2022年4月30日,北京市公布了《關于進一步加強第一道綠化隔離地區規劃建設管理的實施辦法》。
在這個實施辦法中,再一次強調了“到了2035年,北京一綠地區要确保全面實現城市化”,這意味着北京五環裡地區,大規模的“征收騰退”啟動了。
而這一輪的“征收騰退”将主要針對“城中村”。
這裡面有兩個“疑難問題”需要做一些說明。
第一個,“北京一綠地區”指的是哪些地區?
其實北京的“一綠地區”主要就是特指北京“4-5環”之間的區域,包括部分朝陽東五環外和海澱北五環外的區域。
這個區域目前還存在大量破破爛爛的“城中村”和“農民”,這讓北京這座“全球城市”看起來有點形象不好。
甚至有人說,北京隻要出了4環,就是一個“大型的城鄉結合部”。
這句話的意思表達了兩層意思:一個是說北京真正的城市中心隻有4環裡,其次就是說北京四環外确實發展“有點滞後”。
所以北京的“一綠地區”需要大規模的“整治”了。
第二個,什麼是“全面城市化”?
北京“一綠地區”的整治辦法就是推動“全面城市化”。
“全面城市化”的意思非常簡單,那就是對北京“一綠地區”的城中村采取全面的“征收騰退”,徹底改變“城鄉結合部”的面貌。
更加直白一點的說,那就是“北京五環以裡的城中村 海澱朝陽的五環外的部分城中村”,可能全部都要“拆遷安置”了。
村民全部變成了市民,徹底消滅“城中村”。
北京很多“村民”,可能又要成為“拆一代”了。
根據北京日報的數據透露:北京“一綠地區”涉及的範圍将高達310平方公裡,未來一共要分成27個“實施單元”,來進行“征收騰退”。
實施周期可能要“達到10年之久”,畢竟規模确實太大了。
那麼,大規模的“城中村”經過征收騰退後,會騰出310平方公裡的用地,這麼大規模的土地資源用來幹什麼呢?做房地産嗎?蓋房子賣嗎?
答案當然是“否定的”。
這些土地資源大部分将用來“建設綠化和公園”。
根據北京官方數據,北京“一綠地區”将建設102個公園,這些公園将全部按照“城市公園”的标準進行打造和升級。
很顯然,“大幅度增加綠化”,“減少住宅供地”,北京能夠用來蓋房子的土地又大規模減少了。
而且這些将會“變成公園”的用地位置都非常好,大部分都集中在4-5環之間,可惜大部分都變成“綠化用地”,北京真的太奢侈了。
那麼,北京為什麼要搞這個“一綠地區”和“城市公園環”呢?
這一次的“實施辦法”說的非常明白,主要是基于“兩大目的”:
第一,就是要遏制北京城市的“攤大餅”式發展,在四環的外面形成一個“公園環”,把整個北京牢牢“控制在公園環之内”。
這樣北京就不能再“攤大餅了”,而是逐漸形成“多組團多中心”的格局。
所以“一綠地區”的出現就是北京城市發展“緊箍咒”,出了四環就是“公園環”,堅決遏制大規模開發,北京就是想“攤大餅”也沒有建設用地了。
因此未來的北京城區,發展格局就是:四環裡的中心地區 四環外的“12邊緣組團”,剩餘的全是綠地和公園。
北京搞“一綠地區”的第二個目的就是要“減量發展”。
簡單的說,就是北京的“土地太多了”,如果全部都實施房地産開發,那麼就需要大量的常住人口來填補。
這樣會形成“嚴重的城市病”。
所以北京的發展必須要“減量發展”,就是要把原來可以開發房地産的土地,統統改成“綠地”,減少住宅土地供應,從而減少人口增量。
因此北京雖然看起來“土地特别多”,但是不好意思,這裡面大部分都是“綠化用地”和“公園用地”,房地産開發“大幅度降下來了”。
更有意思的是,北京的新版城市規劃中,除了“一綠地區”,未來還要“搞二綠地區”,未來的北京,漫天遍野都是“公園”和“綠地”。
導緻的結果,就是北京的“住房土地供應”大幅度下降了。
那麼這種規劃對于北京房價來說,會有什麼影響?
第一,對于北京的整體房價肯定是重大推動,供應會越來越小,土地會越來越值錢,地價會越來越貴。
從長期看,北京房價恐怕将很難遏制,再過個十年八年,北京的次新房和新房,恐怕将“一房難求”。
全國房價最高的城市,估計非北京莫屬了。
大規模的“減量發展”,把建設用地都“減沒了”,北京未來将變成“公園城市”,而不是“人口城市,住宅城市”。
第二,四環裡的“次新房”和“新房”可能房價還要進一步上漲,北京四環裡幾乎已經沒有什麼土地可以供應了。
2022年豐台區在四環裡及周邊一下子放出了8塊地左右,這些項目我的建議能搶就搶,對于北京四環的項目來說,可以說是“賣一塊就沒一塊”。
而四環裡的“老破小”倒是價值不高了,因為四環裡不缺“老破小”,反而“品質高的次新”和“新房”特别稀缺。
所以四環裡的“次新”和“新房”,房價将來還要漲,可以大膽買入。
第三,北京的“4-5環”買房,關鍵是要買在“12大邊緣組團”裡面。
北京城區的“12大邊緣組團”,隻要發展成熟的片區,房價都“噌噌往上”漲,比如北苑闆塊房價目前已經9萬 ,定福莊的“朝青闆塊”已經8萬 ,“常營闆塊”已經6萬 。
未來的“東壩”,“海澱山後”等北部闆塊依然很有潛力。
相對來說,南城的“垡頭”,“南苑”,“豐台”,“河西”等闆塊,發展要滞後很多,性價比要差一點。
綜上所述,北京未來5-10年的城市發展重點主要是針對“一綠地區”實施全面城市化,簡單來說,就是要把五環裡地區的“城中村”徹底清理。
所以五環裡最大的“征收騰退”即将啟動。
城中村的居民将會迎來一次“拆遷紅利”,這個是基本确定的。
而對北京的房價來說,這一次的“征收騰退”雖然能夠給北京帶來310平方公裡的建設用地,但大部分都是“公園”了。
北京的未來依然是“減量發展”,五環裡的建設用地将會出現“明顯萎縮”,從而會推動北京房價的持續升溫。
四環裡買不起,就買4-5環,4-5環沒地了,就買亦莊,買副中心,買順義,買房山,買昌平。
減量發展給北京帶來了“多組團,多中心”的人口格局和房價格局,所以如果從長期來看,北京房價大概率還是次新房和新房的“普漲”趨勢。
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