今天講講環城的西青區域和津南區域：

1

西青

環城最牛的是哪個區？

西青。

給你們看一張圖——

财政收入上，濱海新區遙遙領先，幾乎占了天津市的一半。武清後來居上，超越西青位居第二。

西青第三。

第三不重要。

重要的是西青和第四名津南相差30億，财政收入是津南的1.5倍，并大幅領先東麗、北辰。

環城中，也唯有西青的房價是可以向市區叫闆的。

不厚道地用西青高價盤和市區低價盤對比下：

河東凱旋門，單價2.4萬；

紅橋九和府，單價2.5萬；

西青萬科西華府，單價2.6萬；

西青中北祥雲，洋房2.6萬。

從這一點看，當年萬科敢于2.2萬樓面價在西青拿地，也多少可以理解了。

也因為西青的城市界面在環城四區中最好，市區人群，200多萬，為了改善也會首選西青。

西青買房怎麼買？

沿着地鐵3号線買最穩妥。3号線串起了天津站、天津南站、天津北站，途徑天塔、小白樓等市中心區域及多個工業區。

出了外環，第一站是大學城，稱為華苑西闆塊，三雄逐鹿：聯發錦裡、萬科紫台、格調松間。

華苑西最大的優勢是和南開的房價差，南開4萬多，這裡2萬多。和南開連成了一片，城市界面好。這三個盤估計今年年底就要清盤了。所以想指望他們降價，難。聯發錦裡價格還漲了，據說也就剩400~500套房子。

聯發錦裡性價比最高。但也有缺點：東區距離地鐵高架較近，有噪音。

高新區地鐵站，也有三個盤：愛情缤紛裡、美的旭輝翰悅府、保利今年拍下的地。三個盤都自帶商業，加上規劃的商業綜合體，前景不錯。

可惜美的品牌号召力一般，未必所有購房者認。愛情缤紛裡還沒有開盤，據說最低總價145萬起，這樣一來，再往南的楊伍莊萬科項目壓力更大了。

楊伍莊地鐵站。萬科翡翠大道項目。萬科在天津号召力極強。如果不是萬科，這個盤會更難賣。房價按樓面價賣。受賽達大道影響，高層噪音較大。3、4月份價格曾降到2萬以内，據說因上面壓力被迫調到2萬以上。前期承諾學校未兌現，遭遇維權。優點是：地鐵近，高層是現房。不太推薦。

天津南站。能步行到地鐵站的就兩個項目，津門正榮府和招商公園1872，前者是洋房，後者是高層。正榮北辰項目，口碑不佳，把牌子搞砸了，在乎品質的人群選擇了招商公園1872。這兩個樓盤産品不一樣，根據需要購買即可。

社會山西苑項目不作推薦，因為距離地鐵較遠。

2

津南

一、先說海教園。

環城其他區域都是離外環線越遠越便宜，但海教園打破了這個規律，愣是比周邊樓盤貴了五千多。

學籍優勢。注意不是學區優勢。和衆多挂牌學校一樣，老師大多是新招的，談不上重點學校。

重點是在海教園上學，挂的是南開學籍，可以和市内六區一樣，報考市内高中。這一點，連學區房泛濫的濱海新區生态城也比不上。

但，海教園也是一個被玩壞了的闆塊。據不完全統計，當前有12個項目在售。因為有概念，大家認，所以政府無底線的賣地，涸澤而漁。然後，所有的樓盤都成為難民了。在2019年，在全天津降價的時候，海教園抗住了，沒降價。但2020年，大批量項目入市，産品同質化，隻能拼價格。龍湖天璞洋房18000多刷新低價後，陽光城未來城再砍一刀，17500。

再這樣下去，各開發商必定會被政府約談。房價再降，地賣不出去了。海教園另一個闆塊天南小鎮還有地要賣呢。

當前在海教園買房，距離地鐵越近越好、小三室、低總價就可以了。這樣将來好出手。另外，龍湖的盤距離不利因素有些近，之前說過。

目前海教園在售二手房滿兩年的有仁恒濱河灣、融創中央學府。首推仁恒濱河灣。仁恒物業沒的說，再加上小區獨一無二的水景，利于保值。

二、國展闆塊&辛莊

如果說天津環城有确定性利好的闆塊，國家會展中心闆塊算是一個。

注意國家兩個字。

會展中心蓋得飛快。不差錢。背後的意思就是天津重視。

7月27日，天津提出了“交通強市”的概念。有兩句和會展中心有關——

打造國際樞紐港口、國際航空物流中心、國家會展中心三大物流節點

構建天津機場與國家會展中心間直達軌道通道

如果繼續有錢，不說空話，前景很不錯。

有人說，國展闆塊引進了河西一幼和師大二附小。嗯，對。但是沒有市區學籍，是個硬傷。

國展西目前有一個盤，叫美的雲熙府。我去項目工地看過，周邊配套太差。

工地附近現狀

未來這個闆塊會有大量的住宅，當前這個項目位置不是最好的，價格不是最便宜的。

國展闆塊買房，别急，等。這個闆塊還有個項目叫天津悅府。130萬起，價格夠低，可以關注。

三、鹹水沽

富力又一城，實際上我是不推薦購買的。富力的建築質量，大家搜一搜南開區天霖園就可以了。而且周邊都是大高層，二手房溢價率低，想靠它掙錢，比炒股難。

恒大悅府，我之前提過。樓下即地鐵在建，對面是新城吾悅廣場已開業。13000多的價格，要比富力又一城合适得多。但是，今天我要預警，2023年交房，時間有點長，夜長夢多。

新城和興府，鹹水沽核心地段。剛需的買不起，改善的看不上。算了。

龍湖紫宸，158平房源總價270萬以上。所在片區不配。換句話說，支撐不起來。隻能自住，不适合投資。那開發商怎麼讓你感覺值呢？就多強調強調産品、物業、園林、智慧安防……來抵消周邊城鄉結合部的村感。最大優勢是現房。

四、八裡台鎮&天嘉湖（星耀五洲）

中海國際公園城，上半年成交面積6.1萬平米，全市第五；銷售金額6.6億，全市18位。非常可觀。上周末我去了趟，銷售忙的沒時間接待客戶，逛樣闆間的時候就差催了。說實話，這個盤我看不懂。我不知道哪些人在買。二手房也有成交。貝殼找房上6月份成交了3套。

愛情花園裡，比較偏的位置，不是說在天津市偏，而是這個盤在八裡台的位置不那麼主流。長城，做汽車的那個保定企業在天津的第一個項目。1萬出頭的價格，90多萬能買個三室洋房。

星耀五洲，一個新房價格遠超二手房價格的樓盤。但你可能會怼我說，這些價格低的二手房是雲南那個開發商開發的，不是融創開發的。都是一個項目，都叫星耀五洲，有這些低價盤在，二手房就是賣不上價。我還會說，不值得買。

五、葛沽

代表性項目是和泓·葛沽灣·首府。單價1.2萬。宣傳點是區位，蹭11公裡之外的國展概念。項目位置标的好像幾百米就能到雙橋河地鐵站，實際上還有好幾公裡。實際上最大優勢，是圖中那個海沽道，直達會展中心。

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