中道财稅：房地産建築業财稅問題解決專家

<原創> 作者：胡岚

房地産開發企業的企業所得稅納稅申報表填報一直是每一個房地産财務人員的困擾，特别是對于剛入職房地産企業的财務人員，經常在季度填報時會不知所措。本文通過對相關房地産企業所得稅填表說明的整理，并結合房地産公司實務讓你快速掌握房地産企業的季度所得稅申報表的填報技巧。

　　《房地産開發經營業務企業所得稅處理辦法》規定，企業銷售未完工開發産品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發産品完工後，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時将其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

　　《企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表》填報說明要求，房地産開發企業銷售未完工開發産品取得的預售收入，應當按照稅收規定的預計計稅毛利率計算的預計毛利額填入第4行“特定業務計算的應納稅所得額”。

（一）财務資料

甲房地産公司開發的A項目于2019年10月份預售，4季度取得房屋預售收入21,800萬元，當期預繳城建稅、教育費附加、地方教育費附加及土地增值稅等共計294 元。

1、賬務處理為：

借：銀行存款 21,800萬元

待：預收賬款---房款 21,800萬元

借：應交稅費—應交土地增值稅 200萬元

應交稅費—應交城市維護建設稅 42萬元

應交稅費—應交教育費附加 18萬元

應交稅費—應交地方教育費附加 12萬元

應交稅費—應交水利基金 12萬元

應交稅費—應交印花稅 10萬元

貸：銀行存款 294萬元

2、2019年4季度末利潤表數據如下：

3、本企業該項目适用的預計毛利率是15%，适用的企業所得稅稅率為25%。土地增值稅預繳率為1%、水利基金稅率為0.06%、印花稅的稅率為0.05%、增值稅預繳率為3%、城建稅稅率為7%、教育費附加征收率為3%、地方教育費附加征收率為2%。

（二）計算特定業務計算的應納稅所得額

1、預計毛利額=21,800/（1 9%）*15%=3000萬元

2、特定業務計算的應納稅所得額

=預計毛利額—預繳的各種稅金（不包含預繳的增值稅）

=3,000-294=2,706萬元

（三）未完工階段季度納稅申報表填報

2019年4季度企業所得稅預繳表

（四）總結：

因為未完工年收到的款項全部“預收賬款”核算，發生的成本也都在“開發成本”核算，因此“營業收入”于“營業成本“全部為零，所以隻需要按照國稅發（2009）31号文規定，按照預計毛利率計算出預計毛利額，然後減掉當期已經繳納的土地增值稅預繳率為、水利基金稅率為、印花稅的稅率、城建稅稅率、教育費附加征收率、地方教育費附加征收率等稅費後，餘額填在季度申報表第四行“特定業務計算的應納稅所得額”就可以了。

（一）财務資料

2020年9月份底該項目竣工決算。并收取完全部房款，其中1季度收款16,350萬元，2季度收款27,250萬元，3季度收款38,150萬元，4季度收款5,450萬元。2020年12月底該項目全部交房完畢，增值稅進項稅額留底金額為4,797.08萬元。2020年4季度結轉銷售收入100,000.00萬元，結轉銷售成本71,502.92萬元，結轉稅金及附加1,614.35萬元。

1、賬務處理：

借：預收賬款—房款 109,000.00

貸：主營業務收入—房屋銷售收入 100,000萬元

應交稅費—應交增值稅（銷項稅額） 9,000萬元

借：主營業務成本—房屋銷售成本71,502.92萬元

貸：開發産品 71,502.92萬元

借：應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）9,000萬元

貸：應交稅費——應交增值稅（進項稅額）4,797.08萬元

應交稅費——預交增值稅 2,850.00萬元

應交稅費——未交增值稅 1,352.92萬元

借：稅金及附加 1,614.35萬元

貸：應交稅費—應交土地增值稅 1,000.00萬元

應交稅費—應交城市維護建設稅 294.20萬元

應交稅費—應交教育費附加 126.90萬元

應交稅費—應交地方教育費附加 84.06萬元

應交稅費—應交水利基金 60.00萬元

應交稅費—應交印花稅 50.00萬元

2、2020年各季度利潤表數據如下：

（三）計算1-3季度特定業務計算的應納稅所得額

1、預計毛利額=（16,350 27,250 38,150）/（1 9%）*15%

= 11,250萬元

2、預繳稅金額=（16,350 27,250 38,150）/（1 9%）*【（1% 0.06% 0.05% 3%*（7% 3% 2%））

= 1,102.50萬元

3、特定業務計算的應納稅所得額

=預計毛利額—預繳的各種稅金（不包含預繳的增值稅）

=11,250-1,102.50= 10,147.50萬元

（四）1-3季度未完工階段季度納稅申報表填報

備注：-7,605.00 = -2,317.00 （-2,262.50） （-3,025.50）

這裡要特别提醒的是，季度預繳納稅申報表中的本年累計金額是從1月1日起到本期的累計金額，即1季度的本年累計金額為1-3月份金額，二季度本期累計金額為1-6月份的累計數，三季度本期累計金額為1-9月份的累計數。

（五）計算4季度特定業務計算的應納稅所得額

1、預計毛利額沖回金額 =-（3000 11,250）=- 14,250萬元

2、預繳稅金沖回金額 =-（294 1,102.50）= -1,396.50

3、特定業務計算的應納稅所得額

=預計毛利額—預繳的各種稅金（不包含預繳的增值稅）

=-14,250-（-1,396.50）= -12,853.50萬元

（六）4季度未完工階段季度納稅申報表填報

從案例我們可以看出，甲公司在2020年同時經曆了未完工開發産品的預售階段即2020年1-3季度和未完工開發産品轉完工階段即2020年4季度兩個階段。那麼對于房地産财務人員來說，雖然是同一年的不同季度，但是季度所得稅納稅表填寫完全不同。在4季度一定要緊記把之前的預計毛利額沖回，否則就會多繳納企業所得稅，給企業帶來巨大的損失。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!