毫無意外，市場降息了。

8月22日，央行将一年期貸款市場報價利率（LPR）從3.7%下降至3.65%；将5年期貸款市場報價利率（LPR）從4.45%下降至4.3%。

也即一年期LPR降息5個基點，5年期LPR降息15個基點。

來源：中國貨币網

這次降息，一個情理之中，兩個意料之外。

情理之中的是降息本身的行為。因為早在8月15日，LPR的錨，也即一年期MLF政策利率降息了10個基點。

既然錨降息了，那LPR必然降息，大體便是如此。

兩個意料之外在于，一年期MLF政策利率降了10個基點，市場預測LPR也會降息10個基點，但：

1、一年期LPR隻降息了5個基點。

2、五年期LPR卻降息了15個基點。

這是罕見的不對稱降息。關鍵的三個問題來了：

第一，何以又要降息？

第二，為何會出現不對稱降息？

第三，降息會帶來什麼影響？

下面便來一一解答。

利率是貨币的價格，降息便是降低貨币的價格，以推動市場貸款意願，推動貸款投資，推動消費，拉升GDP。

上半年，受國際複雜環境與國内多點散發的疫情影響，我們的消費、投資都承受着較大壓力。

上半年的消費，在受疫情影響較為嚴重的3月、4月、5月都是負增長，6月份回歸正增長，但六七月份的增速仍在低位。

來源：國家統計局

固定投資方面，增速一路下行，7月份隻有5.7%。

來源：國家統計局

拉動經濟增長的三駕馬車，消費、投資和進出口，目前隻有進出口表現不錯，前兩者都失速。

最終增加了經濟增長，才有了二季度GDP隻增長了0.4%，整個上半年增速隻有2.5%的局面。以此想要完成全年既定的5.5%的目标，難度系數非常高。

最關鍵的是，在GDP增速放緩之下，我們的失業率不斷創新高。

為了緩解這些壓力，上半年已經進行了兩次降息，市場上的貨币供應量非常富裕。

央行公布的數據顯示，7月份，廣義貨币(M2)餘額257.81萬億元，同比增長12%，增速分别比上月末和上年同期高0.6個和3.7個百分點。

廣義貨币M2，是貨币供應量。其增速，普遍認為是印鈔速度。這個速度4月份就重回兩位數。

從供應角度來看，市場不缺供應。

但是從需求角度來看，市場對貸款的需求卻疲軟。

央行披露的數據顯示，7月份社融增速10.7%，較上月回落0.1個百分點。新增社融規模7461億元，較上年同期減少了3191億元，創近六年新低。

社融是實體經濟對資金需求的直接反映。

廣義貨币創新高，社融創新低，他們之間的差值，便是貨币供應與需求之間的差距。

簡單來說就是，市場上的水很充足，但沒有多少人來接水。

所以，才有了又一次降息，進一步降低貸款利率，推動市場的貸款意願，讓更多的人來接水。

一年期LPR降息5個基點，五年期LPR降息15個基點。兩者降息力度懸殊。

要了解原因，還需要兩種利率差别，一年期主要針對實體經濟，五年期主要針對房地産。

政策利率降息10個基點，一年期利率卻隻降息5個基點，原因在于通脹約束。

7月份，我們的通脹率CPI已經達到了2.7%，創下年内新高，畢竟3%的目标線。

來源：國家統計局

央行的責任在于維護通脹率和金融穩定性。

按照通脹率來看，我們有較強烈的降息需求，但奈何我們的經濟壓力比較大，所以在保通脹與保經濟的選擇上，管理層的天平向保經濟傾斜。

畢竟保經濟，才能保就業、保民生、保穩定。

但又不能降得太猛，降太猛會加大通脹壓力，加大貨币貶值壓力。

有人說，貨币貶值不是有利于出口嗎？對，但貨币貶值卻不利于進口。通脹太過，進口價格上漲，國内物價上漲壓力會更大。

而五年期LPR超預期降息15個基點，主要是因為當下的房地産市場太冷了。

原本在五六月份建立起來的成交量微弱複蘇力量，在6月底至今的樓市風波之下，戛然而止。7月份，樓市再次轉跌。

銷售方面，國家統計局數據顯示，1至7月份，商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%，其中住宅銷售面積下降27.1%。商品房銷售額75763億元，下降28.8%，其中住宅銷售額下降31.4%。

來源：國家統計局

房價方面，國家統計局披露的數據顯示，7月份70個大中城市，新房下跌城市40個，較之前增加了2個；二手房環比下跌城市51個，較之前增加了3個。

房貸方面，央行披露的數據顯示，二季度新增個人住房貸款僅200億，新增人民币房地産貸款-1105億元。

這說明，幾乎沒有什麼人貸款買房了，另外還有一大批人提前還貸，導緻還貸的比貸款的還多，這才有了房貸餘額成負數的現象發生。

同時，央行披露的7月份數據顯示，7月住戶貸款增量與上年同期相比，減少2842億元，無論是與購房相關的中長期貸款，還是與消費相關的短期貸款都相對偏弱。其中，住戶短期貸款增量同比減少354億元，住戶中長期貸款增量同比減少2488億元。

沒多少人貸款買房了。

當下的樓市，歸納起來就是一句話，成交量繼續探底、房價繼續探底、購房貸款繼續探底。

在這種背景下，降息是必然的。

降息，降低了貨币價格，貸款成本下降，理論上當然利好股市、樓市。

在利好之下，今天股市的表現已經說明了一切。

但對于樓市，理論利好還是難以轉化為實際利好。

理論上，的确是利好，5年期LPR降至4.3%，按照此前央行的說法，允許地方政府在基準利率基礎上下浮20個基點。

也即現在所有城市的首套房房貸利率，最低可以做到4.1%。

以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算，此次LPR下降15個基點，月供減少88.48元，累積30年月供減少3.18萬元。

房貸利率沉浮，本來就是市場調節購房需求的主要方法。利息減少，理論上會推動需求成交。

但當下的大環境之下，阻礙大家購房的不是貸款利率，也不是限購門檻，也是幹癟的口袋，不明朗的預期，不确定的收入與工作，以及如鲠在喉的問題樓盤。

這些主要影響因素不改變，無論是放開限購還是降息，都很難達到預期效果。

本号認為，在降息之下，在中心城市有購房需求，且對未來收入确定性高的人群，可以選擇出手。

如果對未來比較迷茫，可以繼續觀望。畢竟當下的樓市正在發生三大改變：

第一，預期改變。永漲不跌的神話落幕，很多人對樓市的預期發生了改變。

第二，不确定性加劇。國家局勢複雜嚴峻、國内疫情散發，加大了我們經濟的不确定性，在這種背景下，我們的就業、收入和工作不确定性也在加大。

最終導緻，存款的人越來越多，消費的人越來越少，更别說貸款消費。

第三，房地産市場目前仍在出清，盡管有保交樓明令，但出清仍會延續，買房的風險依舊在。

有此三變，降息很難達到預期效果。而且，在難以達到複蘇樓市的基礎上，還會引發更強烈的提前還款需求。

目前，提前還貸潮正在上演，其背後的原因，一方面是中産階層對收入和工作不确定性的擔憂，提前還款，避免未來房子成為法拍房。

另一方面則是存量貸款利率始終沒有下調，之前很多人房貸利率在5.5%，有的甚至在6%以上，而現在的房貸利率不斷下降，很多人選擇提前還款，轉向利率更低的抵押貸。

如今新的購房利率最低可以做到4.1%，這更會提升部分中産階層的提前還貸需求。

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