周承輝認為，房價、房間數、公寓占比與生育率的相關性是很明顯的。這些補貼和獎勵，對于刺激中産階級的生育意願來說，還不如多一個房間。

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面對中國生育率的節節下降，網上經常有人調侃：這都是高房價惹的禍。為什麼中國的房價會那麼高？是中國真的缺地嗎？中國生育率的降低與住房問題之間真的存在着關系嗎?

上周日，由人文經濟學會主辦，北京大學國家發展研究院、大象公會聯合主辦的第27期人文經濟講座中，制度經濟學者、人文經濟學會特約研究員周承輝（網名：學經濟家）和大象公會創始人及首席執行官黃章晉，對中國土地制度的症結進行把脈，剖析了中國生育率與房價之間的關系，以及官僚組織行為背後的組織行為學根源。

高房價、老齡化、學區房貴、文娛用地少，都與土地問題有關

房價已經成了許多人的心頭焦慮，因為買房成了一件改變我們命運的事情：現在還沒有買房的人，也許一輩子都趕不上早早買好房子的人。“比如說，十年前的北大清華的畢業生，我指畢業在2000年到2008年的那批學生。他們對自己的未來是非常樂觀的。因為經濟正在增長，收入正在增加，那時房價漲得還不多。但是現在的畢業生一看，一套房子六百萬，很多人心态馬上就崩潰了。”周承輝說。

▲周承輝展示的2016年底國土用途分布簡表

若聚焦到北京一市來看，北京的城市面積才11.2萬公頃，比村莊的11.7萬公頃還要小，“很多人想象不到這一點：北京攤得那麼大，居然比周圍那些小村的面積還要小。天津城市面積也比周圍的村莊小。假如你把北京的村莊面積變成城市用地的話，城市面積直接攤大一倍。而像河北、山東、河南、安徽和江蘇的村莊用地就占了一億畝，大約是全國城市住宅面積的兩倍。這是一件非常搞笑的事情。我們缺地嗎？我們并不缺地，缺的是對地權規劃的權力，而這個東西是上面松不得的。”

▲周承輝展示的國土用途數據（部分）

“而且官員還把這些事當政績來講：在這七年裡，我們給西部多批了百分之四十的用地，而給東部才多批了百分之十九。這是因為他們的KPI（關鍵績效指标）就是要求保護耕地，大家居住面積多少不是他們KPI的内容，反而還會影響他們的KPI。” 周承輝分析道。另外，中國的鄉村分布十分不連續、破碎化，城鎮規劃的面積較小，這使得許多城市居民隻能擠在六七十平米的高層公寓裡，“現在新疆和甘肅的縣城都是這種樓了。”周承輝感慨道。

限制供地與房價上漲有什麼聯系？

中國很多社會問題都與土地政策或多或少都有所聯系，而且，中國的土地政策在經濟上扮演着重要角色。我國的土地是國家、集體所有的，但可以出讓和征收。這些法律規定開始在地方上執行起來時，并不那麼順暢。周承輝舉例道，在2007年左右，國家開始用衛星來掃描各地方的用地情況，廣東就發明了一個辦法：在廠房頂上噴繪——把廠房頂上噴繪成稻田和樹林，以瞞過衛星的偵查。不過到了現在，這種辦法已經不可行了，因此許多村辦或縣辦的沒有證的工業園，都給清理掉了，因為在規劃上沒有這類用地。“地方政府也因此減少了很多稅收，但這隻是地方政府的事，而管理土地是土地管理部門的KPI。”

面對這些國家機關内部的矛盾，周承輝曾經發明過一條“部委定律”來形容部委政策的出台和發展：部委的政策是永遠正确的。如果它成了基本國策或者中央精神，它不僅永遠正确，還會年年加碼，直到撞到另一個部委的紅線或者國家的紅線，才會停下來。“然而，我們民間的讨論、思考和焦慮，隻能用四個字來總結：‘背景噪音’。我們現在就在制造另一場背景噪音。”周承輝苦笑道。

