一些樓盤為增加項目賣點,會“偷”面積送給購房者。
比如會告訴你我們這個房子層高特别高,你買過來可以自己搭一層。
普通的購房人可能不太清楚,面積是怎麼被偷出來的?為什麼明明是一個完整的房間,不在房本面積裡體現呢?
偷面積這事其實來源于容積率計算規則,容積率計算規則在建築規範裡,規定好什麼樣的情況下,可以計算容積率,什麼情況下不計算容積率。
下面咱們來具體說一說。
一、層高的計算方式當住宅建築标準層的層高大于4.9米(2.7米 2.2米)時,不論層内是否有隔層,建築面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算;當住宅建築層高大于7.6米(2.7米×2 2.2米)時,不論層内是否有隔層,建築面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算。
當然,一般住宅标準層不太可能把層高做到4.9米以上,但是頂層帶閣樓有可能做到4.8米,這樣就可以算單層的面積,等竣工驗收後再把閣樓隔起來。樓上的閣樓可以做成小卧室,或者儲藏室。
下面這條關于商改住的公寓,用得特别廣。
當辦公建築标準層層高大于5.5米(3.3米 2.2米)時,不論層内是否有隔層,建築面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算;當辦公建築層高大于8.8米(3.3米×2 2.2米)時,不論層内是否有隔層,建築面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算。
我們主要看5.5米這個數,為什麼以前很多類住宅項目,層高是5.49米,主要的目的是不想突破5.5米的限制,超過5.5米就算兩層面積了。先竣工備案,然後再把房子隔成兩層,這樣就實現了買一層,得兩層的loft。
二、陽台面積的計算方式根據現行建築面積計算規範規定:陽台無論是否封閉均按1/2計算建築面積;而露台是指利用屋面無頂蓋或層高(頂蓋)大于5米的陽台,則不能計算建築面積。
陽台一般都是算一半的面積,開發商傾向于做開放式陽台,讓業主自己來封,這樣會節省一部分窗戶的費用。
為了增加賣點,很多項目設計了大露台,也就是讓陽台的頂蓋大于5米,這樣就可以全部贈送給消費者。露台可以錯層設計,比如同樣一個戶型,1層和3層在主卧設計露台,2層和4層在客廳設置露台,這樣就實現了頂蓋大于5米,可以全部送個客戶。
還有一些室内飄窗設計,根據規範要求, 如果飄窗到房頂的高度是在 2.2 米以下,就不需要計算面積,這也意味着,飄窗下面一定要有個台,很多地産商把這個台設計成抽屜,也就是儲物間。
還有些贈送空間利用了設備平台,項目在報規的時候專門弄個設備平台,比如放空調室外機、熱水機組等設備擱置、檢修且與建築内部空間及陽台不相連通的對外敞開的室外空間。其實設備空間很容易和室内空間相連,提前把設備空間承重做好,後面就可以重新搭建。
三、地下室面積的計算方式地下空間的頂闆面高出室外地面1.5米以上時,建築面積計算值按該層水平投影面積計算;地下空間的頂闆面高出室外地面不足1.5米的,其建築面積不計入容積率。
也就是說,地下空間想采光,除了外圈多挖一部分外,還可以把地下空間剛好做到1.4米,形成了一個半地下的空間,可以滿足基本采光,又沒有計入容積率。
當然随着管理上越來越嚴格,偷面積也變得越來越難。現在大多數項目隻剩下了飄窗、陽台、露台等,利用設備平台偷出大空間的難度也越來越大了。
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