2022年5月20日, 由中國企業評價協會、清華大學房地産研究所、北京中指信息技術研究院研究主辦，北京中指信息技術研究院中國房地産TOP10研究組研究承辦的“2022中國房地産上市公司研究成果發布會暨第二十屆産城融合投融資大會”在北京隆重召開。

大家好，很高興與各位分享一下max科技園18年的一些成長經驗。公司成立于2004年，18年時間專注于做高端的科技園區，陸續在全國各地建成了16個科技園區并且成為城市的标志性建築。Max科技園有四大基石：擇址、産品、招商、運營彼此依托、彼此成就。

選擇一個優質的城市，是一個項目成功的關鍵。我們在全國各地尋找最優質的土地，從2004年開始我們陸續在北京、青島、南京、武漢、蘇州、上海、合肥做項目，在這些城市中我們隻選擇地鐵附近、具有潛質的優質土地。

在産品方面，我們區别于常規的開發形式。常規的企業先有土地再進行設計，我們是先用兩年時間組織研發。當産品非常成熟的時候，我們再落位于每一個城市、每一個項目中。

舉例來說，這是我們的第一條産品線——人文科技派。當時聘請了全球頂級的産業園設計大師——帕金斯·威爾進行設計，在建築中使用了大量的陶闆和U型玻璃，在2004年的時間點看是非常超前的。

第二條産品線——古典學院派，這條産品線研發的背景是2005~2006年有大量的海歸人士回國創業，我們也希望能夠為這些優質的客戶提供他們需求的辦公場所，古典學院派就此誕生。這條産品線聘請了清華大學吳良镛的團隊為我們打造，整體是三段式，石材拼接，頂部是金屬鋁闆形成标準的三段式。整體儒雅大方，在優雅中體驗學院的記憶。

第三條産品線——城市未來派。這條産品線的研發背景是基于當時北京的霧霾比較嚴重，希望能夠研發一條符合當時客戶需求的綠色建築。所以在這個産品線中我們做了大量的灰空間，非常重視空氣、大自然與建築的互動，把建築與景觀很好的融合在一起，做了很好的綠色建築。

第四條産品線——現代中式派。當時研發的背景是随着國家民族複興，希望能夠做一些符合我們東方文化和中國文化的建築特質的産品。這條産品線設計理念為“太極”，象征創業伊始。我們用了劈岩磚和屋頂的金屬闆進行搭配，來實現徽派建築的效果。

這四條産品線也是屢獲國際大獎，在2019年獲得了英國的包豪斯金獎，之後又獲得了美國工業建築大師獎和德國的創新建築優勝獎。

第三個基石——招商。我們在18年的時間裡，形成了300多人的招商團隊，陸續招商到700多家企業，積累客戶34000多組。對招商而言，我們的核心競争力是内部管理。借鑒當時紅軍打仗的“三三制，核心要素是“高激勵、高淘汰”。高激勵的程度簡單來說就是招商顧問的薪資有可能高于總經理級，總監級薪資可能高于副總裁甚至總裁。招商團隊薪資上不封頂，且每個季度薪資均有調整，有可能會增加10%甚至到20%。淘汰也是招商隊伍中非常重要的一點，公司非常流行的一句話：兄弟歸兄弟，鋼刀對鋼刀。三三制是三個人一組，每個季度末末位淘汰，而且是整編制淘汰。整體而言，三三制保障了我們招商團隊高激勵、高淘汰的狼性文化。

在17年的時間裡，我們陸續服務了700餘家企業。主要的目标客戶群體是1000萬~5000萬的中小企業，我們也招商到了18餘家上市企業和70餘家國家級的高新技術企業。還有20餘項園區企業專利技術等等。這是我們招商到的一些優質企業，包括SPX、寶馬、韓美制藥等國際國内的優質企業。目前我們的客戶儲備大概有34000多戶，且每年有5000餘戶的增加。

對招商來說，我們有幾點經驗與各位分享：①龍頭引進。我們的北京·天筠項目當時先招到了韓國的韓美制藥這樣在其行業中的“巨無霸”企業，再以此為依托招商其上下遊的優質企業。②産業集群，量變引起質變。北京·泰達項目定位于文化創業類，尋找同樣類型的優質企業，陸續尋找到這種類型的中小型企業進而形成企業氛圍。這個項目也在2020年被北京市評選為優質的産業集聚地。③閑置資産，騰籠換鳥。對很多企業在經營中出現困難或問題時，我們可以以雙方都能夠接受的方式進行資産回購，從而再引進新的企業進來保證我們的園區始終在一個高品質、高能量級的狀态。

整體而言，我們是依托于政府的需求和項目區位的優勢，再結合我們max科技園自身積累的經驗，共同打造産業園的核心競争力。

Max科技園第四個核心競争力——運營。運營目前也是積累了有500多個員工，陸續服務了20多個園區，我們的目标是在2026年實現總園區服務量達40個。我們運營的八個關鍵字：專業、敬業、敏捷、賦能。将政府利益、業主利益和園區利益三方面做到共赢，來提升區域經濟的價值。在運營鍊條中分為兩類：一是七條業務主體線，裡面包含産業規劃、設計、前介咨詢、企業招商、智慧物管、資産管理、企業服務。二是三條配套業務線，包括園區餐廳、人才公寓、園區商業。在整體的園區生态裡，我們分為兩類，一是基本的功能配套體系，裡面有物業服務平台、配套服務平台、信息共享平台、政務辦理平台。同時我們還有四大增值服務體系，分别是資産管理平台、政策服務平台、金融資本平台、資源嫁接平台，共同形成max科技園的運營産業載體，實現智慧化的園區生态體系。

在八大運營平台中，園區服務是基礎、産業服務是驅動、商業服務是保障。我們的八大運營服務是構建發展的加速器。其核心一點就是以客戶為中心，與客戶共生長。在我們企業中客服是企業中最重要的部門，對所有部門具有一票否決權，對每一個員工、每一個領導的升職加薪具有一票否決權。

我們的目标是在未來的5年，在10個優質的城市實現20個優質的産業園區。

剛才跟各位分享了我們企業發展的四大基石，我們整體的定位就是做高端前沿的科技園區。我們的目标就是把國内最具潛力的土地以max獨有的方式分配給最具活力的企業。以上就是我們max18年的分享，謝謝各位。

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