在哪兒，買房都是剛需！

在新加坡也是如此

甭管你是PR，新移民

還是常駐在新加坡的外國人

都要面對買房需求

那麼，問題來了

第一套房應該買什麼類型呢？

新加坡住宅主要類型

組屋

私人公寓

共管公寓

别墅

當然了，買房還涉及身份問題

不是所有人，所有類型的房産

都能随便買

詳情戳這裡：中國人在新加坡能買哪些房産？哪種值得買？

咱們刨除這個問題

單單就說第一套房應該買什麼

很多人都會回答

組屋，尤其是BTO！

這麼回答的人表示

因為組屋最實惠了

尤其是BTO簡直性價比高出天際

那麼事實真的如此嗎？

今天，我們就來聊聊這個話題

關于買房的認知

買房這事兒靠知識還不行

想要旗開得勝要靠認知！

什麼是認知？

某牛人說得好：

辦理購房手續，這是知識；

踩準節點，果斷入手，這是認知；

購買美股，如何開戶，這是知識；

看好騰訊股票，長期持有，這是認知；

區塊鍊知識，比特币原理，這是知識；

五年前買入比特币，這是認知。

知識可以輕易獲得

認知需要靠悟性和積累

但決定人的命運走向的

往往是後者

看看下面這段買房故事

讓我們深深感到

知識易得，認知難求

“2011年底，那會我剛結婚，房産是我的興趣和工作，我也很樂得去專研。

幾千塊新币行業大佬開的幾天課程，我眼睛都不眨的付款去學。我瘋狂的吸收知識和總結，各種貸款和政策漏洞去幫客戶，自以為懂得不少了。

現在看來，那時知識是有了，覺悟和認知還不夠。

那時我是新公民身份，我老公是外國人身份在等PR。像絕大多數人一樣，我們一緻認為第一套得是組屋，而且最好是BTO（新組屋）。組屋這個新加坡政府最大的福利不拿對不起自己啊。

于是乎傻傻的等了幾個月，那時轉售組屋一直不停的漲，不巧的是那時BTO Balance flat（建好的新組屋剩餘現房）提前出來了，由于身份還沒下來就放棄了。由于這樣一耽誤，而後買的轉售組屋價格已經接近近年來高點了。由于買組屋的執念，我硬是拖到BTO沒希望了才買了一間又漲了不少的組屋。

轉售組屋有一個5年住房緊箍咒，5年内包括家庭所有成員不能買别的房産,（BTO有些要等8年）期間買公寓這些都不行。除了它有一個漏洞但也隻适用于自己家開公司做生意的人，我自己不适用。

2011年工業房産熱，烏蘭輕工業區将要出來一共4片地。第一片地Woodland11, 第一期才$270多每方尺，項目規劃又好，又是First Mover Advantage(通俗點講就是最便宜的第一塊地的優勢)，$50萬新币就可以買一間廠房，門檻極低。我做了系統的分析，讓投資的客戶都賺到了錢。我自己，我不能出手，因為我要買組屋

幾個月後woodland 11 的第二期投資者蜂擁而至，價格變成300多每方尺，差價20%多。那時工業地産可以投機，到2013，2014年的頂峰，它漲到400多每方尺。和第一期的差價漲了至少50%，15萬新币頭期，3年收益1.6倍，年回報率55%... 25萬新币，飄過～因為我要買組屋！

去年7月頭，我的組屋5年MOP還差一點時間，Hundred Palm Residences 執行共管公寓開盤發售，是我很重視的一個項目，其實它價位相比其他EC(執行共管公寓)是最高的，每方尺$850起（現在看起來是不是超便宜？），但是它是近年來地段最好的一個的學區EC，稀缺性加學區房，一下子成了當時的爆款。

就連房産方面相對保守的老公也興緻勃勃，問可不可以試試看申請。結果當然是悲劇，開玩笑，1：4的First Timer抽簽率, 1:8 Second Timer 抽簽率,名額已經超不夠了，其他不夠格的一律不接待。

Hundred Palms Residences

即使我風光一時，21一個買家，抽中7個又怎麼樣，因為組屋，我不夠格買這間爆款EC......短短一年時間，附近地點偏一點的非學區EC 價格高過HPR20%，價格賣$950-$1000每方尺還賣到很好；

就在最近，附近實龍崗北的兩個新公寓樓盤開盤賣$1600-1700每方尺。将來那些買這兩個新盤的人至少要賣$1800每方尺，那HPR$850每方尺也是公寓，5年後半私有化，$1500很Easy,漲幅預測上漲75%，90萬的EC，投資20萬頭期，8年後賺67萬，投資收益8年3.3倍，年回報率40%，更别說那些買大戶型的。

因為組屋，不說我一定抽得中，但是連機會也沒有。

HundredPalm Residences 抽簽日，盛況空前，一天賣光，由于太擠，空調負荷太重壞了兩次！

去年開始的集體收購熱潮在我的組屋将滿5年和朋友Shirley的Eunosville被集體收購即将成為一個小有現金的富婆的喜悅中進入了我的視野。Eunoville 是一間HUDC,一個很多人知道但不熟悉的名稱，通俗講就是大型高級舊組屋，一般建于80年代，大部分的HUDC因為占地大，位置好，在私有化不久都會被集體收購。