什麼是年年加碼呢？周承輝說：“在2003年或2004年時，‘招拍挂’開始了。然後，在2006年，政府把耕地紅線給定了下來。在2014年，我們就有了新的政策：嚴格限制特大城市擴張，永久基本農田由近及遠劃定。所謂由近及遠劃定，就是先把城市給圍起來。你想動這些農田，你就得使勁‘往上跑’。有一百多個市要去報批規劃，但上面隻有幾個人處理這些事。有的市書記都換了三個了，十年都沒批下來。所以這些地方政府隻有這幾種選擇，要不你就偷偷向外發展，要是出了什麼事，隻好在官僚體系内找人鏟平。這是無序無規劃地發展。另一種方法就是，老老實實守着這個規劃發展，你隻能把已經有的路翻修第二遍、第三遍……這些東西看起來非常不可思議，但地方政府有着非常多的難處，就算你再往上面找原因，你還會發現上面也有許多不得已。”

“北京是絕對不希望把人都攆走的，或者把房子都拆了的。因為北京希望賣更多的地，有更多的稅收。但是他們并不能這麼做。我們就承擔了這一切的結果。”

因此，“根據國家統計局的數據，2004年‘招拍挂’，房産企業購地面積是4億平米，交了兩千五百多億。2016年隻拍了兩億多平米，但單價漲了十七倍。這就叫‘年年加碼’。”周承輝認為，限制供地與房價上漲有着必然關系。

為了解釋為什麼房價會漲那麼快，周承輝先解釋了什麼叫“資産的邊際定價原理”——“資産跟商品不太一樣，我們一個小區有一千戶，隻成交了五十戶，這五十戶就給這個小區的一千戶定了價。假如有很多人來買，這五十戶漲了百分之三十，整個的一千戶都漲了百分之三十。股票也是這樣的，很多股票有幾億股份，每天成交幾百萬個股就給它定價了。”根據這一原理，北京在2015年和2016年，成交了大約六十萬套房子，其中新房約二十萬套，二手房約四十萬套，兩年成交了所有房子的約9%，但北京房價翻了一倍。隻用了9%這一點點的需求過剩，我們就能把房價拉高兩倍。

中國經濟的近憂遠慮是什麼？

房價上漲影響的層面不僅在于居民的感受，它也會沖擊政府運作的财源。年銷售約15億平方米的商品房、60億平方米的在建和儲備，6萬億土地出讓金和其他稅費、幾十萬億地方債和幾十萬億房貸，這些東西組成了我們經濟非常重要的循環。

“這個循環有很大風險：現在26到30歲的人有1.12億，而現在20到25歲的人有0.83億，少了接近30%。這時我們就會發現，市場将會出現一點點的供應過剩，這是一件很痛苦的事情。這些痛苦首先會出現在房地産企業内部，他們有研究員會測算這些數據。所以，他們會停止拍地，停止建設。他們減少了開發力度，因為他們知道要是按這速度，到時購房主力會少很多，這是非常可怕的。”

▲周承輝展示的2010年第六次人口普查60歲以下人口數和男女人口差

“因為這個問題不是每個家庭都能承受的，而是整個社會都不可承受的。”周承輝很擔心。“地方債是要靠賣地來周轉的，若房地産企業減少或停止拍地，或者房子價格大幅下跌，那麼對地方政府來說，債務怎麼辦？誰給你續？還有房貸都是很嚴重的問題。我們就看着這些問題往後推，推到出現風險的時候，大家都不幹了。房地産企業不買地了，整個經濟馬上就會掉下來，房貸也會掉下來，大家就開始縮減消費來償還房貸。在縮減消費時，我們就會發現，其他人就開始一輪一輪的失業。但是我們政府每年現在需要二十萬億的流水，其中包括十幾萬億的稅收，幾萬億的土地出讓金來維持政府的運作。若經濟往下掉，那是非常痛苦的。所以我們說，沒有壓力的時候，改革都隻能喊。真正的改革一定要有巨大的壓力，才能先推動一些小的部委之間或地方之間的改革。這些是近期的憂慮，幾年之内的問題。”

