購房者将會逐步出手

青島鍊家地産總經理蒿玉峰

上半年，青島的二手住宅市場逐漸過渡到買方市場，特别是二季度起二手住宅成交價格出現松動，購房者對于房價進一步下調的預期不斷加強，觀望程度進一步升級，從而導緻了二手房成交難度明顯加大。

進入下半年以來，雖然目前市場成交量尚沒有沒有回溫，但從近期的市場情況來看，未來一段時間市場或産生新的變化：呼和浩特、濟南等地取消限購，部分地區信貸出現放松信号，全國低迷的氛圍有望打破；市場成交量雖無明顯提升，但價格下降動力減弱；購房者心理預期變化，購房積極性有所提高。綜合來看，短期内市場會保持量價平穩，不再進一步下滑，而第四季度後，随着客源量上升，市場或将出現回暖。

需求觀望，成交難度明顯上升，業主讓利意願加大是近期房價下降的主要原因。但近期房價下降在造成需求推遲入市的同時，也使業主入市積極性受到打擊，當前業主方面分化現象加劇，不急于賣房的業主讓利意願開始降低，取消挂牌或由售轉租的情況明顯增多。而讓利意願較高的急售業主所占比例較低，随着這部分降價幅度較大的房源逐漸被市場消耗，未來二手房價格進一步下降的動力或将明顯減弱。

如果市場長期處于穩定低位，大多數購房者尤其是剛需購房者的觀望情緒将得到釋放。目前的房價降幅已達到了部分剛需購房者的心理預期，而從當前的市場形勢來看，未來房價進一步大幅松動的可能性很小，因此購房者将會逐步出手。從青島鍊家市場研究部數據統計來看，自6月下旬起，日均新增客源量出現較為明顯的上升，7月近兩周客源量環比上升2.71%，帶看量環比上升12.42%，購房者入市意願已經有所上升。

限購取消量漲價穩

太平洋去山東區域總經理林憲周

截止到現在，青島市出台限購政策已經三年半的時間了，在限購政策作用下，剛需成為市場主力，高端物業以及旅遊地産則發展緩慢，特别是市南崂山為主的高端物業，這幾年的成交都一直徘徊在低谷中。

從青島二手房市場看，目前，市場存量已經創曆史新高，下半年，如果限購政策能夠解除，三年多來被壓抑的需求會得到市場，而且會帶動中高端物業的交易。而從現在情況看，限購政策解除的可能性比較大，我個人認為可能會在今年的第四季度取消這一政策。

限購政策取消後，市場會發生什麼樣的變化？我個人認為不會帶來成交的暴漲，但是會為市場帶來人氣。一是因為去年3月份的市場火爆可以看出，需求還是存在；二是因為目前市場存量比較大，價格上漲空間也比較有限，而且受經濟、人口等各種因素制約，因此，限購取消後的最可能出現的市場情況是交易量上升，價格則保持平穩向前。

平穩上升 變化不明顯

青島惠百家房地産經紀有限公司董事長兼總經理董曉峰

從目前來看，經過5、6月份的成交低谷後，市場已經開始有所松動，現在二手房已經進入低谷中平穩前行的階段，下一步要麼上揚，要麼繼續下降，但從當前形勢看，下降的可能性不大。因此，下半年，個人感覺二手房市場會平穩上升，但變化不會特别明顯。

平穩上升的原因，一方面，限購政策的逐漸放開，不僅給原本沒有購房資格的人提供了條件，更重要的是釋放出一些對房地産市場而言非常積極的信号，從而給購房者心理産生一定影響，這會在一定程度上降低購房者的觀望情緒。除了政策外，在貸款方面，政府也發出了非常明确的信息，無論是首付還是利率，都是一種支持和引導的态度，這在某種意義上也會影響購房者的購買預期，促使他們加快出手購房的步伐。另外，從目前市場實際情況看，購房者的觀望心理已經發生了變化，由之前的不看房到現在的開始看房，雖然依然在僵持，但根據以往的經驗，随着市場繼續平穩前行，最終讓步的肯定是購房者，畢竟購房者有購買的需求，而對二手房房東而言，目前價格已經到了最低，除非資金緊張、急需用錢，否則他們不會再降價。

而變化不會特别明顯的原因則是同當前經濟大環境相關，一方面，企業利潤并沒有上升，另一方面，信貸政策并沒有大規模放開，因此，受購房者經濟收入、購房能力等各種因素影響，下半年市場變化不會特别明顯。

供需決定一切

21世紀不動産青島區域分布總經理時秋雲

近期，被大家談論的比較多的應該是濟南的限購取消，相比于沈陽，這是一個真正的破冰之舉。對此，大家的共識是限購取消在短期内不會有太大的促進作用，整個鍊條的一系列的反應需要時間。如果相應的信貸金融政策等政策沒有最終跟進，更像隻打雷不下雨。

我個人認為，二手房市場發展曆經調控，這也是國家在房地産市場摸索求證的過程，房産經紀公司在期間優勝劣汰，在洗禮中成長；購房者心态逐漸理性；房地産投機市場逐漸走向曲終人散的境地；關于抑制房地産價格過快增長的宏觀調控目标已階段性達到預計效果。

對于房價漲，我覺得應該客觀的評價與看待，最基本一點，房産本身就有增值保值的功能，在關系民生的各項指标都在增長的前提下，合理的漲幅是正常的，況且其他一些客觀存在的根本性。

市場會反彈

上半年，青島二手房市場成交連續下降，目前的房價屬于貼近市場的真實價位。下半年市場肯定要反彈，預計時間大約在第四季度左右。

一方面，經曆了半年之久的觀望，購房者已經逐漸适應了當前的市場，下半年有需求的購房者大都會出手買房。這與以往每次政策調控後市場恢複需要一段時間一樣，市場觀望一段時間後，購房者的購房信心也會逐漸恢複；另一方面，下半年限購政策取消的可能性比較大，特别是濟南目前已經傳出的取消限購的政策，會促進青島加快這一政策出台的步伐。

特别是限購政策的取消，對市場的刺激效果會比較明顯。前段時間呼和浩特限購政策取消的消息出來後，無論看房還是成交都有所上調，盡管後來這一政策不了了之，但是由此可見市場需求還是大量存在的。目前，濟南已經明确出台取消限購政策，估計青島也将會逐漸取消限購。限購政策取消後，大量被壓抑的市場需求會逐漸釋放出來，屆時市場肯定要發生反彈。

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