北京樓市購買者情況?京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!，接下來我們就來聊聊關于北京樓市購買者情況?以下内容大家不妨參考一二希望能幫到您!

北京樓市購買者情況

京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!

北京跑赢大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公衆号｜京房會進入知識星球可進行提問

---

Q:提問:京總好。最近因為小孩上學的需要在看西城的房子。預算不多，500左右。因此以西城廣外為主。請問京總您對廣外二手房的總體趨勢是怎麼看的？看了紅蓮中裡的房子（老破小），單價已經比較高了，從保值（能增值就更好了）的角度是否可以買入？未來幾年是否會有風險？其他有推薦的嗎？另外，亞運村亞運新新家園的平層（三居）是否值得繼續持有，還是應該選擇合适的時間出手？如果出手的話，我們希望去海澱買房。我理解，海澱北部新區尚需時日才能兌現利好，因此并不推薦，對吧？那麼海澱的哪些區域值得考慮呢（假設預算1500左右）？多謝。

A:回答:您好,感謝信任!1、您們的第一個思路應該是以最低總價獲取孩子入學名額,這種邏輯在當下政策下正确,不管是西城還是海澱這種思路風險性都是相對較小的;學區房原本的價值隻有10萬,加上學區價格就變成了12萬,房産價格高出來的部分是學位的價格;學位是按套計算,與戶型大小無關.房價則是按照平米計算,大小房産學區價值一樣,大房産等于多付出了很多溢價,

其次廣外這個地方的老舊小區保值性還可;關于老城區的老舊小區未來還有沒有價值,主要還是看城市的能量,這類房子本身是不值錢的，真正值錢的是土地資源,這是背後的核心邏輯;所以北京這種城市中心的土地資源一直都是稀缺的，最終市中心老舊小區也會得到善終。因為這些城市的市中心一直都是市中心，從來沒變過.二三線、能量比較低的市中心老舊小區，

尤其是人口流出比較大的城市和區域,可能會以悲劇收場;這些城市要發展，必須要靠建設新區，一旦新區建起來，市中心就會發生遷移，所有企業全部往新區遷移.企業帶動人口,新區越金貴，市中心的老舊小區就越破敗;而市中心不會大範圍遷移的城市，老舊小區還有價值;廣外本身有麗澤的加持,學區溢價比較低,相對是一個安全的區域;隻是老舊小區同比區域内的品質盤漲幅上會有明顯的差距,當下市場的行情都是龍頭區域品質次新漲完喘息的時候輪到一些不錯的老舊社區;

2、亞運村雖然近些年過氣了,但亞運新新家園在市場上具備一定的稀缺性,低密度六層闆塊洋房在四環還是比較搶手的,如果您們要把這套出了置換,隻能往同等區域更高等級的樓盤上換,或者往更高等級同等樓盤上換,大方向上是這樣的;海澱可以關注清河,橡樹灣、世華龍樾是更高等級區域更高等級樓盤;清河配套成熟,有産業聚集的輻射,這兩個盤在同區域競争力凸顯,

未來貨币持續超發的情況下大概率是一直往上走的;海澱北部新區目前的價格已經提前透支了，但這個區域目前并沒有成型，如果投資這個區域兌現周期會比較長，中間存在很大的不确定性;賣掉亞運村買不确定的新區,戰略上是錯誤的,存在一定的風險性;不如考慮廣外方案了;如果出掉亞運村按照我給您們推薦的區域考慮,方向上不會錯;建議認真閱讀精華欄的文章81#北京房産投資核心邏輯和原理,祝一切順利!

