給大家講個故事。

徐總是一北京生意人，在北京生意做得風生水起，已經購置了兩套豪宅了。2012年，徐總還想再買一套豪宅而且樓盤也看好了，是剛開發的一手樓盤，但是因為徐總家庭名下已有兩套房被限購了，所以徐總找了生意夥伴曾總，想把第三套房挂在曾總名下，曾總向來為人仗義，立馬就滿口答應下來，咱倆這關系，當然沒問題啦。

于是2012年12月10号這一天，徐總和曾總在徐總的辦公室就簽下了一份《房産代持協議》，協議約定：買的這套房屋的所有權、使用權、收益權、處分權等一切權利均屬于徐總；徐總以曾總名義簽訂購房合同及其他相關配套法律文件，交房時該房屋的房産證、土地使用證登記在曾總名下；曾總僅代替徐總持有房産，并不享有任何權利，未經徐總書面同意，曾總不得單方處分房産。

然後，自2012年12月24日開始，徐總就安排他的朋友和他自己的公司以及從他自己的銀行賬戶，陸陸續續轉了26592000元的房款（2012年的2000多萬，果然是豪宅啊），之後徐總出面以曾總的名義和開發商簽署了包括購房合同在内的一系列購房文件，也就是說文件上都是寫的曾總的名字，但是簽字人都是徐總。

之後，2016年2月開始房屋交付、裝修、辦産證、實際占有使用管理等都是徐總親自操辦或出資。

當然産證是辦在曾總名下的。

在這個買房的過程中啊，曾總雖然沒怎麼參與買房過程，但曾總也沒閑着，曾總在急着給他另外一個好兄弟做貸款擔保呢！

2014年4月，曾總去給另一個朋友的公司做了個2910萬的銀行貸款保證擔保（曾總真是一個為了朋友兩肋插刀為人仗義的好兄弟啊）。

然後，然後，你猜到了。

曾總這朋友公司貸款就還不上了。

債權人就來起訴了，法院最後判決曾總作為保證擔保人對這2910萬元的貸款和相關利息等承擔連帶擔保責任，也就是共同還款責任。

曾總說，你讓我連帶擔保我也沒錢啊~你們看着辦吧，反正老子沒錢……

債權人說，哎，你沒錢但你名下有套房子啊~

曾總說，這房子不能查封啊，這房子不是我的，是人家徐總的，隻是暫時挂在我名下但他不是我的呀！

徐總也痛哭流涕追悔莫及，當時你幫我代持房子的時候那麼好說話，我就應該想到你對其他朋友那也是相當仗義的啊，真沒想到你能捅出來3000萬的擔保債務啊，我這房子産證才剛剛辦出來幾個月而已啊~

但債權人才不管這些呢，登記在你曾總名下的就是你曾總的！

于是2016年10月17日，債權人向法院申請執行，法院作出（2016）遼01執579号民事裁定書，查封了登記在曾總名下的這套屬于徐總的房子。

于是徐總一邊抹眼淚，一邊開啟了自己漫長的捍衛房子權利的漫漫維權路。

2017年4月11日，徐總先是向一審法院執行局提起案外人執行異議，理由簡單說就是，徐總認為自己是房屋的實際産權人徐總享有的是物權，有《房産代持協議》和付款憑證等這些為證，而債權人是一般債權，徐總的物權可以對抗債權人的債權，然而執行異議被駁回了。

徐總不服，向一審法院提起執行異議之訴，一審法院認為徐總挺有道理的，确實要保護徐總作為實際産權人的物權，于是支持了徐總的請求，确認徐總是房屋權利人。

但，債權人不幹了，憑啥支持他啊，物權公示啊，應以産權登記為準啊。

于是債權人向上級人民法院遼甯省高級人民法院上訴，上訴後遼甯省高院于2018年9月29日（這個時間點很關鍵）出具二審（2018）遼民終211号判決：認為一審判決事實清楚，法律适用正确，維持原判。

這裡提醒大家特别注意一下啊，這個二審的判決時間是2018年9月29日。我國是二審終審制，也就是說，這個二審的判決是生效的判決，可以憑這份判決申請解除對這套房屋的查封，這個非常關鍵！

