最近北京房價相對比較平穩，但部分地區隐約有上漲之勢，很多朋友特别是剛需買房者開始蠢蠢欲動。因為很多人置業後，可能在不久的将來還面臨置換學區房等操作，那麼房子買在哪裡不貶值、甚至能升值就成了大家格外關心的問題。我從某購房網站上搜集了過去五年北京主要區域房價的變化趨勢，今天先介紹老大哥西城區，希望為大家看房買房能起到參考作用。

一、 北京市整體情況

北京市平均房價在2017年12月為57768元/平米，而到2022年4月漲至59076元/平米，漲幅約2.3%。由于這個平均數據包括了新房、二手房以及郊區住房，可能和大家的感官有差異，但能一定程度上反映趨勢。從下圖可以看到，近幾年房價并不是均勻上漲的，而是兜轉起伏，螺旋上升，在2018年達到相對高點。那麼各片區的情況具體如何，哪些區域能超過平均增幅呢？

二、 西城區整體價格

西城區可謂是房價“老大哥”，在全國範圍内長期領跑，說它寸土寸金毫不為過。下圖是西城主要片區二手房的每平米均價，大家感受一下這敦實的價格，分分鐘想讓人重新投胎。

某購房app上顯示的西城區二手房價格

從2017年底至2022年4月，西城區住房均價由111748元/平米漲至 120083/平米，漲幅達7.5%，是北京全城平均漲幅的3倍多，可見西城作為北京核心區域，住宅的保值增值屬性還是遠超平均水平的。

三、西城區各版塊的情況

接下來咱們分析西城内部的各個闆塊。在某購房app上，西城區大緻包括二十個左右的闆塊，遠近馳名的有金融街闆塊、德勝闆塊、月壇闆塊等，也有稍微“低調”一些的白紙坊闆塊、馬連道闆塊等，不同闆塊受地理位置、學區政策等影響，價格差異很大。我整理了18個主要闆塊近5年的價格變化情況，下面從絕對價格、近五年漲幅兩個維度作彙總展示。

（一） 各版塊絕對價格

數據來源為某購房網站顯示的2022年4月底住房售價

西城區所有闆塊住房在2022年4月底的均價都超過了10萬元/平米，金融街、西單附近的均價更是超過了17萬/平米，即使買個60平的小屋，總價已超千萬，不愧是核心地帶。

（二）各闆塊近五年上漲幅度

相比較絕對價格，大家可能同樣關心各主要闆塊近幾年的漲幅，這裡直接把漲幅按從高到低順序排列出來。可以看出，新街口、長椿街、月壇、馬連道等區域的住房售價雖然處于中等水平，但漲勢兇猛，五年來漲幅超過30%，一定程度上反映了西城區内各版塊價格均衡化的趨勢。特别是在西城區多校劃片等政策出台後，個人認為區域内房價均衡化格局将進一步顯現。

數據來源為某購房網站顯示的住房售價

另外，經過分析西城各版塊每年的價格變化，發現2017-2020年價格變化較慢，2021年大幅上漲，2022年年初延續穩中有升态勢。

個人認為，短期來看，房價變化、特别是大城市核心區域房價變化具有一定周期性，目前可能仍然處在企穩回升的小周期内；中長期來看，像西城區這樣的核心地帶，即使學區政策近期有變化，依然改變不了這裡優越的區位和優秀的教育醫療資源，相比其他區域來說，持有這裡的房産還是比較穩妥的。

我還将陸續更新其他區内主要區域的房價變化情況，也會就各區域和主要片區的房價增長情況作彙總對比。大家還想看哪些内容呢，歡迎評論留言。

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