五一小長假前後，一條“濟南二手房挂牌量超過5萬套”的消息引發關注：有人認為二手房市場面臨“爆倉”，有人感覺撿漏出手的機會來臨。“後疫情”時期，濟南二手房交易活躍度在提升，僅貝殼找房平台4月份成交量就有1191套。業内人士認為，這個挂牌量在市場消化空間内，對買方來說能占據議價主動，對賣房方來說二手房挂牌價則更加理性。

二手房降價後交易活躍，有的房子7天就成交

經過疫情“冰封”的2月後，從3月下旬開始，濟南樓市新房、二手房交易逐漸活躍起來，各個售樓處、小區活躍着房産經紀的身影。這個五一假期，哈考特不動産易居他山店房産經紀小田即是其中之一，對他們來說，忙才是正常狀态，從側面也見證了生活逐步恢複常态。

二手房市場活躍度提升，中介門店晚上加班是常有的事。

二手房市場的冷暖房産經紀們感受比較敏感。小田說，去年下半年以來，濟南二手房市場低迷，成交周期明顯拉長，同一套房源各路房産經紀帶看十趟八趟沒有成交很正常。從今年3月中介機構“解封”後，市場被壓抑的購房需求得以釋放，成交情況随之上來了。4月30日，小田維護的偉東新都一套二手房經由同事促成交易，從挂牌到賣出隻有7天，成交價降了5萬元左右。

在中海國際社區，齊魯樓市房産經紀小高和同事這個五一假期做成了兩單二手房業務。“剛出了一套140多平方米的房源，房主挂了兩個月吧，因為急于置換就降了5萬點出手，單價隻有1.67萬元左右，要低于片區均價。”小高說。

一位剛在舜耕路附近小區買房的市民說，從去年下半年到今年春節前，房主從310多萬一路調整至288萬，3月底的時候再次聯系上，對方松動到285萬，還帶一個地下室，感覺合适就入手了。

100萬的房子平均降4萬，部分學區房仍堅挺

多名房産經紀分析，大戶型、總價高的房子成交周期長、心理預期值降低和急于用錢是房主降價賣房的主要原因。

伴随着二手房市場的“降聲”，增加了買方的議價空間。小田說，一般房主降個三五萬元成交很正常，降價多的主要是挂牌時報價虛高，時間長了沒人看房，房主就會主動降下來，着急用錢的降10萬或二三十萬元的都有。來自貝殼找房的數據顯示，二手房挂牌價和成交價之間的價格差此前在2-3%之間，現在擴大到4%左右，也就是說，一套挂牌價100萬元的二手房平均降3-4萬元達成交易。

去年以來濟南新入市樓盤增多，競争之下，不僅同區域新房價格低于二手房，而且開發商競相加大在中介渠道的投入，“截流”部分改善或剛需客戶，這也是拉低二手房價的一個原因。以陽光新路沿線為例，就有陽光100六期、萬和府、中南樾府在售，後續有綠城誠園、保利項目待入市，周邊還有在售的白馬山片區世茂璀璨時代、中駿天譽，待入市的小緯六路福康名邸、南辛莊二制藥廠項目也在虎視眈眈。

鍊家泉景天沅店店長顧先生說，這些在售、待售項目都以老城區改善需求客戶為目标群體，給西南城區域老的二手房小區成交帶來直接影響，唯一例外的是泉景天沅小學學區房堅挺，甚至不降反升。目前，卧龍花園、泉景天沅·秀園等學區房價格在2.5萬—2.6萬元之間。

二手房存量超5萬套，去年成交近4萬套

在二手房市場活躍度提高的同時，細心的人注意到，在鍊家APP和貝殼找房APP上，濟南二手房源挂牌源在今年五一前後超過了5萬套，而去年4月挂牌量邁過3萬套關口，當年下半年則超過4萬套。

5月6日，鍊家APP和貝殼找房APP均顯示濟南二手房挂牌房源超過5.04萬套。二手房一年新增2萬套，是面臨“爆倉”還是另有原因？

貝殼找房魯西省區總經理高春慧解釋說，平台入駐品牌增多、連鎖門店規模超過500家、覆蓋區域擴大，展示房源自然而然會增多，因此二手房挂牌量超5萬套屬于正常現象。“今年平台上新增長清、章丘區中介門店，主城區覆蓋了工業北等以前空白區域，這些都是挂牌量增加的一個原因。”高春慧還表示，今年受疫情影響，二手房市場啟動晚，交易有滞後效應，加之在貝殼找房平台願意挂單的房主增多，上述這些因素疊加之下，表現為二手房存量激增，“但市場去化壓力不算大。”

貝殼找房數據顯示，濟南二手房市場正常年成交量3萬套左右，好的年份在3.5萬—3.6萬套的水平。今年1月，濟南市房地産業協會發布報告稱，2019年濟南二手住宅交易量為3.96萬套、成交面積355.41萬平方米。新時報記者還了解到，目前濟南市内六區二手房日網簽量在100套至200套之間，取中間值來算，年成交量情況與貝殼找房和濟南市房地産業協會數據相去不遠。也就是說，二手房市場“爆倉”說法站不住腳。

還有房産經紀表示，盡管不否認5萬套的數據客觀存在，但他們也遇到過一些房主“挂而不賣”，挂單隻是為看看自己的房子市場估值多少，“并不一定有這麼多房主有真實的賣房意願。”

二手房價格止步“十一連跌”，該不該出手？

國家統計局數據顯示，3月濟南二手住宅價格銷售指數止跌持平，此前已連續11個月環比下跌。分類來看，90平方米以下二手住宅環比微漲0.1%，同比降幅3.9%；90—144平方米微跌0.2%，同比降幅4.7%；144平方米以上微跌0.1%，同比降幅2.5%。也就是說，短期來看，去年3月出手的二手房購房人實實在在站了崗。

從曆史數據來看，本輪調控前，2015年4月濟南二手住宅價格銷售指數止跌持平，結束了此前“十一連跌”，之後漲跌互現，在2016年随新房步入上行期。從2017年下半年至2018年1月，濟南二手房價格有過連續7個月的下行期；在2018年2月止跌持平後，從2018年3月開始進入新一輪上行期，其間還有過價格環比上漲2.8%的“異常”。從2019年4月開始，濟南二手房價格走勢又掉頭向下，直至2020年3月止步。

多名房産經紀人員認為，“後疫情”時期二手房市場不會明顯波動，在濟南全面放開落戶限制後，會有進一步的購房需求。“我身邊就有同事在入場，當然，是否出手取決于客戶手裡資金多少和個人現實需求。”對于後市走向，小田說出了自己的感覺。

新時報記者:羅曉飛

編輯：盧婷

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