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福州金山小學位于倉山區金山金祥路398号，其招生片區為：

金山碧水一期金河路的翠榕苑、碧藕苑、舒柳苑、紫竹苑1-10座；金環路采菊苑、風荷苑、傲梅苑、紫竹苑11-14座、友蘭苑、雨桐苑、醉棠苑（10個）

金山碧水二期金康路摘仙苑、龍鳳苑、麒麟苑、水口苑（4個）

金山大道的金山明星、北京金山、金山佳園、金山豪景、百合苑（5個）

閩江大道閩江春曉（1個）

總共20個小區

20個小區及金山小學在金山街道的整體範圍

• 首先，從金山小學學區房與金山小學的位置關系分析

金山小學被這些小區半包圍，如果從金山碧水一期、二期、6個商品房小區與金山小學的位置關系分析，金山碧水二期金康路摘仙苑、龍鳳苑、麒麟苑、水口苑，金山碧水一期金河路的翠榕苑、碧藕苑、舒柳苑、紫竹苑1-10座，金環路采菊苑，商品房的金山佳園這10個小區在金山小區半徑500米範圍内，且離2号地鐵與5号地鐵樞紐金山站也在500米半徑範圍内，為真正意義上的地鐵房。

此雷達半徑為500米，以金山小學大門口為中心

從上面圖片中可以看出其中金山碧水一期金河路的翠榕苑、碧藕苑、舒柳苑、紫竹苑1-10座，金環路采菊苑，金山碧水二期金康路摘仙苑、龍鳳苑，商品房的金山佳園這8個小區為最理想。

金山碧水一期與金山小學的關系

6個商品房小區與金山小學的關系

金山明星及金山豪景局部在500米範圍内，但金山豪景為狹長型，大部分樓棟離地鐵及小學距離超過500米，金山明星中間隔着金山大道，且從小區大門到小學大門也超過500米的路程。由此，從距離及行走路程，商品房中隻有金山佳園勝出。

• 其次，金山小學學區房在福州中的位置分析

學區房與周邊配套距離

從上圖可以看出金山小學學區房平均離倉山萬達1.8公裡，離愛琴海1.9公裡，離萬寶蘇商圈3公裡，離福州市政府4.4公裡。由此看見，金山小學學區房距離幾個商圈的距離都在3公裡範圍以内，不論是地鐵公交出現都在半個小時範圍，在城市中離商圈的距離遠近可以大大方便業餘生活及日常娛樂需求。距離閩江公園及金山公園都在2公裡以内，在鋼筋水泥的森林城市中，可以經常進入公園呼吸新鮮空氣。距離三甲綜合性醫院省立醫院金山新院在1.5公裡之内，急診及偶爾看病都能快速到達。以市政府為城市中心依據，金山小學學區房離市政府平均距離4.3公裡，可見其在城市中心範圍内。

除了地理優勢作為購房參考，價格也是每一個購買二手房另一個參考指标，價格可以根據曆史價格來分析未來走勢及投資價值，分别為曆史價格的穩定性，曆史價格增長率，曆史價格與片區價格對比。

• 曆史價格穩定性

金山佳園近三年的價格走勢圖

金山明星近三年的價格走勢圖

北京金山近三年的價格走勢圖

金山豪景近三年的價格走勢圖

百合苑近三年的價格走勢圖

閩江春曉的價格走勢與百合苑類似就不舉例，從這幾個商品房的近三年走勢，可以看出金山佳園價格穩定并跑赢所在的片區均價，北京金山、金山明星及金山豪景中間均出現大幅下跌，雖然價格有回升但未回到原來高點且過程振蕩較多。百合苑雖振蕩幅度不大，但其價格落後于片區平均價。

接下來看下金山碧水一期二期曆史價格走勢

翠榕苑近三年的價格走勢圖

紫竹苑近三年的價格走勢圖

風荷苑近三年的價格走勢圖

醉棠苑近三年的價格走勢圖

摘仙苑近三年的價格走勢圖

金山碧水一期二期劃片金山小學學區房的房價走勢雖然沒有一一列舉，但大部分在2018年年底出現價格低點，有的小區價格慢慢回升，然而有的小區價格一路下行，其價格穩定性除了紫竹苑以外都不及6個商品房小區。