“還有一個遠慮是老齡化問題。1995年後，中國人口出生數急劇下跌。我們能看到日本現在是最慘的。因為日本的生育高峰在1946年，現在這批人都是70-74歲。而韓國生育率現在是1.0。但韓國的老齡化問題沒有特别嚴重，原因是朝鮮戰争是1953年結束的，他們的生育高峰是1955年，現在這批人才六十幾歲……他們在悲劇上演的前夜。台灣生育高峰也是1955年左右，他們的養老金和儲蓄計劃，要是人口數量下降的話，都是要破滅掉的。”

▲周承輝展示的台灣人口趨勢圖

生育率與房子的大小有關

李普塞特說，“隻懂得一個國家的人，他實際上什麼國家都不懂。”因此，周承輝為各國的土地制度做了國際比較。他認為，美國給我展示了一個很好的案例，因為美國有些城市是管制的，而有些城市是自由的，因地制宜。

此外，美國的企業用地成本非常低，遷徙很容易。比如，亞馬遜能直接搞全國招标，向全美國的大城市發招标書，表明亞馬遜想把總部搬過去，需要某些條件，然後各個城市政府回複。在亞馬遜收到回複之後，它還對各個城市進行點評，比如說，稅太高、交通不好等。他們的企業遷徙是非常便利的。

而對于普通居民來說，“除了超大城市，幾乎所有地方都住洋房。我們可以看見，當我們對比美國城市房價、生育率以及一個城市裡公寓的占比，我們就能發現，房價越低和公寓占比越少，生育率相對越高。比如說，密西西比州的房價中位數是約12萬美元，這是非常低的，家庭平均收入是6萬美元。而且，現在的新房大概平均約240平米，而公寓占比非常低，是13.9，2017年生育率就高達1.85……我們用常識就能很清楚地知道，如果隻有一兩個房間，你肯定是不想生孩子的；假如你住的是大宅子，外面有草地，房間空了一排，生育意願很容易就上來了。”房價越低，大家買房的年齡也越年輕，而且面積也大，這與生育率呈正相關關系。

▲周承輝展示的美國人口數量前35位的州，房價中位數、公寓占比和生育率的關系。

周承輝舉了兩個反例：“像新加坡，買房人均要排隊五年，他們的小孩三年級就開始分級，精英和非精英就開始分化了，這導緻新加坡人不太敢生孩子。因為他們的競争壓力和階層躍遷壓力非常大。其實整個東亞在這方面壓力都很大。”

“還有，在赫魯曉夫時代的蘇聯大城市，六七對夫妻共用一個廚房。所以那時蘇聯的城市生育率就一點幾了，隻能靠着鄉村和非俄羅斯族的加盟共和國往上拉，總共也就2.1左右。”

周承輝總結道，“為了解決這個問題，大家想出很多招數，什麼補貼、産假、獎勵，其實美國都沒用這些。”他認為，房價、房間數、公寓占比與生育率的相關性是很明顯的。這些補貼和獎勵，對于刺激中産階級的生育意願來說，還不如多一個房間。

我們的内需為什麼不振？

東亞的官僚社會是很相似的，其特征也使得其危機具有某種相似性。“東亞模式跟美國是相反的。東亞都有全國性的總規劃……我們現在很容易理解日本金融泡沫的發生。那些農地，若你要開發，你要花好幾年去上面辦手續。這肯定導緻價格上漲，而根據資産的邊際定價原理，一點點的成交量就能把價格拉得很高，價格一高，很多人都湧進來了，再加上銀行的貸款，這注定是一場泡沫。”

周承輝認為，中國比較好的一點是，我們的泡沫是因為供應缺少。我們不能蓋房子是因為我們不能蓋。這對企業也有影響。我們的企業不能像亞馬遜一樣招标。隻能老老實實待在大城市裡。所以，工作機會也集中在某些大城市裡。而若進不了大企業，想實現階層躍遷是有難度的。

租金過高則會影響企業利潤、也進而影響工薪階層和内需。“當我看到台灣地區的工業地價是日本、韓國的三倍時，我馬上明白，台灣青年為什麼二十年不漲工資。”周承輝說。當一個地區稅收低、租金低，那麼更多的錢可以讓股東和工人得到。