其實大家都不知道這個事實嗎？其實很多人和我一樣知道，但沒有進入到心裡，沒有要投資被集體收購的概念。

但那時不一樣了，朋友投資4年，20萬賺了100萬，投資收益4年5倍。我開始研究留意集體收購的算法和一些項目。

以前我沒有這個認知，直到它與我相關。我還看中了一個不錯的項目ParkWest。

Park West 建于1986年，99年位于南華小學（名校）的旁邊，可以步行去金文泰地鐵，算出來的容積率每間高達3000平方尺，最重要的是入場券價錢非常合理，100萬新币可以買到一間1200平方尺的單位。到我準備出手的7月後，竟然沒人賣了，我知道沒這麼簡單。果然幾個月後，ParkWest被集體收購成功，這不得不惋惜。

我之所以等，是因為5年組屋房産MOP将至。就差一點點，我與一年内4倍回報率80萬新币（除去賣家稅）擦肩而過～

買房故事

第一套房，到底應該怎麼買？

财富積累的過程，因為組屋，我錯過了許多～但任何時候都不算遲，機遇就在身邊，認知得到，終會有收獲，都是一個積累的過程，到一定程度就爆發式了~

據說人一輩子有兩次

靠房産發财的機遇

也就是房産紅利期

就像2000年以後的中國房産

中國的70後為了結婚買房

結果住着住着房産就能增值數倍一樣

新加坡的2006年的公寓

2009年以前的BTO和轉售組屋

都自帶升值紅利

躺着賺錢，坐等升值

朋友30多萬買的女皇鎮 BTO

5年後價值70多萬了

因為靠近中心和地鐵

一直抱着沒舍得放手

其實組屋是有很多局限的

比如之前說過的solid state

沒有流通性，漲的利潤隻能看到

差價利潤從銀行貸不出來

不能利用投資再增值

HDB除了沒有流通性以外

有兩個緻命點：

一是供求關系政府控制，2009年的那一波HDB漲價大潮就是政府BTO斷流的供求失衡造成的。現在政府總結經驗，每年投放2萬間BTO,供求平衡很多年了，所以價格也非常穩。

其次價格有頂線，超過$100萬的組屋（通常房型大，位置很靠近中心）數得過來，政府也不會容忍組屋無限制漲下去，因為要人人有其屋。我朋友的房子70多萬漲到100萬去麼，我覺着很難。如果10年内還是這個價錢或漲得不多，那他沒有盡早利用潛在利潤，讓錢生錢。

如果有這麼多cash proceed

(賣房到手的現金流）

得要好好利用啊

如果看好這一區

用這筆錢去投資同區的公寓

也不用添什麼現金

就貸款增加了

流動性和增幅空間更大了

坐在一大波上再坐上一大波

利用升值再升值

不是很完美麼？

如果有條件買新EC的朋友盡量買EC吧

它就是看得到的至少30%利潤送給你

還有補貼，流動性也比組屋好

賺錢了不賣還可以拿錢出來再投資别的

公寓之下，最好的選擇

BTO（新組屋）利潤現在算算是有

但很有限- 比如說金文泰60萬5房BTO

就算賣80多萬好了

除去裝修，利潤就10多萬

還得綁8年時間

而且不賣利潤就出不來

是的，以前2008年前榜鵝的

4房BTO才16萬

坐上組屋紅利期MOP的時候

賣40萬确實很值得去買

但今非昔比

BTO的成本上升無可避免

更别說40多萬買很普通的BTO

就算賺20%-30%

除去裝修，8年時間

可能才賺個5-8萬...

現在是買房的入手時機嗎？

三思啊，經濟能力有限

買組屋自住無可厚非

但凡有條件

買EC或性價比高的公寓吧

未來的可能性大很多

現在由于工作的關系

我認識接觸的高淨值人士越來越多

和他們談話多了

也潛移默化的提高了我的認知

所以要多和牛人聊天

和做房産投資的老司機聊一聊

或者多看我寫的文章（劃重點）, 哈哈哈...

記得幾年前額外稅剛出台的時候

很少一部分新加坡人和外國人照買

我想他們已經看透了新加坡樓市的規律

經濟政治穩定，人口有目标增速

拉長了看就是漲的

有些人額外稅3%的時候嫌貴

7%的時候适應了硬着頭皮還是買了

現在稅又漲了5%

那先買看透的人是不是該偷笑呢

有能力就買吧

現在就是底部往上鈎的入場點啊...

新加坡1993年到2017年房價指數圖

這幾年經過了幾波走勢，有漲有跌

但看看最低點連成的藍色實心線

組成房價低點支撐線

再看看高點連成的淺藍色虛線

組成的房價高位線

高位線和低位線之間的

整個區間是穩步向上趨勢的

講通俗點，如果有人在2003

2004年SARS之後在

低于低位支撐線的超低價區域買入

過了2006年以後

閉着眼睛都賺錢

如果有人在2013年的

房價高位泡沫期買入

現在還沒賺到錢，但多拿幾年

到下一輪高峰的時候

時間幫你解套

那如果你在兩條線之間買入

隻要投資的時間足夠長

房子大部分是會替你賺錢的

可以看到

現在處于一個底部向上勾的趨勢

是可以買入的

2004年第一季度到2018年第一季度 實際尺價攀升圖

從2004年第一季度以來

新加坡公寓房價曆經3個周期

3次升跌幅

可以看到2004年第一季度

到2007年第一季度

實際每方尺價最高升幅是108%

2009年第一季度到2013年第三季度

實際每方尺價最高升幅是85%

現在我們在另一個周期的剛起步階段

實際每方尺價隻漲了18%

根據前兩次的漲幅

你覺得還可以潛在漲多少呢？

再說一遍，錢在銀行的利息太低，會抵不過通脹而貶值，得要用錢投資，讓錢為你賺錢！

财富積累，各種決定，而這一切的前提都取決于你的所聽，所看，所想，所悟

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