随着城市發展、人口劇增，城市土地作為不可再生資源越發稀缺，也緻使高密度建築項目逐漸成為主流，低密度産品更加難得。

尤其是過去四年年均湧入56萬常住人口，土地面積隻有北京1/8 、上海1/3的深圳，土地稀缺程度全國數一數二，房子越建越高、密度越來越大、綠化配套減少成為一種常态。

因為這樣才能緩解市場上的供需矛盾，當然也影響了房子的居住舒适度。壹地産認為，今後像香蜜湖一号、漢京九榕台這樣優質的低密度産品入市幾率會大幅度降低，具備強大居住價值的好房子是稀缺的。

01

深圳四年來年均引入56萬人

房子怎麼建才能滿足供需？

早些年，低容積率是居住舒适度的硬性指标，比如香蜜湖一号（1.4容積率）、波托菲洛（2.02容積率）、水榭山（0.6容積率）等，容積率都不高，深受市場追捧。

但是随着城市發展，土地資源越來越緊張，目前深圳市面上新盤極少有容積率低的盤了，舊改的開發商們都在把樓建到最高，住宅容積率普遍在3.2～4.5左右。

尤其是随着深圳常住人口的加大，帶來了大量住房購買需求，也是刺激深圳建築密度提高的一個重要因素。

2018年，深圳新增常住人口49.83萬，高居珠三角九市首位，比廣州還要高出近十萬人。但是深圳（1997平方公裡）的面積不足廣州（7434平方公裡）三分之一，足以窺見深圳吸引人才的獨特魅力。

據統計，過去四年，深圳的常住人口數量以年均56萬的速度在遞增，從2014年的1077.89萬達到2018年年底的1302.66萬人，總共增加了224.77萬人。

不僅如此，随着近年來的入戶政策一再優化調整，深圳不斷吸引優秀人才到來，普遍認為深圳目前實際的常住人口應該在2300-2500萬。

再來看一組數據，2016年全面放開二胎後，深圳的出生率也保持在一個上升的階段。另外從幼兒數也能看出深圳整體人口數量還将不斷增大，2018年深圳在園幼兒數已經達到約53萬，超過北京、上海，在園幼兒數全國排第一。

而且參照近幾年深圳土拍情況來看，新住宅用地供應逐漸減少：

2019年上半年，共出讓18宗用地，住宅用地僅5宗;（數據來源：深圳中原研究中心）

2018年，共出讓61宗用地，住宅用地僅10宗;（數據來源：深圳中原研究中心）

2017年，共出讓47宗用地，宅用地僅1宗，而且是隻租不售地塊;（數據來源：深圳美聯物業）

2016年，共出讓59宗用地，商住混合用地僅4宗。（數據來源：深圳房地産信息網）

這種情況下，就需要建更高的房子、密度更大的房子，因為深圳的土地太少了，總面積隻有1997平方公裡，不到北京的1/8 、上海的1/3，并且深圳土地開發強度已接近50%，可見土地資源之緊缺，唯有更高的房子 密度越大的房子才能滿足供需要求。

深圳壹地産總編輯陶文傑認為，深圳城市面貌正一步一步的香港化，整個城市的建築物密度，會越來越像如今的香港，寸土寸金，深圳的每一寸土地都将承載高密度的建築。

02

90%建設用地容積率提高到3～6倍

以後3倍容積率就稱得上是低密度小區

事實上，早在2016年9月17日，國土資源部在新聞發布會上就表示，要嚴格限制低密度、大套型高檔住房的土地供應。

前不久，深圳又出了最新的城市建設“密度分區和容積率修訂”計劃。對比調整前後的兩張圖，可以清晰看到，整個深圳的建築密度都大幅度提高了！

調整規劃前的設定

最新建設密度規劃示意圖

注：白色的為“生态紅線内區域”，是不能建房子區域

總結下來就是深圳再度拔高城市容積率：未來深圳密度一、二區建築容積率為3.2～6倍之間，三區為3～5.5倍之間，如果是城市更新項目，甚至可以達到8倍！

這意味着什麼？舉個例子，如果一塊居住用地總面積是5萬平方米，根據密度一、二區的密度标準，可以建設的“地上 地下”總面積是16萬到30萬平米。

如此高密度的建築，還能确保居住的舒适度嗎？必然會讓人感到壓抑，通風采光對視問題也會接踵而來，影響到居家的生活品質。

調整後各區住宅用地容積率

需要注意的是，深圳的密度“一二三區”覆蓋了深圳90%的建設用地，“四區”主要為水源保護區及生态景觀敏感區，“五區”主要為東部濱海一線地區及福田紅樹林自然保護區周邊地區，基本不會建住宅，所以3倍容積率将是深圳未來新建城區的最低密度。

相比之下，商業服務用地的容積率更高，最核心的基準容積率是5.4倍。并且這個類别的房子隻規定了下限，上限是多少沒有規定。

商業、服務業用地容積率

公開數據也顯示，北京、上海的土地拍賣中，“居住用地”的容積率一般在1.5倍左右，很少有超過2.5倍的。

而深圳未來的小區容積率将維持在3～6倍之間，部分舊村改造将達到8倍以上。業内相關人士表示：深圳将成為内地建築物密度最高的城市，在中國，大概隻有香港、澳門的建成區密度超過深圳。