▲周承輝

“企業家想要賺錢，假如稅費和租金比較低，他們投資就會比較大。為什麼我們不強調勞動力成本？因為發出去的工資是會回來的。因為漲了薪水的工人會消費，他們的心态不同于收租的人。收租的人會大量存錢，企業家會大量的擴張生産，而工薪階層會拿錢去買車買房。收租的人不加杠杆，錢流回來的比例要比那些人低。若租金和稅收很高，企業家和工薪階層所得很少，這個經濟循環會出現問題。” 這也是土地制度決定一個地區的産業和人們的生活模式的例子。

“外彙儲備前十五名的國家和地區，在1990年總量是三千六百億美元，而現在已經八萬多億美元了。若不算賣石油的沙特阿拉伯和替全世界理财的瑞士。我們會發現，頭幾名是中國、日本、中國台灣、韓國和中國香港。這些地方有相當的一緻性：租金價格很高，工業地價很高。因此，我們可以知道為什麼這些地方的内需是不振的，所以他們必須積累外儲來維持這些地方的就業率，否則，彙率一漲上來，這些地方就會有很多人失業。”

這些現象的背後也與官僚系統的組織行為有關

周承輝認為，東亞這些現象，諸如房價高、地價高、租金高等可以從相似的官僚系統中找到其組織行為學的根源。 “結構性宏觀最關鍵的是不同的利益在不同的部門中怎麼樣分配。”他說。一塊土地從不可建設變得可建設，是最有利可圖的。因為這裡面有溢價如何分配的問題。周承輝認為美國的房産稅和配套費很值得參考，因為這能讓市場機制去決定，從而消滅許多争執。

但若是這樣，就沒有人去求那些官員了。“熊本縣修了新幹線，一個車站要挪三十米，要縣長親自去中央跑好幾次。日本國土廳每年都有來自全日本各地的陳情團，他們大吃大喝，講這些安排。這些東西就跟海洛因一樣戒不掉。其實這些事本來可以地方自己協商的。日本直通中央，什麼事都要跑到部委去。”

周承輝認為，現在大衆都“拜政府教”，其實這種政府的委托代理的鍊條越短越好。在日本，官僚社會層層嵌套。在官僚系統裡，類似師父帶徒弟一樣，徒弟不可能說師父不對，而且師父對徒弟有很多安排和交代，包括資源的傳承。而且這樣一個鐵索連環的官僚機構，還能主導立法。而議員們對專業問題不甚熟悉，隻精于籠絡選票，上任領導之後，對于專業問題的處理依然受到官僚系統的制約。就算日本有民主選舉、獨立司法、自由媒體，也很難約束官僚系統。因此，周承輝稱東亞仍處于“進化的不完備态”中。

而周承輝認為中國借鑒了很多日本的經驗。他認為，國家部委如央行、财政、外交、國防跟其他部委的競争并不是那麼激烈，而教育、衛生、國土、農業、交通等行業部委競争很激烈，這也是我們很多政策機制性的原因所在。

而中國的部門競争是要搞定上面，以顯得自己很重要。周承輝舉例說，某縣雖然沒有華僑，但是僑辦的位置不能撤，因為假如撤了，就證明這個部門似乎無足輕重了。每個機構都在向上面證明自己的重要性，以拿到最多的利益。這種官僚競争的機制，也會把壓力傳導到社會上。

周承輝總結道，養人才是第一大産業。我國的基礎設施投資，是按十四億人口的規劃來建的，若人口減少，這些基礎設施的虧損面會非常大。此外，我們要觸發“鍊式反應”，讓土地流轉起來。“農村人的可支配收入比城市人少2.7倍，因為他們沒财産性收入，他們隻能賣命，一輩子賣到老。”其次，老齡化和生育率下降是明确的風險。因此，周承輝認為，我們需要理順央地之間和部門之間的關系，還有土地制度和财稅、國資、教育、社保的關系，增加居民的收入，以擴大住房來解決生育率低下的難題。

新京報記者 徐悅東 編輯 覃旦思 校對 翟永軍

值班編輯 花木南

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