最近，廣州、蘇州、無錫等十多個城市都已經開始推行二手房“帶押過戶”的模式，“帶押過戶”可以大幅縮短交易時間，降低交易成本，提升交易效率和便利度，有利于激發二手房市場交易活力。

目前，南京在前期試點的基礎上已經全面推行二手房“帶押過戶”模式，全市已完成158套房屋“帶押過戶”登記工作，交易價值超5億。

那麼對于想要交易二手房的市民來說，二手房“帶押過戶”新模式具體是怎麼操作呢？今天南京電台《家有好房》的節目中邀請到兩位嘉賓：南京市不動産登記中心業務運行科雷飛科長、建設銀行南京分行住房金融業務部黎興亞經理，給廣大市民朋友們科普“帶押過戶”的新模式。

“帶押過戶”怎麼辦？

陳竹君

請雷飛科長先給大家科普一下什麼是“帶押過戶”？

雷飛

在《民法典》實施以前，在二手房交易中如果賣房人原本房子進行了抵押，那就必須得先還清貸款，把抵押解除之後才能夠配合辦理過戶手續。那麼現在“帶押過戶”的新模式，就是說房子可以在抵押沒有解除的情況下，辦理轉移登記，過戶到新的産權人名下。

陳竹君

那麼在“帶押過戶”的新模式下，我們二手房交易在哪裡進行？具體的流程和購房者需要準備的材料有哪些呢？能不能以購房者的第一視角給我們講一講，買賣二手房具體要經過哪些手續。

雷飛

為了讓廣大市民便于理解我們新的模式有什麼樣的改進，我先來給大家介紹原來的“老模式”：如果這個房屋存在抵押的情況下，賣方想要辦理過戶手續，就先要去籌措資金，先把銀行貸款還清、解除抵押。與此同時可以簽訂購房合同，買方也可以辦理貸款的審批相關流程。等到抵押解除之後，買賣雙方和新的貸款銀行再到不動産登記部門來辦理相應的房屋轉移登記和抵押設立的登記手續。等手續完成之後，銀行才會放款，買賣雙方才能拿到錢。那麼“帶押過戶”的新模式中，賣方可以先不将貸款還清，房子不需要解押，賣方就可以跟買方、原本的抵押銀行、新的抵押銀行一起來辦理房屋的轉移登記、原抵押權的變更登記和新購房貸款抵押權的設立登記，将三筆業務合并，一窗受理、同步辦理。“帶押過戶”的新模式一般來說有兩種場景是我們群衆使用比較多的：

第一種是房子原本有抵押，買方不需要辦理貸款的情況。隻要原先的貸款銀行同意和賣方一起辦理，那在簽訂購房合同以後，隻要銀行與買方簽訂新的抵押合同，那就可以到不動産登記中心來申請“二合一”的辦理模式，即房屋的轉移登記與抵押權變更登記同步辦理，實現最簡潔的“帶押過戶”。因為原來的抵押沒有注銷，因此對原抵押權人的利益也更有保障。

第二種場景是更多群衆比較關心的，即房屋本身有抵押，買房也需要貸款的情況。針對這種情況我們提供的是“三合一”的服務模式。在辦理帶抵押過戶的同時，我們可以給買方和新的貸款銀行辦理抵押權設立的登記，相當于房屋的過戶、房屋原本抵押權變更登記以及新的抵押權設立登記這三項進行了“三合一”，在同一個窗口同步辦理。

目前市本級的房屋，在市本級的6個不動産登記大廳，都是可以辦理“帶押過戶”的。

“帶押過戶”有什麼好處？

陳竹君

那麼二手房“帶押過戶”的新模式對于二手房市場會産生哪些影響呢？這種新模式有哪些優點呢？

雷飛

首先交易流程更便捷，辦理的時間是大大縮短的。之前從簽合同、還款審批、解除抵押，再到辦理完轉移登記、抵押登記，再到最後的解押放款，整個流程比較長，如果賣方還要想辦法籌措資金、申請解押，整個交易全流程時間可能會超過一個月以上。現在隻要買方、賣方和銀行能夠達成一緻意見，到不動産登記部門來辦理，我們一窗受理、集成服務，如果符合條件沒有特殊情況，基本能做到當天辦結，時間成本是降低了。

其次，也有利于群衆降低二手房交易的資金成本。以前交易需要籌措解押資金，可能還涉及到一部分的利息等等。

另外，三筆業務同時辦理，如果都是在同一家金融機構，那麼所涉及的共性材料比如身份證明等，都隻要提交一套即可，免去了反複提交材料的麻煩。

最後，因為這種新模式對二手房交易中的時間成本、資金成本都是重大的利好，也能夠方便群衆的改善性住房需求，因此客觀上對于我們二手房市場交易的活躍度都是有所幫助，更加有利于市場的良性健康發展。

根據我們的初步統計，全市已完成158套房屋“帶押過戶”登記工作，交易價值超5億。很多金融機構對于我們的政策也積極響應，目前我們了解到南京很多銀行也都在推進相關業務。

