A公司屬于一般納稅人的房地産企業，成立于2017年12月，2018年12月-2021年7月累計收取預售房款金額34,171,772.64元，其中：2018年12月-2019年3月收取14,517,930.24元，2019年4月-2021年7月收取19,653,842.40元。

A公司适用稅率如下：附加稅率6%（城建稅率1%、教育費附加3%、地方附加2%），增值稅率10%（2018年12月-2019年3月）和9%（2019年4月-2021年7月），增值稅預征率3%，土增稅預征率2%。

A公司已就預售房款金額34,171,772.64元繳納稅金如下：預征增值稅936,874.98元、附加稅56,212.50元、預征土增稅624,583.34元。

近日，A公司接到稅務稽查局的通知，要求補繳2018年12月-2021年7月收取預售房款34,171,772.64元少預征的土增稅。A公司财務人員經過與稅務稽查人員溝通，得知之前在申報預征土增稅時使用了錯誤的計征依據。

分析：

1、原來使用的預征土增稅計征依據=預收賬款÷(1 增值稅率)

（1）2018年12月-2019年3月收取14,517,930.24元，

預征土增稅計征依據=14,517,930.24÷(1 10%)=13,198,118.40元，

預征土增稅=預征土增稅計征依據×土增稅預征率=13,198,118.40×2%=263,962.37元。

（2）2019年4月-2021年7月收取19,653,842.40元，

預征土增稅計征依據=19,653,842.40÷(1 9%)=18,031,048.10元，

預征土增稅=預征土增稅計征依據×土增稅預征率=18,031,048.10×2%=360,620.97元

合計：已預征土增稅624,583.34元

2、根據《關于營改增後土地增值稅若幹征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70号）第一條規定：

“一、關于營改增後土地增值稅應稅收入确認問題

營改增後，納稅人轉讓房地産的土地增值稅應稅收入不含增值稅。

适用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地産的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；适用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地産的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地産開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地産項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：

土地增值稅預征的計征依據 = 預收款 - 應預繳增值稅稅款”

（1）2018年12月-2019年3月收取14,517,930.24元，

預征增值稅=預收賬款÷(1 增值稅率)×增值稅預征率=14,517,930.24÷(1 10%)×3%= 395,943.55元，

預征土增稅計征依據=預收賬款-預征增值稅=14,517,930.24-395,943.55=14,121,986.69元，

預征土增稅=預征土增稅計征依據×土增稅預征率=14,121,986.69×2%=282,439.74元。

（2）2019年4月-2021年7月收取19,653,842.40元，

預征增值稅=預收賬款÷(1 增值稅率)×增值稅預征率=19,653,842.40÷(1 9%)×3%= 540,931.43元，

預征土增稅計征依據=預收賬款-預征增值稅=19,653,842.40-540,931.43=19,112,910.97元，

預征土增稅=預征土增稅計征依據×土增稅預征率=19,112,910.97×2%=382,258.23元。

合計：應預征土增稅664,697.97元

3、按照《關于營改增後土地增值稅若幹征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70号）規定，A公司2018年12月-2021年7月收取預售房款34,171,772.64元少預征土增稅40,114.63元（664,697.97元-624,583.34元），除了補繳稅款外，還需要繳納滞納金14,245.14元。

附計算明細表：

總結：

實務操作中，部分納稅人對“不含增值稅銷項稅額”“不含增值稅收入”理解有誤，直接采用“應預征土增稅額=預收款÷（1 增值稅稅率）×土地增值稅預征率”的計算公式，計算應預征土地增值稅稅款，導緻稅款預繳不足，引發稅務風險。納稅人務必準确理解政策，合規計算應預征稅款。

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