兩居177套，總共才360套房，單價22000元/平，總價不超過200萬。北京最引人矚目的自住房項目，非它莫屬。

雖說已經過去好幾年，但江湖上還流傳着關于動力港的那些傳說：

網友A：名單何時有？把酒問青天，不知動力港，有無我房間。

網友B：都放棄好幾個項目了，就等着這裡呢，終于來了！估計我這幾天都睡不着覺了，我要燒香拜佛去。

網友C：不管是位置、交通還是配套，這個地塊絕對都是很牛的好嗎？

小區周邊彙集了金都杭城、沿海賽洛城、大成國際公寓、金海國際等多個成熟小區，社區環境比較好。說起百子灣這地兒，妥妥的網紅打卡地。周邊各種生活配套已經相當成熟了。不過也有住那邊的粉絲說工地小偷多，人多眼雜，經常丢東西。整體看性價比沒得說。

魯能·豐和台——唯一四環内的自住房

魯能豐和台位于南三環外宋家莊地鐵西南角，是北京唯一一個地處四環内的自住房項目，距離宋家莊地鐵僅有500米的距離。5号線、10号線和地鐵亦莊線三軌交彙，軌道優勢明顯。除了便捷的交通，價格優勢是吸引申購家庭的另一原因，從14年宋家莊區域内二手房均價約3萬5/平的價格來看，魯能豐和台定價2萬2着實有足夠的吸引力。四環内、價格優勢、臨鐵，再加上完善的生活配套，性價比自然不言而喻。總共799套房，9.3萬人申請，難怪當時不少網友調侃，中簽無異于買。

戶型産品倒是不少，有73㎡一居和81-88㎡兩居，以兩居為主，但設計方面就無力吐槽了。十多個戶型裡沒幾個方正的，大部分都是“俄羅斯方塊”。這個B6戶型88平兩居雖說不是南北通透也還湊合，戶型方正，全明格局，東南朝向采光性能好，沒有太多邊角浪費空間。

當然除了戶型也有其他毛病。這個環線配上這個價格确實非常給力，不過聽不少住戶說實際層高沒有2米7，算是比較矮的，而且宋家莊周邊情況有點“亂”也是公認的。另外考慮到三環、四環路段早晚高峰較堵，自駕出行估計費點勁。

首開華潤·花香四季——最貴的自住房

在衆多單價2萬2的自住房裡，2萬9的華潤首開白盆窯自住房可謂是獨樹一幟。但要知道一路之隔的首開華潤城賣9萬的時候，也就不不足為奇了。除了誘人的南四環地段，更為難得的是首開華潤·花香四季是地鐵上蓋的項目，小區西南門出來就是地鐵房山線白盆窯站，另外離9号線郭公莊站、豐台科技園站都不遠。自身配套了雙語幼兒園，騎車10分鐘的功夫就到了豐科萬達廣場和永旺購物中心兩大商超，北側不到1公裡有三甲醫院天壇醫院，離花鄉奧萊也很近。住這兒一年多的時間，除了每天步行或騎小車上下班方便，逛街購物出行吃喝玩樂樣樣不愁。單看小區綠化和樓道環境，跟現在的商品房也有的一拼，小區幾個出入口和各個單元門都有門禁，沒有随處可見的小廣告，物業管理在自住房裡算拔尖兒的了。

小區共15棟樓，有2691戶，其中4棟是限價房，1255戶；11棟是自住房，1436戶。戶型有約44-70平一居，78-88平兩居，87-88平三居，可以說是自住房裡戶型種類比較齊全的了。

優點不少，缺點也不是沒有。四周比較荒涼，除了一個首開華潤城，周邊多為回遷房保障房。小區外各種停車，半人車分流，地上停車位比較緊張。另外挨着地鐵那趟的底商不少還在招租，多少缺了點人氣兒。

價格預測

随着自住型商品房陸續即将滿五上市，很多人關心這類房子到底能賣多少錢，在這也根據現階段闆塊内的二手房價格，做一個簡單預測。

先說建工動力港，其所在的百子灣闆塊熱門流量小區，沿海賽洛城，80-90平東向或西向單價在6萬左右，卧室朝南的北廳戶型7萬左右，南廳戶型普遍在7萬 ，小區流量好的原因是，體量大，戶型選擇多，周邊百子灣家園小區戶型更好，樓間距充足，普遍價格在5-6萬；綜合對比，建工動力港就一棟樓，活動空間有限，流通存疑是減分項，三種兩居都沒有南廳，戶型一般，所以價格還會有一些折扣，6萬出頭的價格可能性要大一些。

再看魯能豐和台，紅獅家園兩限房6萬左右的價格，鑫兆雅園07年商品房90平左右兩居不帶電梯和帶電梯東向7萬左右的價格，房齡更新的豐和台賣到6萬5-7萬的可能性大些，純南戶型價值更高些。

花香東苑周邊四合欣園，益辰欣園這種定向安置房和2000年出頭的回遷商品房混搭社區單價在6萬左右，07年商品房社區億城天築90平左右不帶電梯闆樓南北兩居單價6萬5左右，考慮到華潤城小三居還有7-8萬的成交價，闆塊内花香東苑這種房齡新，小面積多，中間檔品質的小區幾乎沒有，而且89平兩居和三居都有，再加上帶電梯，挨着地鐵，考慮到戶型相對一般，6萬5左右的價格更為合理一些，畢竟不遠處的萬科西華府兩居也就7萬左右的價格。估計上市後最低300多萬就能上車，價格也還算友好。

當然這隻是一家之言，純主觀預測，将來房源上市自然有市場環境和賣家預期去驗證，本文隻供您參考了解。

總結

不得不說，當年的北京那批自住型商品房，不少都是買到即賺到。當然還是那句話，一分錢一分貨，自住房跟同小區的商品房比起來，不管戶型居住體驗、小區品質、園林綠化還是物業管理肯定還是有差别的。但誠如樂神所說，自住型商品房和共有産權房，依然是剛需上車的最好選擇。那麼問題來了，你會選擇同區域的自住房嗎？

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