新模式中銀行能提供哪些服務？

陳竹君

我們了解到，中國建設銀行已經形成“房屋含抵押過戶--辦理購房抵押登記”全流程閉環模式，實現無縫銜接。請給我們介紹一下銀行方面進行了哪些工作呢？

黎興亞

建設銀行南京分行積極參與南京市深化落實“帶押過戶”有關要求，在現有二手房交易、貸款申請、發放還款等流程上做出了進一步優化調整，提出了“轉押貸”金融服務，也是南京市首家全面試點“帶押過戶”業務的銀行。

目前，在不動産登記中心及其他有關部門的指導下，建行“轉押貸”金融服務重新整合了現有業務流程，将原住房貸款解押、二手房貸款申請和房屋交易資金監管業務流程“三合一”。在二手房貸款資金發放至銀行監管賬戶後，通過監管賬戶直接償還原貸款，實現了先交易再貸款後解押的業務流程。

建設銀行南京分行支持售房人在建行有房款餘額的客戶辦理“轉押貸”，建行南京地區可實現跨支行辦理 “帶押過戶”。

目前，建設銀行南京分行下轄區的12家區域性分、支行個貸中心包括江北、六合、浦口、高淳、溧水等支行個貸中心，已經全面支持辦理“轉押貸”服務。符合貸款申請條件的二手房交易客戶皆可以前往就近區域的任一家建行個貸中心咨詢辦理。

對比傳統模式，建行“轉押貸”服務新流程中，原售房人籌資還貸、解押的手續，在購房人貸款發放後由銀行内部直接流轉辦理，直接實現不見面結清解押，其涉及的房屋交易金在銀行監管賬戶中劃轉，實現業務流程無縫銜接和交易資金閉環，進一步簡化了二手房貸款辦理流程，提升了房屋交易效率，也保障了房屋交易資金安全性。

二手房交易資金風險如何防範？

陳竹君

剛剛我們也提到了“資金安全”的問題，請黎經理講講在二手房交易的過程中，可能會遇到哪些“資金風險”，我們應該如何防範。

黎興亞

在二手房交易過程中，可能會遇到“資金風險”主要來自售房人或購房人，主要涉及到買賣雙方是否依據房屋交易合同約定，進行資金劃轉和房産過戶，是否按約定支付首付款或定金。

從買方角度來看，售房人想使用房屋首付款進行解押的，存在售房人挪用首付資金使房屋解押失敗的；交易房屋存在多筆貸款設押而無法完成解押過戶的；可能因司法查處問題等特殊原因，導緻交易資金強制劃扣的，都可能産生首付款無法追回、交易失敗的風險，最終造成極大的經濟損失。

從賣方角度來看，售房人若在籌資結清原有貸款後，購房人拒絕履行下步約定而放棄購房，則售房人要承擔籌資還款帶來的巨大資金成本和違約風險。對于購房人要求先過戶再申請貸款的，若購房人因房屋已經過戶完成而拒絕履約，售房人已失去了房産所有權，可能産生無法收回尾款的風險。

針對以上可能存在的風險，建議盡量使用政府有關部門或銀行開設的資金監管賬戶作為交易賬戶，防止交易資金挪用和其他債務劃扣等情況産生，保障交易資金安全。例如建行“轉押貸”業務流程下，交易流程和交易資金監管的閉環就是為防範資金風險。同時，房屋交易要選擇正規有牌照的中介機構、擔保公司進行交易，防止不法分子假冒銀行、業主以騙取房屋首付款，避免産生經濟損失。

不動産登記改革正在提速

陳竹君

南京的不動産登記改革一直是走在前列的，二手房“帶押過戶”新模式也是其中的重要一環，那麼在不動産登記改革的工作中，我們還取得了哪些成果？也請雷飛科長給我們介紹一下。

雷飛

自從2016年6月28日實行不動産統一登記制度以來，進行了很多改革。例如在全國率先提出一窗受理、集成服務的新工作模式，将原來涉及到房産交易、稅收、不動産登記等多項手續進行了集成。由一個工作人員代表三家單位，在一個窗口為群衆提供服務。其次，我們還率先提出了一鍵繳費，後台清分的模式。群衆一次性可以把稅費、登記費、房屋維修基金等多項費用一次性繳納，再由我們來進行後台分賬。把便利留給群衆，把後台的工作交給我們各個部門來銜接處理。第三，我們還與各個金融機構加強合作，全面推廣抵押登記不見面服務。當事人在銀行申請貸款得到銀行同意之後，在銀行就可以提出登記申請。我們也全面啟用不動産登記電子證照，銀行也不需要到我們登記部門來領證，隻要登記完成，同步就會将電子不動産權證書、證明推送給相應機構和當事人。

我們的改革還在不斷提速，從最開始的10個工作日壓縮到現在我們有12類業務可以當場辦結，其他一般性業務也基本壓縮到了3個工作日以内。

針對大家經常遇到的問題，我們的微信公衆号“南京不動産”上的“不動産證輕松辦”欄目目前已經發布了20期文章，方便大家了解我們的業務。例如不動産繼承登記如何辦理、婚姻狀态下如何“加減名”等等，大家都可以去我們的公衆号上了解應該怎麼辦。

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