杭州自住公寓值得買嗎?圖源：視覺中國杭州“1·27”樓市新政出爐後，“錢報杭州房産”微信公衆号後台收到了不少粉絲咨詢：新政後失去了一張“房票”，酒店式公寓是否可以成為替代品？，今天小編就來說說關于杭州自住公寓值得買嗎?下面更多詳細答案一起來看看吧!

杭州自住公寓值得買嗎

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杭州“1·27”樓市新政出爐後，“錢報杭州房産”微信公衆号後台收到了不少粉絲咨詢：新政後失去了一張“房票”，酒店式公寓是否可以成為替代品？

過去兩年，杭州住宅風頭太盛，酒店式公寓較少受到關注。那麼這兩年，酒店式公寓市場究竟發生了怎樣的變化？錢報記者整理數據，進行了一番研究。

從32%下降到21%，新房市場非住宅成交量連年走低

酒店式公寓作為非住宅，在杭州的新房成交量占比中是連年走低的。

錢江晚報購房寶數據統計，2018年杭州酒店式公寓銷售火熱，位于錢江世紀城闆塊的酒店式公寓項目O紀元以将近2000套的成交量斬獲當年杭州市區單個樓盤的銷售套數冠軍。當年杭州市區（含臨安、富陽，下同）非住宅成交量44811套，在新房總成交量中的占比達到32%。

而到了2019年，杭州市區非住宅成交量為33852套，在當年新房總成交量中的占比直線下滑至24%。

2020年，這一趨勢未發生改變。去年杭州市區新房共成交140950套，其中非住宅成交了29611套，占比進一步降低至21%。

杭州貝殼研究院的數據顯示，2020年是近5年來杭州新房成交量中非住宅成交占比的新低。

非住宅成交占比之所以連年下降，一方面是受到“限酒令”的影響。2018年4月，杭州重啟“限酒令”,要求新出讓商業地塊的産權分割最少300㎡，這導緻小戶型的酒店式公寓供應減少。

另一方面，住宅限價，而商業地産不限價。近年來酒店式公寓價格水漲船高，很多酒店式公寓的單價甚至已經達到同區域住宅價格的2/3，相比之下，住宅的性價比要高得多。此外，不少酒店式公寓還存在無法落戶、商用水電、不通天然氣、物業費高昂等缺點。

因此，有購房資格的人一般都首選住宅，而非酒店式公寓。

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二手房市場上，酒店式公寓很難轉賣

到了二手房市場，酒店式公寓的成交量就更少了。從杭州貝殼研究院提供的數據來看，去年杭州市區二手房成交量突破10萬套，其中非住宅成交5881套，占比僅5%。

其中，有8個酒店式公寓樓盤去年二手房簽約套數超過100套，其中簽約量第一的是蕭山甯圍的盈和清機大廈，去年簽約了436套；萬科未來之光簽約了281套，排在第二；離盈和清機大廈約1公裡遠的O紀元，去年二手房源簽約了157套，位列第四。

近日，錢報記者來到O紀元現場，這裡目前正在新房交付中。O紀元的一位工作人員告訴錢報記者其二手酒店式公寓大量成交的原因。該工作人員解釋說，O紀元共有兩幢樓，其中一幢是層高3米的平層公寓，前兩年就賣掉了，另一幢是層高4.2米的雙鑰匙戶型。因為O紀元所有房源備案價是一批領出的，而雙鑰匙産品的成本遠高于平層，為了提高售價，公司便統一将那幢雙鑰匙房源轉入股東名下，通過二手簽約的方式賣給購房者。

從成交數據來看，盈和清機大廈、飛鳥客、鼎創财富中心等均為“特殊情況”的二手房交易。這些特殊情況有類似O紀元這樣的“提價”操作，也有因為地塊性質原因而由公司統一轉讓打包，但這些成批簽約的二手酒店式公寓，均非散戶購房者交易。

刨除這些“打包操作”的交易，二手酒店式公寓的成交占比可以說微乎其微。酒店式公寓由于其特殊性，在二手房交易時，需要繳納增值稅、契稅、個稅、土地增值稅等多項稅費，七七八八加起來，比住宅二手房交易所需繳納的稅費高出一大截。

因此，二手酒店式公寓想要轉手成交并不容易，大部分購房者都将其作為長線投資産品，用于出租賺取收益。

一位中介經紀人告訴記者，真實的二手酒店式公寓常年來成交量十分低。杭州一位業績優異的二手房經紀人表示，在其保持兩年“門店銷冠”的時間裡，未能成交一套酒店式公寓。“住宅房源隻要價格合理就不愁成交，酒店式公寓幾乎很少有人接手。”這位經紀人如是說。

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好地段的大平層公寓，具備改善居住的功能

前些年，房企開發酒店式公寓，基本是沖着投資客去的，以小戶型為主，便于出租，甚至一套LOFT可以被分割成多套出租房源，“雙鑰匙”、“三鑰匙”的說法，代表你買這套酒店式公寓，有兩間房、三間房可以出租。

但去年的杭州樓市，“300㎡大平層”酒店式公寓意外走紅。據錢江晚報購房寶統計，在2019年，杭州300㎡以上的大平層公寓，成交套數僅個位數；然而到了去年，光6月份的成交量就突破了百套。

如錢江世紀城的觀雲錢塘城，去年共成交了187套房源，套均面積320㎡，套均總價1750萬元；城東新城的龍湖濱江東潮府，去年一共成交了133套，套均面積308㎡，套均總價932萬元。人氣主播薇娅等網紅紛紛下單，更是給大平層酒店式公寓添了一把火，不少總價不菲的酒店式公寓甚至連看房都要預約。

這些大平層酒店式公寓又分兩類，一類以地段稀缺性制勝，如可以看到一線江景，看到錢江新城的“日月同輝”；一類主打改善居住，單價相比住宅有明顯優勢。

住宅限價下，開發商為節省成本，精裝标準普遍不高，為了加快周轉，即便改善房源，戶型也普遍不大。因為将總價控制住，就有更大的客群，能夠更快售罄。

對于居住面積、精裝修檔次有要求的改善型購房者而言，精裝标準高的大平層酒店式公寓在某種程度上成為“豪宅”的替代品。畢竟，900萬元在二手豪宅市場，可能隻能買到100多㎡，卻能買到300㎡的高檔精裝大平層。

于是，當下的杭州酒店式公寓市場分成了兩種。一種是以投資、收租為目的，産品往往是LOFT，可以做成多間房出租；另一種主要用于滿足居住功能，地段較好，精裝檔次高，大戶型如明石路地鐵站的東潮府，中小戶型如打鐵關地鐵站的蘇荷彙。

購房者要根據自己的需求，進行不同的選擇。

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