---

Q:提問:京總您好，我在東城磁器口有一套學區還算不錯的02年人車分流商品房，現在市價大約1100w，此房有貸款700w，小區環境不錯但是房子面積不大居住不夠舒适，手上現在有現金1200w，現在有兩選擇，第一種方案是賣掉東城這套房子，全款或者貸款二成買個高品質三居或四居（沒有sfsd資格）總價控制在1800以内，之後再考慮如何投資第二套。第二種是保留東城的房子，用手上資金1200w全款買個三居或小四居。考慮到現在的市場情況，在自住和升值最好能兼顧的前提下，哪種方案更好？

現在在國貿上班，目前考慮四惠，朝青，常營，以及大望路闆塊，這幾個闆塊您更看好哪一個？

A:回答:您好，感謝信任！保留東城現有房産，用1200W買即可，您二套也可以加杠杆（私信）;四惠屬于剛需，常營屬于溢出，應該優選大望路、朝青，朝青的華紡易城、銀谷美泉135平的南北三居1200以内可以搞定，潤楓水尚160的大三居1500以内，您需要加300的杠杆，從利益角度建議加杠杆，杠杆高低影響赢虧的效率，隻要選對投資品，保證月供充足的情況下可加到最大限度。建議認真閱讀星球置頂的文章08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策祝一切順利

---

Q:提問:京總，您好！剛加入會員就迫不及待來提問。具體情況如下：目前一家5口住在東城永外地區98平三居次新房，我和夫人在德勝門和大望路上班，孩子開學上一年級，學區問題已解決，未來至少九年還會居住生活在現有房子，準備長期持有。近期打算出手購買二套房，預算首付上限650萬，家庭年收入100萬左右，主要是把手上資金換成資産，目的是保值增值，投資屬性更大一些。考慮到新房的交易成本低一些，且戶型、環境較二手房有一些優勢，收房後對外出租或作為家庭的第二居所，如能升值則根據需要再考慮賣掉置換，最近看了一些在售樓盤：

1.西紅門橡樹灣，東區122平四居，總價800萬内，預算能滿足，小區整體偏剛需剛改一些，離現居住地開車交通也比較方便。橡樹灣品牌不錯，但本樓盤物業為聯合體中鐵旗下物業公司，有點擔心後續是否能保持小區品質;2.和錦誠園，130平四居，預算能滿足，産品品質感覺還不錯，應該屬于改善盤，邊上是南海子公園，目前周邊配套還比較匮乏，估計購買之後也不好出租

3.中海興叁号，咬咬牙勉強能夠上117三居，小區品質還不錯，定位中海高端藏峰系，精裝标準比較高，但周邊配套比較拉胯也沒什麼産業，買了舍不得出租，估計也不好出租，不太考慮了。4.其他還看了西山金茂府、綠城沁園，因為地段和戶型等原因，基本不考慮了。問題1.目前出手購買二套房時機是否合适？

對于西紅門橡樹灣，看過您之前關于此樓盤的點評，目前位置确實有些偏，離地鐵4号線較遠。但7月初，北京地鐵三期環評中提到19号線南延線西紅門東站就在本樓盤東區東南角。西紅門東闆塊未來承載金融街、麗澤上班人員居住通勤，近期也釋放了教育的利好信息，因此，橡樹灣是否值得投資？和錦誠園是否可以PASS了？由于生活圈在南城，對南城的環境比較熟悉，所以目前主要看的是南城的新房，根據本人的需求，是否建議進一步打開思路，看看别的區域的新房（如北清橡樹灣）或者轉為重點選擇二手房？請京總指教！

A:回答:您好,感謝信任!1、目前出手購買二套房時機是否合适？首先建議認真閱讀08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策;貨币不是真正意義上的财富,資産才是,所謂财富,就是我們占有了社會上稀缺的資源,并以此為籌碼與社會做交易,貨币不屬于稀缺資源,因為通脹永遠存在,房産是人類最大的财富載體;通脹會持續加劇貧富、階層分化的速度，因為富人有很多資産，他們可以拿這些資産去獲取新增的信貸，也就是新錢，普通人的資産很少，獲取新錢的機會同樣更少;