價格穩定性排名，金山佳園>百合苑、閩江春曉>紫竹苑>北京金山>金山豪景>金山明星、碧藕苑……其中翠榕苑跟風荷苑波動較大

• 曆史價格增長變化

典型小區一年價格走勢圖疊加

各個小區一年内價格走勢疊加，發現價格在2.5w-3w之間浮動，近一年以來價格基本穩定，無明顯的價格大幅增長，但還是可以看到有些樓盤呈下降趨勢，增長率為負。

從上圖可以看出從2019年的價格與2020年7月的價格對比，增長率為負的有麒麟苑、摘仙苑，增長率為正排序分别為友蘭苑、閩江春曉、碧藕苑、金山佳園。增長率最高的為友蘭苑為3.75%，該小區有樓梯跟電梯房，距離地鐵口、金山文體中心及江濱都比較近，戶型及小區環境在金山碧水一期中相對比較好。從增長率平穩且小，第一可以反映出整個二手房市場在房住不炒的政策下，呈現出疲軟的态勢。第二可以看出金山小學學區房價格穩定，在大環境不好下穩中有漲，屬于比較抗跌的房子。

• 曆史價格與片區價格對比

（本篇文章數據均來自安居客、麥田等網上數據）

金山小學學區房價格對應片區為六個商品房對應金山大道、金山碧水一期對應榕城廣場、金山碧水二期對應金祥路。可以看出除了金山佳園、金山明星、北京金山的房價大部分高于對應片區的均價，其他的樓盤的價格都慢慢趨于靠近所在片區的均價，甚至有的價格常年低于所在片區的均價，比如百合苑。雖然價格高低受多方面影響，比如戶型面積大小，但也是選擇購買的重要參考條件之一。

• 戶型

戶型及配套服務是購買二手房另一個重點考慮問題，特别在這次疫情過後，好的戶型對于長久居家生活起到關鍵作用，比如最近很多人考慮入戶玄關加隔離間，餐廳客廳多功能廳一體形成大空間的活動場所，南向雙陽台連接成為大面寬的長陽台，除了主卧帶衛生間外，增加一套完整配置的隔離房間。

網上找到針對疫情後戶型設計構思

再從上面篩選六個小區金山佳園、閩江春曉、舒柳苑、友蘭苑、摘仙苑、麒麟苑的戶型做個對比

金山佳園113平方戶型平面圖（戶型均來源麥田在線）

閩江春曉157平方戶型平面圖

舒柳苑100平方戶型平面圖

友蘭苑130平方戶型平面圖

摘仙苑120平方戶型平面圖

麒麟苑120平方戶型平面圖

金山佳園、閩江春曉為電梯樓房，友蘭苑東側為局部小高層，其他幾個小區基本為樓梯房，公攤系數都很小，再加上一些入戶陽台、設備平台等空間利用，這些小區的得房率都很高。如果非常在意是否有電梯的話，那麼除了在六個商品房小區選擇外，還有風荷苑1~4#樓，傲梅苑1-7#樓，雨桐苑6-10#樓，友蘭苑23-25#樓，醉棠苑14-19#樓。如果單從單頁戶型分析，我們發現早期的戶型設計大部分以兩面寬為主，很難看到3面寬及以上，即使有157平方的閩江春曉，面寬也隻有兩個半。而友蘭苑的戶型為三面寬小進深，如果能增加入戶玄關及隔離間，南向雙陽台連接，客廳增加多功能廳擴大活動空間，這樣就很接近理想戶型。在大部分小區戶型以小面寬三進深為主，如何在矮個子裡找高個呢?可以從樓棟方位朝向來判别風向日照路徑。沿金山大道布置的幾個小區基本都是東南朝向，東南朝向為福州夏季盛行風向，有利于通風，削減三進深帶來通風不利的影響。

總之，在選電梯房的情況下，建議選擇沿金山大道平行布置的小區如金山明星、金山佳園、金山豪景、百合苑、友蘭苑。

• 配套服務

配套分為小區周邊配套及小區自身的配套，服務分為社區服務及物業服務。

金山小學學區房周邊配套在上面區位分析中提到過，交通：地鐵2号線、5号線，距離二環、三環都在3公裡範圍内，周邊将近35路公交線路經過。教育：金山幼兒園、小金星幼兒園、博士堡幼兒園、金康幼兒園，金山小學，金山中學。醫療：各個社區衛生中心、省立金山新院、倉山區婦幼保健所。商業娛樂：愛琴海、倉山萬達、各個小區底商及超市、夜市、摘仙苑、上雁早市、榕城廣場、金山公園、江濱公園。

