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畢業季來了，各位職場新人們，房子找好了嗎？

心儀的房子找到了，租房新手們，防坑防騙的租房指南你知道嗎？

據悉，2021屆全國普通高校畢業生總規模達909萬，同比增加35萬，再創應屆畢業生人數新高。由于生活及法律經驗的不足，每年的六、七月份既是應屆畢業生的畢業季，也是他們涉租房糾紛的多發季。

近期，上海市嘉定區人民法院梳理近三年來應屆畢業生因租房經驗不足而導緻的房屋租賃合同糾紛案件，在2021年畢業季即将到來之時，呈上這份“踩坑血淚史”和租房指南，請屏幕前即将或正在為租房奔波的你查收。

從校園群居生活到工作後的獨居生活，讓我們為你上好離開校園的“生活第一課”。

2020年6月畢業後，小金與小霆合租了一套兩居室,并分别與房東簽訂租賃合同。兩人僅相處了半年，就因公共區域打掃衛生的問題發生了矛盾和激烈的争執，小金覺得小霆斤斤計較，不願意再和小霆相處。于是小金快速打包了行李，在租房期限沒有到期的情況下，三天之内就火速搬離了房屋，并僅僅在微信上簡單告知了小霆和房東。

房東認為小金的擅自搬離對自己的出租房造成了空置，并且提前搬走屬于違約，于是房東對小金之前繳納的押金和預交租金拒絕退還。小金見狀，一紙訴狀将房東告上法庭。

提前退租的事情在2020年畢業季不隻一件，也不隻發生在2020年畢業季。

2018年5月本簽約租房一年的畢業生小斌，租房三個月後就自行搬離了房屋，而且沒有通知房東小偉。房東小偉發現小斌擅自搬出後，将小斌告上了法庭，小偉表示不僅押金不退，還要求小斌按三個月租金标準支付提前解約違約金。

2018年5月，沒有租房經驗的小雯在某二手商品交易平台上搜到了租房信息，在沒有仔細審核出租人與房東租賃合同的情況下，小雯就與小洋簽訂了為期兩年的租房合同。居住了一個月後，房東前來收房，這時小雯才知道簽約時小洋和房東的租賃期限隻剩下一個月了。

房東稱租房期限已到，要求小雯搬出房屋，小雯無奈之下隻好重新尋找房源。烈日下重新奔波租房的小雯越想越生氣，為了要回自己預付的租金、押金并彌補自己的損失，小雯将小洋訴至法院。

2019年6月，小華找到了某中介公司帶看出租房，看了三天後小華覺得一直沒有找到心儀的房子，所以決定中止和這家中介的合作。中介員小風苦苦哀求小華，說自己帶小華奔波還沒簽下單回公司會被主管訓斥，所以小風請小華在他的文件上幫忙簽個字，證明小風這兩天的業務量。小華聽罷礙于面子，沒有細看内容，就在小風拿出的《确認單》上簽了字。

誰知兩個月後中介公司将小華告上法庭，要求小華支付中介費。小華這才仔細看了所謂的《确認單》，其中一行小字寫着“雙方一緻确認，經乙方推介已完成上述房屋出租業務，甲方同意向乙方支付傭金叁仟元”，原來這份《确認單》披着确認業務量的外衣，實質上卻是一份虛假的中介合同。

法官說法

租房有風險，簽約需謹慎。雖然說房屋租賃合同通常需要在雙方簽字且滿足生效條件後才發生法律效力，但是租房過程的前後期，依然有許多要點需要大家注意。以下就是法官為大家準備的租房小貼士，一起來看看吧。

01、通過正規的平台或中介尋找房源

很多畢業生在畢業後并不一定能夠整租一套房子，租下其中一間卧室是畢業生租房的慣常操作。現今房屋租賃市場有這樣的群體，他們專門從房東處收集房源，整合資源後再将房屋轉租或分租出去。而房源的發布方式除了傳統的中介平台和信息集散平台之外，也發展出了包括但不限于微信公衆号、短視頻平台等多元化方式。

因此，各位畢業生要對衆多的租房信息進行仔細的甄别，盡量在正規租房平台或通過正規中介尋找房源，并且對房源進行實地考察，避免“貨不對闆”。

02、承租轉租房時核實前手租賃合同

轉租人是否具有轉租權，直接關系到轉租合同能否履行；若前手合同（即房東與轉租人之間的租賃合同）因未經同意轉租而被解除，而後手合同（即轉租人與承租人之間的租賃合同）亦被确認無效，則房東有權收回房屋。

所以，各位畢業生在簽訂房屋租賃合同時，一定要确認是直租還是轉租。如果該房屋是轉租人從房東處轉租而來，則要核對轉租的前手租賃合同，以及房東授權轉租的期限是否超過後手租房期限。