作為普通的個體，利用一切渠道和資源購買優質房産，就是最有效的“搶錢”方式，否則我們隻能一次次被搶;通貨膨脹不會同時并均勻增加所有商品的價格，隻會永遠一波一波地改變商品物價;早買早享受紅利,晚買将繼續遭受通脹的洗劫;稍微了解房産上漲邏輯的人都會認為房産長期看大概率會持續上漲;隻有一部分人認為樓市會崩盤,這部分人是用固态的觀點去看待未來，以今天的收入考慮末來的消費和房價水平;房價是個動态價格，不能做靜态比較，與之前相比，看單價當然高，如果看一下貨币的供應量和城市的發展實際需求，不但不高反而是太低，尤其是北京這樣的城市;

2、關于選籌上,舊宮、瀛海都屬于次級闆塊,超過800以上的預算買這兩個闆塊都屬于資源錯配;舊宮屬于亦莊新城的溢出闆塊,優勢是配套比較成熟，靠五環臨四環，但整體面貌比較破舊，所以舊宮未來的發展肯定是改善目前整體的區域面貌為主，如果能夠整治城市界面,整個區域會再上一個台階,如果一直固化的狀态下,整個區域的房價往上走比較困難;

舊宮熱度比較高的盤是宣頤家園、亦莊北岸、潤楓錦尚;這三個盤的均價在5萬左右,紫郡府均價6萬2,比市場上流通性高的盤高1萬2,近一年的漲幅大概在13%左右;從2017年5月到2019年5月這個盤一直處于下跌趨勢,跌幅超過20%;2019年到2020年跌幅超過30%;從整體的行情表現看這個盤的漲幅不穩定,如果這波漲上來,下波可能會冷靜甚至下跌;瀛海成交量最大的樓盤是興海園、其次是玉璟園、最後是德茂小區;

興海園的價格3萬6,玉璟園4萬2,德茂小區3萬8,區域的品質次新盤,紫宸苑4萬7,已經連跌5年;這兩個區域漲幅的背後是購買力接受不了這麼高的價格,和錦誠園、中海興叁号這兩個盤溢價比較高,買過來站崗的可能性比較大;西紅門屬于大興西這條線的龍頭闆塊,但主要是承接通勤人員的剛需地段,西紅門橡樹灣還可,但位置距離核心位置稍偏,存在不确定性;

3、650現金,年入100,我覺得可以把目标放的廣泛一些;可以關注下望京、朝青、雙井這一帶;我一直鼓勵大家買優質闆塊優質樓盤,并不是說其他地方的房價不會上漲,投資是機會成本,效率優先原則,搭乘這座城市最快的經濟列車才能得到确定豐富的回報,其次還要考慮房産的金融屬性,其他地方的房産價格波動性比較大,即便房産升值以後,兌現也比較難,又不好貸款,将來二押投資也會受到影響;不如看好趨勢堅定持有優質盤,

新房的優勢是沒有交易費,如中介費、稅費,缺點是一般的新房位置不會太理想,配套不成熟,對于一些規劃和落地有很多不确定性,另外拿到房産證的年限比較長,金融屬性相比二手房較弱;二手房的優點時建成的時間比較早,所以位置比較好,可選擇的範圍比較大,基本上想要買什麼位置什麼類型的房産都會有,其次配套比較成熟,優缺點肉眼可見,确定性更強.重點是房産交易後可以馬上拿到房子和産證,一旦拿到既可出租幾個月後可以貸到一些相應的貸款,來解決未來的月供問題.

如果是純投資,800-1000的預算可以關注下朝陽的熱點闆塊,整體比較穩健一些,不存在不确性因素,現在北京投資房産比較常見的就兩種策略,一種是追求潛力最大,一種是追求穩健成長,空間最大既是所謂的潛力區域潛力地段,這種方式，如果區域樓盤選擇得當，是可以實現暴擊;但如果對樓市研究并不是特别深，沒有建立成熟的價格體系，很容易進入到偏冷門的位置，偏冷門位置的房子一般都是戶型大、價格低，如果漲起來，收益相對可觀，但如果不做深入的市場背景研究貿然進入，很容易窪地變坑地，上車容易下車難;

穩健成長是放棄高風險高收益，選擇确定性高的闆塊，哪怕增值的不多，隻要有收益，後面就有機會置換升級繼續建倉;現在的房産投資拼的就是對風險評估的能力，價格越低，風險相對越大，價格越高，風險相對越小;對持有套數不多的家庭,我一直推薦的是穩健打法,這樣更有利于前期家庭的财富成長;建議認真閱讀81#北京房産投資核心邏輯和原理;08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策;祝一切順利!

