根據《民法典》的相關規定，為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移财産的占有，将該财産抵押給債權人，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該财産優先受償。這時提供擔保的債務人或第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的财産為抵押财産。但在實踐中，由于債權轉讓或委托貸款等原因，經常會出現抵押權人與實際債權人不一緻的情況，那麼這時應當如何确定抵押權人？是登記的抵押權人還是真正的債權人呢？下面我們就分情況進行分析：

一、因債權轉讓而形成的登記抵押權人與實際債權人相分離。

舉個例子：張三借給李四100萬元，王五以其所有的房屋為李四的債務提供了擔保，并就該房屋辦理了抵押登記。後張三将該100萬元債權轉讓給了趙六。這時趙六是實際的債權人，但張三仍是登記的不動産抵押權人。

1、抵押權具有從屬性和不可分性。

擔保人是為了債務人提供的擔保，至于債權人是誰，原則上不影響擔保的變動，故當債權人轉讓債權時一般不影響擔保人承擔擔保責任。抵押權不得與主債權相分離而單獨轉讓，導緻不一緻局面的原因是主債權轉讓，而非抵押權轉讓，故張三在将該債權轉讓給趙六時抵押權一并轉讓給了他。

2、這是物權公示的原則決定的。

雖然一般債權人因為相信登記，從而認為登記的抵押權人應該是真正的權利人，但根據《民法典》的相關規定，不動産登記簿記載的權利人，可以推定為真正的權利人，但真正的權利人可以通過舉反證推翻此種推定，其方式可以是提起确權之訴，也可以是提起執行異議之訴。當出現以上抵押權人與實際債權人分離的情形時，實際債權人就可以通過舉證證明存在債權轉讓等事實，來證明其是真正權利人，從而推翻不動産登記簿上記載的登記抵押權人的身份。

二、因委托貸款而形成的抵押權人與實際債權人相分離。

我們比較熟悉的是公積金委托貸款，具體情況：公積金中心委托銀行向特定的購房者貸款。公積金中心提供資金；銀行根據公積金中心确定的特定購房者、貸款用途、金額、期限、利率、還款方式等代為發放貸款并協助收回貸款，進而收取一定的手續費；特定的購房者作為用款人，根據貸款合同約定還本付息。實踐中往往要求購房者用所購房屋提供抵押，抵押權登記在銀行名下，而實際的債權人是公積金中心。

1、借款人不能以抵押權人是受托銀行為由對抗委托人公積金中心。

根據《民法典》的規定，銀行作為受托人以自己的名義，在作為委托人公積金中心的授權範圍内與購房者訂立的合同，購房者在訂立合同時是知道自己辦理的公積金貸款，即知道公積金中心與銀行間的委托代理關系，故該貸款合同是直接約定公積金中心和購房者。如果在實際履行時購房者出現不能按約及時還貸的情況，公積金中心可以作為債權人起訴購房者按合同約定還本付息，并可以以抵押權人的身份主張對抵押房屋享有優先受償權。

2、受托人銀行也不能以其是登記的抵押權人為由對抗委托人公積金中心。

根據《民法典》的規定，受托人處理委托事項取得的财産，應當轉交給委托人，故銀行因委托合同所取得的抵押權，理應歸公積金中心所有，也就是說公積金中心才是真正的抵押權人。

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