債權人堅持認為自己才是正義的一方，于是走上向最高院申訴的維權之路。但申訴中并不影響二審判決已生效，徐總去申請解除查封。

在債權人申訴這期間，徐總也沒閑着，徐總做了兩件大事。

第一件：徐總是拿着這份（2018）遼民終211号生效的支持自己的判決書去向法院申請解除了（2016）遼01執579号案件對房子的查封。

第二件，徐總在2018年12月，憑《房産代持協議》和所有的房屋相關的購房材料、購房付款憑證和裝修等材料把曾總起訴到了法院，訴請是履行過戶手續，要求把登記在曹總名下的涉案房屋過戶登記到自己名下，因為自己才是實際權利人。

這個訴訟也至關重要！

徐總啟動這個訴訟需要滿足以下幾個硬件條件：1.房屋上沒有查封和抵押。2.徐總的家庭有購房資格（必須要提前滕好購房資格）。購房資格好說，把名下其他房子賣掉或過戶給其他人。但房屋上沒有查封這個有點難，但好在徐總有先見之名，已經通過完成第一件大事把2016年10月的（2016）遼01執579号查封給申請解封了，也就是在2018年11月這個查封解除了。徐總是等這個查封解除後才立刻起訴的。真是一環扣一環啊。

徐總在2018年12月去啟動請求過戶的訴訟時同時申請保全了涉案房屋，這個時候徐總查封上去就是首封，即使債權人後面再來申請查封或續封，那麼也要排在徐總這個查封後面了！而且隻有首封是生效的查封！

徐總的這波操作絕了！

由以上背景介紹可想而知，最後這個起訴判決房屋過戶的訴請徐總最終勝訴了。

法院判決房子由曾總名下過戶到徐總名下。2020年8月26日，徐總終于通過強制執行，将房子過戶到了徐總自己名下。

而這個時候，債權人的這個最高人民法院的申訴案件仍然在審理當中。

2020年12月26日（過戶到徐總名下的第4個月），最高人民法院判決，維持遼甯省高級人民法院（2018）遼民終211号民事判決。

什麼意思？

就是房子是徐總的，因為一則房子現在都過戶到徐總名下了，徐總是名副其實的産權人了，二則當時曾總提供的擔保是人保也不是拿這個房子做擔保的，你們當時産生債權債務的時候房子還沒辦産證呢，所以是人保不是物保，不存在債權人看中房子才出借借款，所以債權人去想其他辦法吧，這個房子就别惦記了！

但是，最高人民法院在裁判觀點部分，做了政治立場比較鮮明的闡述：徐總與曾總之間的借名買房合同雖因規避國家限購政策、違背公序良俗而應認定為無效，但徐總在其後因消除了限購政策障礙并經相關行政機關确認符合申購朝陽區存量住宅條件，已經具備購房資格，從而消除了合同無效事由，案涉借名買房合同的效力得以補正。

這就是著名的2020年12月份最高人民法院(2020)最高法民再328号案關于借名買房合同的一個帶有政治傾向性的評價。

在今年上半年一直在各大自媒體瘋狂轉發的所謂「最高人民法院裁判觀點：借名買房從「有效」到「無效」。

其實，自媒體為了吸引眼球在标題中表示借名買房以後會被認定為無效，我本人并不贊同，即使最高法院在(2020)最高法民再328号案件的裁判觀點部分也沒有說借名買房合同就必然是無效的，而是表達對這種規避限購而借名買房的行為有所否定，但如果實際權利人取得了購房資格仍然是受法律保護的，如果借名買房被認定為無效，徐總起訴曾總房屋過戶的案件就不會得到法院的支持并最終順利過戶。

還有一點，借名買房中，如果代持人對外有債務而導緻房屋被查封，實際權利人确實是很難對抗債權人的，這也是借名買房的風險之所在啊。

2019年2月26日江蘇省高級人民法院發布《江蘇省高級人民法院執行異議及執行異議之訴案件審理指南（二）》四、案外人基于借名買房提起的執行異議之訴案件的處理 14.金錢債權執行中，執行法院對案涉房屋采取查封措施後，案外人以其與被執行人存在借名買房關系，且系房屋實際所有權人為由提出異議的，應裁定駁回異議。由此引發的執行異議之訴案件，應駁回其訴訟請求。

下篇我們來好好聊聊借名買房的注意事項和風險防範。

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