---

Q:提問:京總您好，本人情況：自住德勝片區學區老破小，想置換一套大三居（自住兼保值升值功能），預算1500-2000（出售學區房 現金）。孩子西城上學需兼顧路程。如果新選房子距離學校較遠也可以考慮，但希望房子具有比較強的升值潛力。目前有兩個換房方案：

一、出售現有學區房，房款加部分現金買一套1500萬左右的大三居，剩餘資金再購置一套西城總價低的學區房或用于其他投資；

二、全部資金用于購置一套高品質大三居。但換房後孩子（目前五年級）隻有西城學籍，沒有西城戶籍，擔心政策變化後期對升學有影響。

目前考慮的區域和樓盤如下：1.太陽宮（考慮太陽公元、金星園、火星園、鳳凰城）2.望京（考慮東湖灣、湖光壹号、融科橄榄城）3.大屯附近（考慮光大名築、遠洋萬和城、亞運新新家園）4.奧森闆塊（考慮美倫堡、澳林春天）5.西北二三環附近（考慮金晖嘉園、金尚家園、遠洋風景、冠城園）6.安貞附近（考慮勝古譽園）鑒于以上内容，請您就換房方案、樓盤選擇、杠杆使用給一些專業意見，謝謝您！

A:回答:您好,感謝信任!兼顧孩子未來升學,1500選一套品質三居 一套最低總價學區房,這個方案比較穩健,望京不能說升值潛力大,隻能說比較穩健,房價的天花闆比較高,奧森的優勢是生态資源好,但本地的購買人群全是來自于周圍産業,換句話說奧森的漲幅還要依靠外區的購買力,太陽宮的太陽公元稍有溢價,鳳凰城還不錯,可以看下三期和四期,

安貞、西北二三環如果總價超過1500不建議做為重點選籌對象,這些區域屬于熱點區域,和龍頭區域的漲幅還是有差距的,剛需八九百的總價選這些位置還可,超過1000,總價越高,漲幅越一般,這個總價選龍頭闆塊流通性和保值升值性都比較占優勢;建議認真閱讀星球的精華文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利

---

Q:提問:京總您好，本人首套首貸，目前投資不考慮學區，明年結婚，僅考慮保值增值，現住今日家園，但是有2套商住兩用在馬連道二區，一套80平一套60，預算500多，也可以看您意見調整追加，目前對奧森附近的樓盤比較感興趣，您看怎麼調整購房策略，以及什麼時機上車，現在出手商住的話估計不會很快提現，可以以租養貸。

A:回答:您好,感謝信任!1、商住和ZC挂鈎,目前被ZC徹底打蒙，現在賣的話應該不會有好的價格。該等還是該賣取決于你的下步計劃，如果有看好的投資品，割肉出掉商住，下一波行情能把失去的這部分找回來，如果沒有看好的投資品，建議先留着慢慢等機會;我指的看好的投資品不是普通的選籌,而是通過自己的能力能拿到低于市場價的筍盤,這樣的盤買過來既賺,如果運氣好趕上一個大行情賺的會更多。

2、奧森的生态環境比較稀缺,結合自己的預算找品質相對好一點的盤買即可,萬科星園、融域嘉園、世貿奧臨花園、京師園都可,3、什麼時間上車比較合适,如果各個條件都具備,建議盡早上車,星球内會員如果不是職業買家,就是職業炒房的,很難把握市場周期,北京的市場說熱可能是一周的時間就會發生變化

如果量大到把小區的筍盤全部清空,自然會推動價格,如果沒有準備上不了車,隻能等下一輪,如果是改善自住,這些闆塊本身沒什麼問題,比較穩健,過早買入,即使短期内不漲,行情來了一樣會往上漲,這時就不用去感受緊張的搶房氛圍了;建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利

