2020年一路走來，柳州樓市冷清，房子變得不太好賣了！

房子不好賣，回款就少；回款少，開發商的資金壓力或許就會進一步加劇。為了緩解資金壓力，柳州有開發商開始将大量獲得預售資格的房源抵押貸款以求得現金流。

比如，位于柳州市柳東新區通和路的榮和公園墅項目！

據粗略統計，榮和公園墅項目共有住宅724套（注：榮和公園墅住宅總房源約2200套，724套已占将近三分之一），車位691個，一樓商鋪26套辦理了在建工程抵押貸款。（注：數據來源柳州市房産交易網，統計時間截止11月30日下午5點；統計若有錯漏，敬請指正。）

榮和公園墅大量房源抵押貸款

《柳州樓市觀察》大緻估算，榮和公園墅項目上述包括住宅、車位、商鋪在内的抵押房源的市場估值：

丨或超過7億元人民币！

啧啧啧，這麼大手筆的抵押房源，話說在柳州不多見啊！

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開發商資金吃緊？

事實上，并不僅僅是榮和公園墅有大量房源被抵押。

柳州市房産交易所官網顯示，除了榮和公園墅外，位于西鵝片區的榮和公園裡項目，同樣有不少已經獲得預售資格的房源辦理了在建工程抵押。

據《柳州樓市觀察》不完全統計，榮和公園裡項目辦理在建工程抵押的房源數量如下：住宅316套，車位1198個，一樓和二樓的商業用房222套（注：數據來源柳州市房産交易網，統計時間截止11月30日下午5點；統計若有錯漏，敬請指正）。大緻估算，榮和公園裡抵押房源的市場估值：

丨或超過4億元人民币！

而榮和公園墅以及榮和公園裡，均是榮和集團在柳州開發建設的住宅項目。也就是說，榮和集團在柳州的兩個在售項目加起來，已經有市場估值大約10多億元、已取得預售資格的房源辦理了抵押貸款，其中抵押的住宅數量達到了驚人的1030套。

說實話，這确實非常罕見，至少在柳州非常罕見。難道說開發商現在很缺錢？　有房地産業内人士透露，在建工程抵押貸款門檻都比較高，而且抵押房屋折價又往往比較低，一般隻有市場估值的三四折、四五折這樣，當然了最終折價多少需要由銀行确定。

該房地産業内人士認為，如果為了融資而大量抵押在售樓盤的房屋，對開發商來說簡直就是在“飲鸩止渴”。不過，這也表明項目資金或許很緊張，抵押在售房源是迫不得已的選擇。

事實上，對于已經取得預售資格的房源，加速銷售出去比抵押貸款的好處更加顯而易見。

除非，樓盤的銷售比較困難！

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銷售亦不理想？

那麼，榮和公園墅、榮和公園裡的銷售困不困難呢？下面，讓我們一起看看這兩個樓盤的銷售數據。

先說說榮和公園墅。

榮和公園墅營銷中心

位于柳東新區通和路（官塘大橋旁）的榮和公園墅項目，于2017年12月拿地，2019年8月首次正式開盤。柳州房産交易所官網顯示，截止2020年11月30日，榮和公園墅共賣出357套住宅。估算銷售額或在3億元左右。

位于西鵝片區的榮和公園裡項目則在2019年4月份首次開盤。柳州房産交易所官網顯示，截止2020年11月30日，榮和公園裡共賣出642套住宅。估算銷售額或在5.5億元左右。

而對于榮和公園墅、榮和公園裡這種價格七八千元左右，主打剛需的樓盤來說，一年多的時間裡才賣了三五個億，這個銷售數據實在…比較難看。

到底有多難看呢？簡單做個對比吧！據了解，僅2020年1-6月半年時間裡，柳北的綠城楊柳郡就狂銷将近700套，銷售金額近10億元！！！或許正因為業績太過于難看，在過去的一年多時間裡，榮和公園墅、榮和公園裡這兩個項目的營銷負責人已經多次更換。

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中鐵物流園舊改項目是肥肉or骨頭？值得注意的是，在榮和公園墅、榮和公園裡兩個項目抵押預售房源貸款、資金吃緊的情況下，榮和集團在柳州的又一大盤即将亮相。

2019年8月，榮和集團中标柳南河西片區中鐵物流園及周邊舊城改造土地熟化項目（以下簡稱“中鐵物流園舊改項目”）。經過長達一年多的投入以及運作，中鐵物流園舊改項目首期138畝地塊将于2020年12月30日上午10點正式出讓。

不出意外的話，該地塊将由榮和集團拿下，并打造其在柳州的又一個“品質大盤”。

據悉，中鐵物流園舊改項目占地面積約924畝，總投資超50億。而上述即将出讓的首期138畝地塊，競買起拍價就達到了9.075億，同時須無償提供36689平方米的住宅用以安置。

衆所周知，舊改項目前期投入巨大，短期卻很難快速獲得豐厚的回報。況且，目前柳州樓市處于下行的狀态，中鐵物流園舊改項目究竟是一塊流油的肥肉還是一根難啃的骨頭，仍有待觀察！

但可以參考的是，中鐵物流園舊改項目附近的磨灘村千畝舊城改造項目（即現如今的中國鐵建·國際城）自2019年8月首期開盤以來，一直賣得不溫不火。不久的将來，随着中鐵物流園舊改項目入市，該片區的競争将更為激烈。兩個千畝大盤“貼身肉搏”，雖然不見得一定是壞事，但也未必完全就是好事！對于榮和集團來說，柳州多個樓盤同時鋪開，榮和公園墅、榮和公園裡目前已然賣得不盡如意，如果中鐵物流園舊改項目賣得再稍微差些，或許将面臨着更大的資金壓力！近千畝的舊改項目，究竟是肥肉還是骨頭，有部分原因取決于操盤者，還有部分原因取決于市場大環境！可是有專家說，房地産的黃金10年和白銀10年，都已經過去了！

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