可以預見，未來深圳住宅容積率不斷走高，會普遍在3倍以上，4～6倍實屬常見，舊改小區到8倍及以上也不稀奇，3倍容積率就稱得上是低密度小區。

反之，真正的低密度新項目将鳳毛麟角，有的也可能大都為豪宅産品，價格也更高昂，例如前海自貿區的漢京九榕台高檔住宅區，容積率2.2，均價18萬/平，小區内住戶都是實打實的“土豪”，不是剛需群體所能進入的。

03

低密産品愈發稀少

保值、升值性更強悍

在國家提出保護耕地、控制城市開發邊界的情況下，為滿足供需要求，增加“開發強度”是深圳發展的趨勢，即增加容積率，增加建築物的密度。

也就是說，今後建築物的容積率将不斷提高，擁有低密度小區的房子越來越稀缺，價值更高。

根據過往購房經驗我們發現，容積率是判斷樓盤品質的最重要的指标之一，往往有三方面好處：

首先，容積率過高，代表着樓盤建築過高和過密，讓人感到壓抑。容積率越低，居住舒适度越高，綠地、景觀設計、樓間距等往往就越好。

其次，容積率越低，意味着這套房子占有的土地面積越大，畢竟買房就是買土地。

還有一點很重要，容積率同樣決定了房子後期保值增值能力，是抗跌的重要因素。因為過高的容積率會降低舒适感、壓制房價。相反，容積率越低，它的價值和它所呈現的生活是能夠甩開市場上一衆普通類型的産品。

例如香蜜湖一号、華僑城純水岸，房價居高不下。香蜜湖一号、二手别墅動辄叫價20萬 ，十餘年間漲幅近10倍；華僑城純水岸，2015年賣15期32層高層，價格5萬多，現在二手價14萬。

既然深圳低密度項目告急，那麼，還有哪裡的低密度産品值得入手呢？

壹地産認為，位于國際低碳城區域内的網紅盤--凱東·吉祥悅府是非常不錯的選擇，項目容積率僅為2.8，綠化率也達到了40%，有2.3萬平星級園林，周邊有五大公園 兩大水庫環繞，居住舒适度高，是目前買入深圳低密度住宅的難得機遇。

項目效果圖

04

深圳驚現2.8容積率住宅

首付75萬起就能入手

據壹地産了解，吉祥悅府位于國際低碳城區域内，緊鄰龍崗、鹽龍大道，周邊規劃有地鐵3号線東延線和21号線。

項目總建築面積約14.4萬㎡，容積率僅2.8，密度非常低，這對深圳普遍的高容積率住宅而言，可謂典型的舒居大宅，在如今寸土寸金的深圳新項目中絕對罕見。

而且對标項目周邊産品，吉祥悅府容積率少30%～75%，也意味着吉祥悅府業主購買相同建築面積的房子，在小區人均占地、人均綠化等指标上，要比其他項目多享有30%～75%，生活品質更高。

不僅如此，吉祥悅府項目小區内的綠化、樓間距等設計出色，綠化率達到了40%，有2.3萬平六悅星級園林，聘請的是豪宅園林設計專家——貝森豪斯多維打造，這在深圳東部開發的項目裡面應該是非常少的。

園林實景圖

2.3萬平的六悅星級園林裡，融合了有悅自然、悅健康、悅藝術、悅享受、悅鄰裡、悅缤紛等人性化生活理念，自然帶來了更高的生活品質。

例如“悅·健康”，開創不同年齡段的全節氣健身運動場所，有兒童趣味活動空間、青少年活動空間、長者活動空間。同時設置600餘米封閉式慢跑道、多功能泳池等設施，所以居住舒适度更高。

項目效果圖

除了項目本身宜居屬性高外，項目還處于一個鮮氧環繞的生态群落，周邊有五大公園 兩大水庫，算下來有4700萬㎡城市綠肺環繞，為業主帶來自然生态環境。

包括有目前深圳面積最大的森林公園--清林徑生态公園，相當于17個蓮花山或4個梧桐山大小；目前國内唯一的一個以龍文化為主題的園林式公園--龍園公園；以及提供國家級釣魚場、水上高爾夫等旅遊項目的--森林公園。

據統計，森林和水庫使得片區内空氣質量A級，比市區溫度清涼3度，負氧離子含量達7600個/立方厘米，相當于市區鮮氧的幾十倍。

香沙公園實景圖

另外提醒大家一點，吉祥悅府項目主打建面約71-128平戶型，梯戶比為2梯4-5戶，絕大部分實現朝南設計，很多戶型更是做到了南北通透，因此居住舒适度也更高。

項目效果圖

目前項目單價3.4萬起，不僅比深圳已經5.4萬左右的均價低了兩萬多，與龍崗部分樓盤相比，至少存在5000元/平的差異。算下來71平的單位200多萬就能入手，首付的話75萬左右，是低門檻上車深圳品質樓盤的難得機會，感興趣的朋友可以到現場品鑒。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!