金山佳園周邊及小區照片

如上圖為金山佳園周邊及小區照片，沿街商業，公交卡充值中心，社區服務中心，樓下停車場，金河路路邊停車位，由于金河路兩邊停滿了金山佳園、舒柳苑、碧藕苑、翠榕苑業主的車，如果早上上班及上學時候金河路将會是水洩不通。而周邊的小區将會因為交警貼單而無處停車，特别是人車分流的金山佳園。對于噪聲問題，由于靠近金山大道城市主幹道，車輛川流不息，金山大道兩側的房子噪音還是影響很大，好在金山大道南側的小區卧室沒有直接面對金山大道，在晚上休息噪音影響相對好一些。

金山明星小區周邊及内部照片

如上圖為金山明星周邊及小區照片，沿街商業，寶馬4S店，駕校，博士堡幼兒園，加油站。金山明星電梯樓梯房結合，地面停車跟地下室停車，對于業主停車來說還是比較方便，然而其東側靠近加油站，對于汽油揮發等不利因素。

北京金山小區及周邊照片

如圖為北京金山周邊及小區照片，沿街商業，瑞達精工，創意園，肯德基。北京金山地下停車與局部地面停車結合，小區綠化完善，配備遊泳池、網球場、兒童遊樂場所等，小區内部配套在這幾個小區中排名第一，小區外的地面停車也管理規範，也是這幾個小區裡面停車最方便，周邊離大潤發也在百米範圍。其缺點有：1、南向卧室面向金山大道，晚上噪音相對較大2、距離地鐵站相對較遠3、離金山小學中學需要過金山大道且距離相對較遠，小孩接送存在不便。

金山碧水小區及周邊照片

上圖為金山碧水小區内側照片及周邊配套，金山碧水一期圍繞榕城廣場布置，其中配有金山幼兒園、小金星幼兒園、金山中學、金山文體中心，各個小區底下布置沿街商業，金山碧水經過政府出錢改造後，小區地面及架空有很大的改善，但小區地面停滿車輛，對于小孩玩樂還是存在安全問題。金山碧水距離小學距離不一，如果想考慮還是上學方便，可能要有取舍。金山碧水圍繞金山小學周邊的有采菊苑、紫竹苑、舒柳苑、碧藕苑、翠榕苑、龍鳳苑、摘仙苑。如果選擇樓梯安置房，這幾個小區還是可以挑到好房子，摘仙苑跟龍鳳苑性價比在這幾個小區中也算比較高的。

• 服務

買了學區房，大部分人應該都會自住好接送小孩，一個小區居住幾年的情況下，小區物業服務及社區服務的好壞将是提高自己居住舒适性一大指标，特别是經曆過這次疫情之後，大家都把小區物業作為下一次買房的參考條件之一。金山碧水大部分是原拆遷安置居住，大部分是原來一個村落，物業費的收繳大部分存在困難，大部分物業管理流于形式，往往形成一種惡性循環。更有甚者有些小區沒有業主委員會，無法對物業服務形成監督。據我所知，金山佳園也是存在無業主委員的小區，整體來看如果對金山小學學區房的物業服務排名的話，北京金山>碧藕苑>金山豪景>風荷苑>采菊苑、傲梅苑、雨桐苑>友蘭苑、醉棠苑、紫竹苑>百合苑、閩江春曉、摘仙苑>金山佳園、金山明星>龍鳳苑、麒麟苑>翠榕苑。這些排名基本按照12345投訴量統計，也隻是個人見解，不一定對。接下來看看社區服務，從社區活動、辦公及群衆滿意度，個人見解來排名服務滿意度，金洲社區>金環社區>金麟社區>金河社區。

金山明星第三屆業主委員會選舉成功

結：1、購買金山小學學區房如何選小區？從以上數據分析可以作為看房的參考依據，以圍繞金山小學周邊為重點考慮，如果不在乎電梯的話，碧藕苑、采菊苑将是最優選擇，考慮電梯房金山豪景>金山佳園。或者也可以根據自己最需要的方面入手而克服其他方面不利。

2、選擇中介的時候基本以麥田為主，其服務和專業性相對比較高，但不是性價比最高的中介，其他連鎖中介也可以考慮，比如夢佳園、可觀。帶着功課去選中介，看房不交誠意金，不聽中介忽悠，中介費先談好再看房，過程中如果不是處處為你考慮的中介也可以選擇放棄，一味催着你成交的也可以放棄。

3、明确合同内容，簽合同前要明确違約責任，再有對中介的約束，如果購房不成功中介費也不能收取。中介費收取時間次數，按揭和評估費用的确定都要明确清楚，同時做好功課，比如一般2000多塊錢的費用有些中介會要到幾萬塊。

4、資金來往完全，所有資金應該通過銀行凍結交易，約定每完成一步過戶多少錢款給賣家跟中介，直到自己落戶成功，收樓入住後才是二手房購買最終勝利。

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