---

Q:提問:京總您好！我是海澱戶口，但是海澱已無房。我們夫妻有兩套房，一套棗園小區的一居，200左右，一套房山長陽的國譽府，760左右，拜讀了您的文章很受啟發，準備把這兩套都賣了，再貸款200以内，總預算1100左右

準備在海澱或者西城買個能落戶兼顧學區的房子，孩子27年上學，然後将來好流通，追求保值。1.方案一，在海澱萬壽路學區買個占坑房，一居或者小兩居，比如永定路西裡，預算600以内，剩下的錢再在北京其他區域買一套，一次性把兩張房票都用了，将來孩子上學後用這兩套租金換租，在學校附近租房。

2.方案二，直接二換一，在萬壽路買個好點小區的兩居，目前看的是萬壽路甲15号五區，或者是永定翠庭，買了之後将來如果能上五一或者翠微小學，就直接自住，如果不行就用海澱學籍，換租。

3.請問您覺得哪個方案好？或者在海澱或者西城有哪些區域哪些小區可以推薦？之前看您推薦過廣外，請問廣外和萬壽路怎麼對比？4.看您的文章，買學區房建議是占坑就行，否則溢價太高。但是您的文章也不推薦一居室，如果要買學區占坑房，可以考慮一居嗎？5.請您評價下新宮闆塊，天悅一号這個小區怎麼樣？非常感謝

A:回答:您好,感謝信任!1、西海非溢價很高的學區老舊房,具備一定的保值功能,風險較高的為西海名校居住屬性很差且學區溢價很高的盤,這部分盤原本的價值隻有10萬,但附上學區價值就變成了12萬,多出的2萬就是溢價,而現在政策對學區房一直削弱,

如果買了高溢價學區房,政策持續給予支持會持續上漲,如果政策消失會失去價值,回歸原本的價位,萬壽路甲15号和永定翠庭前者居住體驗更好,萬壽路甲15号屬于機關大院,19年整個小區翻新改造過,整個小區管理很好,人文素質高;萬壽路和廣外相比,廣外有麗澤的輻射,還有闆塊紅利未兌現;且價格相對較低,學區溢價也不高;

2、距離孩子上學還有5年時間,完全可以等到入學前一年決策學校問題,這五年的時間有很多不确定性問題;一是你們自身的,二是當地政策類的;西海的學區邏輯不同,西城是拼家庭背景,海澱是拼孩子和父母,

這五年的時間可能會因為你們和西海的家長交流改變學校的想法,如等到上學時再換房會增加交易成本,其次隻要是學區房就存在一定的溢價,隻是溢價高低不同,投資最好的方法是回避學區房,到價值地段淘到筍盤吃闆塊紅利,等孩子上學需要房子時,再以最低總價獲取入學名額即可,這樣是風險相對較小,收益相對穩健的方案.

3、兩居室是北京成交的主力戶型,市場上的大部分購買力也集中在2居室;好地段好樓盤的兩居室的流通性比三居室和一居室更好一些,但不影響一居室和三居室的漲幅和下跌,投資房産是投資者對市場判斷對錯的結果,和戶型無關.

4、南三環新宮這個闆塊沒有任何投資價值;豐台本地缺乏政府主導的産業支撐和有效規劃;也是處于地理位置的原因,鐵路加高速把豐台切割的很嚴重,沒有完整的土地可開發,回看精華欄文章86#豐台跑赢大盤選籌導圖;普通人接觸到的一切新聞,都是被控制的,很多地産V,隻會解讀新聞;天悅一号賣九萬,并且是個做棚改的開發商,這樣的地段這樣的盤這樣的價格預期很低,建議閱讀精華欄文章81#北京房産投資核心邏輯和原理;祝一切順利!

