二手房交易對我而言算得上輕車熟路，但是對于沒有啥買房經驗的房友而言，還是會有些迷糊。畢竟大家都專注于自身精耕的行業。算是個人一點經驗分享，給大家提供買房參考。

一惠州沒有三價合一。二手房合同成交價、銀行評估價、地稅評估價是不同的價格體系。買房支出多少以合同成交價約定的為準；貸款多少以銀行評估價為準。過戶繳納契稅個稅的時候以地稅評估價為準。二目前惠州的貸款政策是，貸款銀行評估價的8成。受影響于經濟危機，大深圳地區房價都有所回調，所以基本都是可以做到足額貸款的，甚至是高額貸款。過去房價漲得快，銀行評估價是不能足額評估的，首付相對會高。另外目前的利率是4.1%，在4.3%的基準上折扣了20個基點。相比過去随便6.1%的房貸利率，确實少了大把的銀子。三費用這塊，可以分為首付、按揭相關費用、過戶稅費、中介服務費。1首付=銀行評估價—貸款金額。比如，合同成交價100萬，銀行評估價也是100萬，那麼貸款8成，就是80萬，首付就是20萬。同樣，如果銀行評估價是90萬，那麼貸款金額是90X0.8=72萬，那麼首付就是28萬。2按揭相關費用主要有按揭服務費3000，贖樓費一般是欠款金額2%/月。現在去銀行按揭沒有那些律師見證費和貸款評估費了。3過戶稅費，主要是契稅、增值稅、個稅。這個時候的計稅依據就是稅務局出具的地稅評估價。90平以下首套二套都是1%；90平以上首套1.5%，二套3%；三套統一3%。目前多少套以家庭名下，廣東省内商品房數量為準。增值稅，基本沒有。畢竟2017年4月9号後，惠州房子限售三年，這就意味着都是滿了2年的。所以免了。個稅。家庭名下廣東省内唯一一套免征，不然征收1%，或者也可以差額征收，适用那些原值比較高的房子，（地稅評估價-原購買價-利息抵扣）X20%，原值高，差額為負數，也就沒了。靈活選擇個稅減免方案。4中介服務費，基本房價的3%，最高不能超過4%。不然就是吃差價行為，可以向物價局房管局舉報。

漏了個辦證費用，一本證80，兩本證90。其它項費用，主要體現為，購房人申請按揭貸款所需要的資料：身份證、戶口本、銀行流水、收入證明、征信報告、婚姻證明、首付款等有些小問題的話，就得花點錢去解決。其中，最核心的是征信報告！請務必像愛護自己眼睛一樣愛護自己的征信！征信報告不僅體現你的還款信用記錄，還同時體現了你的負債情況。有逾期，連三累六，那就5年後征信更新，重新做人。負債累累，也是拒絕貸款的。其實，名下要是有房子，何必去整那些高利息貸款呢。名下有房子，最劃算的是裝修貸，利率不僅比房貸利率還要低，而且年限現在還可以貸8年！你貸個20萬，每個月月供也就2500左右。随借随還，還沒有啥違約金。當然了，裝修貸也是要看你的流水和征信報告的。因此，好好維護好自己的征信，還有代發工資流水。這對于貸款至關重要，這個可不是一錘子買賣。資金需求就是看征信和流水。

再說說按揭貸款流程。1按揭貸款申請需要準備這些資料：夫妻身份證、戶口本、銀行流水、收入證明、征信報告、婚姻證明、首付款。2基本上可以說，買方提前先打印出來征信報告後，基本可以确定能不能按揭貸款。所以，不用太擔心說按揭貸款萬一通不過定金咋整。當然了，這個在合同裡也是可以約定一下，圖個踏實心安。一般業主都理解。3

買賣雙方申請按揭貸款、開卡

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買方貸款審批通過，業主準備贖樓

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業主房本注銷抵押，約過戶

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過戶，繳稅，出過戶回執

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出證，取證，去銀行抵押

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出抵押權證

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銀行放款給業主

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業主結清水電物業燃氣等，交樓。

時間段來看，按揭貸款審批大概2周。贖樓解押大概3周過戶出證大概1周出抵押權證大概1周放款在出抵押權證後1周的樣子。目前銀行額度充足，催一催，也可以快一點。一般紅本在手無欠款，搞完全程，一個月也差不多。有欠款的一個半月差不多。要是遇上不可抗力疫情啥的，就後推一下。

二手房交易的流程，步步為營，不可跳躍式的。一環扣一環，有先有後。曾經遇到一個奇葩，都過戶了，竟然房貸沒審批。二手房交易，需要對買賣雙方負責。确保業主房本過戶後，能收到銀行尾款。确保買方付了定金首付款後房本能過戶到本人名下。其中最重要的就是有效的溝通，出了問題，解決問題。也處理過資不抵債房子賤賣的業主，買方能承受定金風險。這樣的二手交易的重點就是快快快！快馬加鞭，全程八百裡加急！

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