揭秘買公寓的那些坑?上次說過商鋪的坑答應我，商鋪别碰，好嗎？，今天說說公寓有多坑，我來為大家科普一下關于揭秘買公寓的那些坑?以下内容希望對你有幫助!

揭秘買公寓的那些坑

上次說過商鋪的坑答應我，商鋪别碰，好嗎？，今天說說公寓有多坑。

有多少人，因為沒錢沒名額，入了公寓的坑？或者在坑的邊緣徘徊？

首先，你要搞清楚：買公寓，是為了啥？

一

很多人買公寓，是為了自己住。沒有買住宅的名額，或者沒有買住宅的預算，買個公寓想先上車。

但公寓住起來感覺咋樣呢？

公寓的概念，往深了扒其實和住宅并不搭邊。國家地産相關法規裡隻劃分了住宅和商用辦公樓，所謂公寓，其實是讓你住進包裝成住宅樣子的辦公樓而已

因為公寓這個辦公樓的本質，所以它的居住環境就無法保證。

一層可能筒子樓似的住了十幾戶，面積小，南北不通風；

公寓裡幹啥都有，開公司的、開工作室的、開健身房的，人員進出相當複雜；

因為是商用樓，不通燃氣，走商用水電，物業管理費也比住宅高很多；

沒辦法實現落戶，也就意味着和學區房無緣了。

整體來說，公寓的居住舒适度，要打一個很大的問号。

二

有的人買公寓，是想做投資。

公寓不限購、不限貸，無需搖号、有錢随便買，單價便宜。

有些公寓在市中心，交通便利、商業發達，還有的酒店式公寓能提供返租，看起來租金回報率還可以。

投資房地産的一大好處，就是可以高杠杆、低利率。

但商用樓的首付比例和貸款年限和住宅不一樣，公寓首付比例最低50%，而且貸款利率比住宅高，還款期限更短，最長還款期限是10年。

隻說高杠杆、低利率這一項，公寓就打就了個折。

公寓的租售比也一般般，比住宅略好點，畢竟售價也便宜。

深圳核心地段的七街公館，40平售價300萬，租5000塊一個月，租售比能做到2%。比深圳不到1%的租售比強點。。。。。。

三

公寓其實最大的Bug，其實是稅費。

公寓和商鋪一樣，流動性極差，存在高額的交易稅費，想要下車，很難。

二手公寓交易需要繳納大約差價20%的個人所得稅，30%-60%的土地增值稅，5.6%的增值稅以及其他雜項費用。以450萬的公寓為例，若以500萬賣出，則需要繳納的大頭稅費就大約28萬，占到差價的60%左右。

這個稅費，不是買家承擔，就是賣家承擔，實際上是雙方共同承擔，反正輪不到國家承擔。

投資房産要看政策導向。

近年國家對公寓交易的政策逐步收緊，深圳甚至不再批新建公寓。

2017年，廣州出台“330”政策，“限制個人購買商辦物業”，一年後，成交同比暴跌71%（局勢太慘了，2018年政策又改了個人可以買）；

2017年，北京出台“326”商住房新政，商業、辦公類項目，未經批準不得擅自改變為居住等用途，新建項目不得出售給個人，一年後，成交同比暴跌94.6%。

沒有流動性，沒有接盤俠，公寓真的隻能永久自持了。

如果剛需确實沒有名額買不了住宅，或者預算不夠想先上車，不得不買公寓，一定要選擇：

戶型結構合理

處于核心地段

且盡可能多貸年限和金額的公寓！

投資不建議！一旦買入，就要做好長期持有的準備！

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!