民法典有關說法?在存量房買賣時，如果該房屋已經抵押給銀行，出賣人尚未還完貸款，在出賣時都需要提前清償貸款消滅抵押權後方能辦理不動産轉移登記，這是每一位參與過類似交易的人都知道的“真理”，而随着《民法典》出台，其第406條修改了這一規則，出賣已經抵押的房屋無須提前清償貸款啦，我來為大家科普一下關于民法典有關說法?下面希望有你要的答案，我們一起來看看吧!

民法典有關說法

在存量房買賣時，如果該房屋已經抵押給銀行，出賣人尚未還完貸款，在出賣時都需要提前清償貸款消滅抵押權後方能辦理不動産轉移登記，這是每一位參與過類似交易的人都知道的“真理”，而随着《民法典》出台，其第406條修改了這一規則，出賣已經抵押的房屋無須提前清償貸款啦！

抵押财産處分規則變遷

（一）“須經債權人同意”階段。1988年1月《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若幹問題的意見(試行)》第115條規定：“抵押物如由抵押人自己占有并負責保管，在抵押期間，非經債權人同意，抵押人将同一抵押物轉讓他人，或者就抵押物價值已設置抵押部分再作抵押的，其行為無效。”

按照當時的規定，抵押物的轉讓必須經過債權人同意，否則抵押物的轉讓行為無效，該無效實際上是指抵押給銀行的房屋之買賣，合同會被認定為無效。

（二）“隻須通知抵押權人”階段。1995年生效的《擔保法》對于抵押人轉讓已登記的抵押物行為同樣延續1988年的限制态度，不過略有改變。第49條規定的“應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況”，不是要求取得債權人（抵押權人）的同意，而隻需通知即可。不過該條規定同時要求，抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

2000年《最高人民法院關于适用〈中華人民共和國擔保法〉若幹問題的解釋》作為司法解釋不可能對立法有根本改變，不過所确立的規定中新增加了買受人的“滌除權”，也就是代替出賣人清償債務讓房屋上的抵押權消滅。盡管出賣房屋無須抵押權人同意，但如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權：取得抵押物所有權的受讓人，可以代替債務人清償其全部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務後可以向抵押人追償。

（三）回歸“須經債權人同意”階段。2007年《物權法》第191條重新規定抵押人轉讓抵押物必須經抵押權人同意，“但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外”。正是根據《物權法》的規定，存量房買賣中，出賣人需要提前清償。實踐中，有些房地産中介或金融擔保公司開展的業務之一便是借錢為賣方清貸先消滅抵押權，才能過戶。當然，中介或其他機構所提供融資服務肯定是有償的。

《民法典》新規及其理解

《民法典》第406條規定：“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押财産。當事人另有約定的，按照其約定。抵押财産轉讓的，抵押權不受影響。

抵押人轉讓抵押财産的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押财産轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人将轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。”

（一）《民法典》新規三大進步。依《民法典》第406條的規定，對于抵押物的處分進入了“自由轉讓，抵押權不受影響”階段，相對于《物權法》191條具有合理性。

首先，未經抵押權人同意而轉讓抵押物的合同為有效合同。《民法典》第406條規定抵押人轉讓抵押财産無需抵押權人同意，所以轉讓合同的效力與抵押權人是否同意無關。即使“當事人另有約定的，按照其約定”，合同效力也不受影響。換言之，存量房買賣合同的效力不受抵押權人（多為銀行類債權人）是否同意的影響。

其次，抵押人未經抵押權人同意而轉讓抵押物，屬于有權處分。由于出賣人本身就是存量房的所有權人，且抵押權的設立不轉移所有權，缺少抵押權人同意，轉讓行為仍然屬于有權處分。

再次，未提前清貸，存量房買賣合同中的房屋所有權照樣可以辦理轉移登記，不動産登記機關不再以存量房上負擔抵押權而拒絕辦理轉移登記手續。

（二）《民法典》新規的注意事項。首先，除“當事人另有約定的”，抵押人可以轉讓抵押财産。無論抵押物流轉何處，抵押權一直存在，抵押權人的權利并未減損。以存量房交易為例，買受人盡管已經通過不動産轉移登記獲得了房屋所有權，但由于房屋上的抵押權并未消滅，享有抵押權的銀行如果發現房屋出賣人未能按期清償借款，仍然可以對該房屋行使抵押權，銀行作為抵押權人可以與抵押人（存量房的出賣人）協議以抵押财産折價或者以拍賣、變賣該抵押财産所得的價款優先受償，該房屋被賣用于償還出賣人的債務，其可以向出賣人要求賠償。

其次，“抵押權人能夠證明抵押财産轉讓可能損害抵押權”時可以要求抵押人提前清償或者提存。相比以前的規則，并不再一律要求提前清償，享有抵押權的銀行必須“能夠證明抵押财産轉讓可能損害抵押權”。

再次，盡管法律沒有明确，但在解釋上應當認為應當承認抵押物取得者（買受人）的滌除權，也就是取得抵押物所有權的受讓人，可以代替債務人清償其全部債務，使抵押權消滅，受讓人清償債務後可以向抵押人追償。

《民法典》第406條新規增強了抵押物的流通性，利于其擔保功能的發揮，也符合物權的追及效力要求，更有效地促進社會經濟資金融通。不過從法律風險看，與出賣人協議價款提前清償銀行貸款對于抵押物取得者風險最小，如果出賣人不同意提前清貸，存量房買受人也可以讓其另行提供擔保，以免出現抵押權人因出賣人借款合同的違約而殃及買受人剛剛取得的房屋。

作者系天津師範大學法學院教授、天津市法學會民法學分會秘書長

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