---

Q:提問:京總好！特别認可您之前提的選籌提到的核心區域優質資産概念，目前在置換過程中，以下幾個樓盤和區域如果取舍想向您請教。

我目前自己的房子已售，12月過戶，計劃明年3-6月過戶新置換的房子，主要需求是2000年後商品房社區，品質好能保值增值的，學區不是重要考慮因素。區域主要看海澱西三環内到北三環附近樓盤，預算1500左右。經過前期比對，主要有以下幾個小區備選。

1冠城南北園，朝北3居，報價1500-1600，環境好小區品質高，但位置感覺有點遠;2新起點嘉園，北向或東向，1600左右，戶型有些缺點勉強能接受，萬柳區域感覺增值空間大，但新起點就是個入門盤，而且去年漲的很多了，不知道是不是有點透支漲幅。3人濟山莊一期，戶型幾個都有，位置佳，但品質略差，不知道保值功能如何。4其他幾個小區國興家園、西釣魚台、舒至嘉園（不朝地鐵側）、韋伯豪家園備選，暫時沒有特别合适的戶型出，這裡您看有沒有不建議的。

以上是目前情況，想請教下現有預算情況如何選擇，目前提到的幾個盤您從居住品質和保值增值看如何建議，盼複，感謝感謝！

A:回答:您好，感謝信任！北京的房地産市場邏輯是點狀邏輯非環線，點狀邏輯的标志是高新産業聚集，高新崗位充足，商圈配套成熟面貌新，這種優質區域内居住體驗比較好的盤會被産業輻射的高購買力人群把房價一次次推高。東南西北都有一些龍頭闆塊;1500-1600的預算應該關注龍頭區域内的霸盤，這種房子才能稱為核心資産，無論是跑通脹還是保值升值性都在市場上處于領跑的行情，冠城南北園品質并不好，馬甸隻能算的上市中心，比着配套好的區域還是差了點

新起點嘉園是商住混合，近幾年房價猛漲是因為有一年劃了三小學區，溢價是比較高的，準确講新起點這個小區不屬于萬柳，屬于蘇州橋，如果這個盤取消學區，價格會一落千丈，海澱的心髒是中關村一帶，往南往西的區域行情和北側的有很大差距，國興家園這幾個盤韋伯豪的盤還可，如果你沒有學區需要不建議到西海内配置，可以往朝陽的望京朝青一帶看看，這個預算可以拿一套居住體驗很好的品質商品房，漲幅也相對穩健一些。

你看的盤都還可，能跟着大盤跑，但不是最優的效率，房子真正的價值是所占有的區域資源,資源稀缺，商圈優質,而商圈内80%-90%的樓盤很拉垮,隻有幾個樓盤的品質還可，那麼這幾個樓盤就會成為這個區域人人都追捧的樓盤，從而一次次将房價推高;如果地段内沒有新的住宅供應,那麼這類住宅産品的天花闆會比較高;這個是微觀市場邏輯,按照精華欄文章邏輯選房包賺;您選的這些盤隻有韋伯豪具備這種屬性，祝一切順利！

---

Q:提問:京總，你好，現在有個特别急的買房事情咨詢一下，工作在朝陽，考慮孩子明年上小學，我家外地有貸款記錄，在北京就隻能按照二套買房了，有現金600多，近2個月各種請假看房，綜合考慮性價比有兩個選擇，這兩個地點都是800多w的：一個是望京的利澤西園建築面積106平，屬于老房子了，小學初中對口的是望京陳經倫分校；還有一個就是東壩的奧林匹克花園建築面積125平，對口的小學是北師附小奧林匹克花園實驗小學，中學以前對口的是八十管莊分校常青藤校區，今年的政策從9月份開始要更名為北京中學第三分校；

這兩套房都在我們的總預算内，首先我們主要考慮兩個孩子上學問題，其次考慮未來房子的保值增值空間：1、望京是由于阿裡總部在附近，不知道還有沒有增值保值空間，也不知道望京是不是有溢價，是不是房價會下降；2、東壩小學不如望京陳經綸，居住要比望京這老房子要強很多，我也看過你分析過東壩奧園和常青藤的房子，而且聽中介說萬達和地鐵都是明後年開，也不知道還有沒有增值空間。希望京總給指點迷津，在此特别感謝