法條索引

《中華人民共和國民法典》

第七百一十六條第二款規定：“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”

第七百一十七條規定：“承租人經出租人同意将租賃物轉租給第三人，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，超過部分的約定對出租人不具有法律約束力，但是出租人與承租人另有約定的除外。”

第七百一十八條規定：“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在六個月内未提出異議的，視為出租人同意轉租。”

03、簽約時明确雙方權利義務

租房過程中，各位畢業生要與合同相對方簽訂詳細确切的房屋租賃合同，尤其要對房屋的具體坐落、房屋租賃期限、房租構成及支付方式、交付家具标準、退房條件、續租條件、違約責任等重要條款做着重确認。

若各位畢業生通過中介尋找房源租房，在中介方與委托方之間還會形成居間法律關系。

• 在支付中介費用時，各位畢業生一要注意居間方是否确已促成了合同的成立、完成了中介合同的主要合同義務；
• 二要注意中介費用的構成是否包括中介活動本身的費用，居間費用的支付屬于法律規定哪種情形。

法條索引

《中華人民共和國民法典》

第七百零四條規定：“租賃合同的内容一般包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。”

第九百六十三條規定：“中介人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。……中介人促成合同成立的，中介活動的費用，由中介人負擔。”

第九百六十四條規定：“中介人未促成合同成立的，不得請求支付報酬；但是，可以按照約定請求委托人支付從事中介活動支出的必要費用。”

04、看清條款内容再簽字

各位畢業生無論是簽訂正式合同還是傭金确認單，一旦有需要本人簽字的書面文件，都需要仔細閱讀，對條款内容确認無誤後再簽字。如果合同中有約定不明或容易引起歧義的條款，應要求對方進行詳細說明，或者在合同上明确标注後再簽字。因為根據法律規定，除非有虛假意思表示、重大誤解、欺詐等導緻合同可撤銷或無效的情形外，合同在雙方簽字确認後即為生效，雙方需按約履行。

法條索引

《中華人民共和國民法典》

第四百九十條第一款規定：“當事人采用合同書形式訂立合同的，自當事人均簽名、蓋章或者按指印時合同成立。”

第五百零二條第一款規定：“依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”

第五百零九條第一款規定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。”

01、轉賬時明确錢款的指向

簽訂了租賃合同并不是萬事大吉，合同履行的過程中同樣要注意。由于租房時押金一般需要在合同簽訂之初繳納，且下一期租金按照慣例往往會在本期租金将要到期之時即預繳。所以，承租人第一筆繳納給出租人的價款往往集合了多種性質的價款，當月交的錢也一般是後幾個月的房租。

在此建議畢業生們轉賬付款時明确錢款指向，例如添加轉賬備注，如“20xx年x月-x月房租及押金”，或在轉賬後及時聯系出租人，明确表明“xx月房租水電已付”等，避免事後對賬不明。

02、妥善使用租賃房屋及屋内設施

各位畢業生在租房期間，應妥善、适當地使用房屋及屋内設施，這是承租人應盡的法定義務。但是若在退房時，出租人以房屋和屋内設施折舊為由扣押租金或要求賠償，則需判斷房屋和屋内設施的折舊是否超過了正常使用限度。如有必要，可以在入住和退租時分别對房屋重要部位和設施進行拍照，方便退租時進行對比。

法條索引

《中華人民共和國民法典》

第七百一十條規定：“承租人按照約定的方法或者根據租賃物的性質使用租賃物，緻使租賃物受到損耗的，不承擔賠償責任。”

第七百一十一條規定：“承租人未按照約定的方法或者未根據租賃物的性質使用租賃物，緻使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。”

03、續租或提前退租時按約履行通知義務

提前退租是畢業生租房糾紛的多發點，提前退租而不告知的人占比較少，更多情況下很多畢業生是通知房東後随即搬出房屋。但仔細研究很多房屋租賃合同可以發現，若要提前退租或續租，承租人有提前一定時間通知合同相對方的義務，以供雙方磋商及過渡，也方便房東找到下家、縮小房屋出租的空置損失。若違反了此項合同義務，按照法律規定需承擔違約責任。

因此，若畢業生們想要提前退租或續租，一定要仔細閱讀合同條款是否有通知義務。即使合同中沒有約定，也最好與出租人進行協商，給雙方留出足夠的協商過渡期。

法條索引

《中華人民共和國民法典》

第五百七十七條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”

古人雲，安居樂業。房子雖然是别人的，但生活卻是自己的。希望每一位畢業生都能順利租到心儀的房子，也祝各位畢業生前程似錦、不負韶華！

來源｜上海市嘉定區人民法院

作者：丁雨晴

責任編輯 | 張巧雨

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