A:回答:您好;東壩和望京屬于不同性質的區域,望京屬于北京産住結合發展比較成熟的區域;房價的天花闆比較高,這種龍頭區域不存在存在溢價的現象,東壩到目前還在賣概念,準确說東壩屬于城鄉結合部,從投資維度,買城鄉結合部的邏輯主要是買被低估的區域,價格比較便宜還存在套利的空間,因為核心區一直在發展，呈現的結果就是房價逐步上漲，老破小的價格基本上接近次新，品質樓盤更是脫離剛需承受範圍，而城鄉結合部的價格隻有核心區的一半，就會有一部分人群不願意在主城區上車，把方向鎖定稍遠一些的城鄉區域

用犧牲距離換取品質這樣的方法買第一套房，城鄉結合部一般最好的進場時間是規劃剛出爐,有大批一線開發商進駐的時候，這是值得進場的一個風向标,如果這種區域由于政策宣傳利好，加上開發商炒作拉動，短期就會存在暴漲的可能性，這種位置的房子表面看的是價格，而最終看的還是價值;城鄉結合部的拐點是不斷在變化的，買點并不是一直存在;東壩有價值但溢價已經很嚴重了,已經過了最好的進場時間,現在賣的并不便宜,買的價高就意味着未來漲幅的空間比較小;

其次再說學校也不如望京,學校好不好主要看生源,往深了說是看家長,從區域的人群結構,東壩和望京也是有很大區别,東壩中路以東基本全是保障住房小産權房 回遷房和各種福利房.未來會增加區域密度,人口結構複雜,整個區域的成長性會受限制.買房無非就是選地段、樓盤和房源，這三個指标最重要的是地段和樓盤，地段決定未來的天花闆有多高，樓盤決定着成長空間有多大，這2個指标隻要優質,即便是你選的房源稍差也不會影響未來的升值性.

好地段的特征是;高新産業聚集 稀缺性配套 好的品質.品質看的是兩個方面，一個是樓盤品質，一個是區域品質。樓盤品質看的是居住體驗和物業，區域品質看的是整個區域的自身環境和人文環境。有的樓盤品質很高，但是地段一般，缺乏購買力支撐.有的地段不錯，但是商圈環境很差,就像潘家園在三環内，距離國貿近在咫尺，但整個區域的房子常年跑輸大盤

漲幅還沒有五環外的高，核心原因就是這個區域的人群結構,這樣的區域即便是在核心地段也難跑赢大盤.雖然奧林匹克花園的居住體驗優于利澤西園;但是從區域的産業結構,人群、東壩不如望京,望京的價值不至于阿裡,産住結合是城市發展的一個新方向,現在的亦莊也是在向着望京的方向發展,這個是趨勢,建議優先望京;建議認真閱讀精華欄的文章81#北京房産投資核心邏輯和原理;祝一切順利!

---

以上問答來自公衆号|京房會關注公衆号|京房會加入“知識星球”可進行提問,有問必答

重要内容隻在知識星球發布

---

公衆号知識星球内部文章

每周更新一篇

宏觀類（部分文章）

01#北京樓市的十年主流預判（2022-2032）

08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策

03#北京樓市價值正在沙化

04#未來五年絕命大換倉，賣空雜盤，隻留霸盤

05#因為保障房充足，所以商品房B漲

07#不懂杠杆，就無法進階

41#淺談房地産泡沫

微觀類（部分文章）

11#北京七個行政區邊緣的房價預警研判

12#避坑寶典：北京17大貶值區域導圖

13#學區寶典：東西海學區房選籌導圖

14#置換寶典：一次吃飽10年，拒絕多動症

15#望京139個盤，穩健增長的隻有39個

實操類（部分文章）

81#北京房産投資核心邏輯和原理

82#北京首付300-400穩健的78個剛需盤分析

83#通州跑赢大盤選籌導圖

84#大興跑赢大盤選籌導圖

84#北京持币200W以下的投資術

86#豐台跑赢大盤選籌導圖

持續更新中

,

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!

查看全部